Курсовая теория на тему Правовое регулирование купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Теоретико-правовые основы договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству 6
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества 6
1.2. Существенные условия договора купли продажи недвижимости 10
1.3. Особенности формы договора купли-продажи недвижимости 16
Глава 2. Содержание и ответственность по договору купли продажи недвижимого имущества 19
2.1. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 19
2.2. Ответственность сторон по сделкам купли-продажи с недвижимостью 29
2.3. Особенности заключения, порядок и основания расторжения договора купли продажи недвижимости 32
Глава 3. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации 39
3.1. Особенности купли-продажи земельных участков 39
3.2. Особенности продажи жилых помещений 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 52

Введение:

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав, а также и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.
Выбор темы обусловлен тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Практический каждый субъект гражданского права хотя бы раз в своей жизни заключает сделки по поводу недвижимого имущества. Уровень правовой культуры в российском обществе, на сегодняшний день, оставляет желать лучшего. И поэтому для надлежащего оформления сделок с недвижимостью, в том числе и сделок по передаче недвижимого имущества в собственность на возмездной основе, вынуждает граждан обращаться за помощью к профессионалам (юристам). Но и между правоведами не по всем вопросам в отношении сделок с недвижимостью достигнут консенсус. Кроме того, суды сталкиваются с проблемами определения законного владельца в отношении недвижимого имущества, которое было продано, но в отношении которого, право собственности покупателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Объектом работы курсовой работы являются отношений, складывающиеся в процессе правового регулирования купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.
Предметом исследования курсовой работы является законодательство, регулирующее куплю-продажу недвижимости по законодательству Российской Федерации.
Целью курсовой работы является выявление особенностей купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.
Задачи курсовой работы:
— раскрыть понятие, признаки и виды недвижимого имущества;
— изучить существенные условия договора купли продажи недвижимости;
— рассмотреть особенности формы договора купли-продажи недвижимости;
— проанализировать права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости;
— охарактеризовать ответственность сторон по сделкам купли-продажи с недвижимостью;
— изучить особенности заключения, порядок и основания расторжения договора купли продажи недвижимости;
— рассмотреть особенности купли-продажи земельных участков;
— проанализировать особенности продажи жилых помещений.
Методологическая база курсовой работы сформировалась в результате изучения и использования большого теоретического и практического материала, нормативно-правовых актов, официальных документов, литературных источников и публикаций по проблемам правового регулирования купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Это вызвало необходимость применения разнообразных методов исследования, в числе которых системный, конкретно-исторический, структурно-функциональный, поисковый, а также метод сравнительного правоведения.
Нормативную базу курсовой работы составили Конституция РФ , ГК РФ , федеральные законы и иные нормативно-правовые акты.
Эмпирическая основа курсовой работы. Автором изучены учебная литература, монографии, материалы конференций, диссертации, научные статьи исследователей, которые в своих научных трудах касались вышеобозначенной проблематики.
Материалы курсовой работы могут быть использованы при чтении лекционных курсов и в практике преподавания курса гражданского права в ВУЗах, при подготовке учебных и методических пособий для студентов и преподавателей. Материалы курсовой работы могут оказать помощь школьникам и студентам при подготовке к научным конференциям и семинарским занятиям, в написании рефератов, курсовых и дипломных работ, а также статей.
Структурно курсовая работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.

Заключение:

Проведенное исследование в рамках поставленной цели и выдвинутых задач позволило сделать основные теоретические и практические выводы и предложения в рамках представленной темы.
На сегодняшний день в теоретическом отношении понятие недвижимого имущества все еще находится в стадии становления и пока не получило своего однозначного определения. Однако накопленная судебная практика демонстрирует тенденцию к обозначению четких критериев для отнесения того или иного объекта к недвижимости, что в будущем скорее всего приведет к уточнению соответствующих норм гражданского законодательства.
Для определения вещи в качестве недвижимого имущества необходимо выработать четкие критерии (признаки). На данный момент такого рода казусы, как представлены в судебных решениях, нередки в правоприменительной практике, но суды постепенно вырабатывают судебную практику и формируют признаки для правильного определения понятия недвижимости. Так, при разрешении спора об отнесении объекта к недвижимому имуществу Верховный Суд РФ предлагает использовать правило «приоритета содержания над формой».
Договор купли-продажи недвижимости сегодня является главной формой как гражданских, так и правовых договоров, активно применяемых в имущественном обороте, в частности, в области предпринимательской деятельности. Содержание договора купли-продажи недвижимости предполагает определение его существенных условий. К числу существенных условий договора относятся его предмет и цена договора. Несмотря на достаточно тщательную разработку положений договора купли-продажи недвижимости, все еще существуют спорные моменты, которые необходимо урегулировать на законодательном уровне.
Требования форме договора выражаются в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям.
Нотариальное удостоверение сделки существенно увеличило расходы граждан по распоряжению недвижимым имуществом.
И, возникает еще один вопрос — для чего государство устанавливает двойное удостоверение сделки: сначала нотариусом, который проверяет «чистоту» сделки, а затем — регистратором территориального органа Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Продавец по договору купли-продажи недвижимости обладает определенным набором прав и обязанностей. В первую очередь — это обязанность передать в собственность жилое помещение и получить за него оплату. Возможность заключения предварительного договора, так же может быть включена в процедуру заключения договоре. Далее следует государственная регистрация права собственности, которая сопровождается определенным набором документов. Судебная практика наиболее отражается в праве покупателя на оплату за предоставление недвижимости.
Покупатель обладает определенным набором прав и обязанностей. Главным, из которых можно назвать прием недвижимости, а также обязанность по оплате. Среди прав можно считать право на соразмерном уменьшении цены и на устранение недостатков. Отдельно хотелось бы отметить, что покупатель должен учитывать особенности каждого договора купли-продажи недвижимости.
На сегодняшний день гражданское законодательство РФ активно защищает интересы покупателей по данному договору, в то время, как установлено, что продавец почти всегда оказывается не прав, и он должен нести весь груз ответственности. Но на самом деле не все продавцы пытаются ущемить права и интересы потребителей. Поэтому было бы правильнее и целесообразнее законодательно соотнести груз и степень ответственности обеих сторон, исходя из практики ранее накопленных отношений.
Проблемы, возникающие в процессе заключения и реализации договоров купли-продажи недвижимости, имманентно свойственны экономической деятельности хозяйствующих агентов, поэтому принципиально важно не только понимать процессуальные основы заключения данного вида договора, но и практически защищать нарушенные права и свободы посредством обращения в арбитражный суд.
Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Земельный участок обладает двойственным характером. Так, являясь объектом гражданских прав, он в тоже время является объектом природного происхождения. В связи с этим, правовое регулирование сделок с земельными участками, в том числе купля-продажа земельного участка носит комплексный характер со стороны отраслей земельного и гражданского права.
По нашему мнению, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении.
Прежде всего, момент заключения договора купли — продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации это два разных основания приобретения в собственность жилого помещения, но в большинстве случаев не могут существовать друг без друга, они должны быть четко разделены во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор купли — продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии наличия государственной регистрации такой договор признается недействительным ».

