Курсовая теория на тему Права на земельный участок при продаже недвижимости.

Содержание:

Введение. 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВАХ НА
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ ПРОДАЖЕ. 6

1.1. Правовой режим недвижимости на
земельном участке. 6

1.2 Принцип
единства судьбы земельного участка и недвижимости,  находящейся на земельном участке. 8

ГЛАВА
2. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПРОДАЖЕ недвиЖИмосТИ.. 13

2.1. Права на земельный участок при
продаже недвижимости, принадлежащей собственнику земельного участка. 13

2.2. Права на земельный участок при
продаже недвижимости, не принадлежащей собственнику земельного участка. 15

2.3. Права на земельный участок при
продаже части недвижимого имущества. 17

Заключение. 21

библиографический список. 23

Введение:

Одним
из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной
экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в
России. На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как
объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и
многообразие объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и
т. п., — вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

В
настоящий момент установилось множество форм собственности на недвижимое
имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость
включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как
купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В
последнее время было введено много новаций в законодательство о недвижимости,
что обусловлено требованиями сегодняшнего дня.

Кроме
того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в
целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы
Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные
документы).

Все
это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования
правовых норм в области отношений, связанных с объектами недвижимости. Изучение
основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области
недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и
другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном
массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать
сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными
субъектами хозяйствования.

Возможность
специального регулирования земельно-имущественных отношений основана на
положениях Конституции Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которым земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,
в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных
ресурсах.

Единым
недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между
постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это
расположено.

Собственник
земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем
находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права
собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта
недвижимости.

Отчуждение
здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В
этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект
недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных
между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического
адреса.

Совокупность
установленных гражданским и земельным законодательством юридических фактов и
условий, необходимых для возникновения конкретного вида права на земельный
участок, можно назвать способом приобретения этого права на земельный участок.

Анализ
последствий реформ, проведенных российским законодательным органом в сфере
коллективного и индивидуального землепользования, позволяет сделать вывод о
необходимости изменения ряда норм Гражданского и Земельного кодексов.

Таким
образом, выбранная тема работы является сегодня особенно актуальной,
современной и требует дальнейшего исследования и изучения.

Существенный
вклад в развитие теоретического обоснования бозначенных вопросов внесли такие авторы
как Анисимов А. П., Алексеев С. С., Боголюбов С.А. ,  Камышанский В. П., Никишин В, В., Пиляева В.В.,
Садиков О.Н., Сергеев А.П., Терещенко Т.А., Ушакова А.П. и др.

Цель
исследования состоит в детальном анализе прав на земельный участок при продаже недвижимости.

Поставленная
цель предопределила постановку следующих задач:

—
исследовать общие положения о правах на земельные участки при продаже
недвижимости;

—  провести анализ особенностей  особенности передачи прав на земельный
участок при продаже недвижимости.

Объектом
исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе правового
регулирования режима земельных участков.

Предметом
исследования являются нормы права, регулирующие институт оснований
возникновения права на земельный участок при продаже недвижимости.

Методологическую
основу исследования составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные
(синтез, анализ, обобщение) и частно-научные (логико-юридический, исторический,
сравнительно-правовой, системный).

Структура
работы определена целью и задачами исследования. Она состоит из введения, двух глав,
заключения, списка использованной литературы.

Заключение:

На
основании проведенного исследования, можно сделать следующие выводы.

Каждый
участок земли, принадлежащий физическому или юридическому лицу, имеет
правоустанавливающие документы, которые также определяются как
правоустанавливающая документация. Все подробности о титуле и
правоустанавливающей документации читайте здесь. Право собственности на
земельный участок возникает с момента получения первичного документа, который
собственник получает в момент перехода прав на земельный участок в его пользу.

В
данном документе указываются гражданско-правовые действия, в результате которых
земля перешла в собственность лица, указанного в документации. Среди таких
действий, позволяющих ввести граждан во владение землей (основание прав на
земельные участки), можно назвать следующие сделки: купля-продажа, дарение или
мена. Наследственное имущество, перешедшее от умершего собственника в пользу
правопреемника по завещанию или по закону в порядке очередности (узнать
собственника по кадастровому номеру можно здесь). Приватизация муниципальных
или государственных земель. В результате указанных форм перехода прав
происходит переход права собственности от одного собственника (отчуждателя
имущества) к другому (цессионарию).

Закон
требует, чтобы предмет договора купли-продажи недвижимости был четко определен.
Это означает, что на момент его заключения продаваемая недвижимость должна
существовать реально, то есть физически, и быть зарегистрированной в
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно
статье 432 (1) Гражданского кодекса, если эти условия не соблюдены, договор
признается недействительным в связи с отсутствием его предмета.

В
ситуации, когда на момент заключения договора недвижимая вещь уже не
существует, но права на нее не исключены из государственного реестра,
заключение договора считается невозможным. Об этом свидетельствует пункт 432.1
Гражданского кодекса. 1 статьи 432 Гражданского кодекса.

В
соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при
продаже здания, объекта незавершенного строительства, сооружения или другого
недвижимого имущества и переходе права собственности на него новый собственник
приобретает соответствующие права на земельный участок. Стороны сами решают,
какие права на тот или иной участок земли должны быть переданы покупателю.

Изучение
статей 552 и 553 Гражданского кодекса приводит к ряду выводов. Во-первых, если
собственник земельного участка и расположенной на нем недвижимости не является
одним и тем же лицом, то собственник недвижимости может свободно распоряжаться
ею. Во-вторых, земельный участок является принадлежностью недвижимости, на
которой он расположен.

В
заключение следует отметить, что законодательство многогранно и, в некоторых
случаях, противоречиво. Эти нормы взаимопроникают и переплетаются, образуя
единый монолит. Существует множество вариантов решения одной проблемы, которые
требуют тщательного изучения норм российского законодательства.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О
ПРАВАХ НА

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ ПРОДАЖЕ 1.1.
Правовой режим недвижимости на земельном участке Правовой режим
недвижимости распространяется в том числе на машино-места. Такой объект – это
индивидуально-определенная часть здания или сооружения, предназначенная только
для размещения транспортного средства. Причем она не ограничена либо частично
ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, а ее границы должны
быть описаны согласно правилам кадастрового учета (п. 29 ст. 1 ГрК РФ, ч. 3 п.
1 ст. 130 ГК РФ). Машино-местом в том числе признают объект, который отвечает
его требованиям и характеристикам и права на который зарегистрировали до
вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ (п. 1 ст. 6 закона
№ 315). Заменять ранее полученные документы на него или вносить изменения в
ЕГРН не нужно. Его границы признаются границами машино-места вне зависимости от
соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от
13.07.2015 № 218-ФЗ. Долгое время в гражданской теории и практики спорным
оставался вопрос, являются