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-правовые основы договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

Недвижимое имущество имеет весомое значение в жизни каждого человека. При этом правовая судьба подобного вида имущества напрямую зависит от правильности определения применимого правового режима. Режим недвижимого имущества предполагает особый порядок его создания и учета, регистрации права собственности, совершения сделок, налогообложения и пр. Все эти действия регулируются нормами целого ряда отраслей права, градостроительного, земельного, налогового, но основы правового регулирования заложены в гражданском законодательстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Собственно определений понятий «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» закон не содержит. Правовая доктрина также не дает однозначного токования указанных дефиниций, поэтому в литературе встречаются существенно разнящиеся точки зрения по поводу критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимым. Поскольку правильное понимание широко используемых в правоприменительной практике терминов зачастую имеет определяющее значение для юридических последствий, представляется актуальным исследование рассматриваемой проблемы с научных позиций.
В первую очередь, следует сказать, что речь идет об объекте гражданских прав. Статья 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относит вещи, иное имущество, в том числе имущественные права, результаты работ и оказание услуг, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, нематериальные блага.
Рассматриваемая ст. 130 ГК РФ указывает на критерий отнесения вещи к недвижимости — она должна быть прочно связана с землей, ее перемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Данный критерий, известный с древности и являющийся традиционным для определения недвижимых объектов, на сегодняшний день оспаривается многими исследователями, поскольку современные технологии позволяют осуществлять перенос практически любых объектов без нанесения ущерба их назначению. Вместе с тем, нельзя отрицать, что перенос фундаментальных строений является исключительной мерой, и функционирование таких объектов как изначально, так и после перемещения, имеет четкую привязку к земле, характеризующуюся не только прочностью, но и длительностью по времени. Наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в подвижную установку, это можно считать своеобразным новым строительством, поскольку закладывается новый фундамент .
При решении вопроса об отнесении вещи к движимому или к недвижимому имуществу, имеет значение не только прочность, но и постоянство ее связи с землей. Объекты временного характера не признаются недвижимостью, для них не требуется получение специальной разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности.
Следует обратить внимание, что, согласно позиции Верховного Суда РФ, полученные в установленном порядке разрешительные документы на строительство объекта недвижимости могут сами по себе выступать доказательством для признания имущества недвижимым . А в случае, когда построенный объект обладает физическими характеристиками недвижимости, но не имеет необходимого юридического оформления на данном участке земли, он подлежит сносу на основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ. Таким образом, юридическая связь с землей является важным, а зачастую и определяющим, фактором отнесения объекта к недвижимости.
Основным критерием определения вещи в качестве недвижимости является либо прямое указание в законе, либо критерий неразрывной связи с землей.
Рассматривая судебные решения наглядно видно, что не всё так просто с определением вещи в качестве недвижимости. Например, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд не признал капитальные двухэтажные здания на фундаменте (винтовые сваи) недвижимым имуществом. То есть, даже если объект представляет собой, казалось бы, недвижимое имущество — капитальные двухэтажные здания на фундаменте, оно не всегда может являться таковым в силу некоторых аспектов конструкции .
Так в ходе осмотра был сделан вывод, что данный объект не является недвижимой вещью, потому что наличие фундамента на винтовых сваях само по себе не свидетельствует о прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения.
В другом решении Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда деревянный дом, баню и теплицу суд квалифицировал как объект недвижимого имущества. Хотя они тоже были на фундаменте из винтовых свай, но тут сыграл роль фактор конкретных признаков конкретного объекта .
В данном случае решающую роль играет оценка того, насколько невозможно перемещение. Так, неотделимые коммуникации (канализация, водоснабжение), которые прилегали к спорным объектам недвижимости. Стали тем самым признаком по которому спорные объекты признали недвижимостью.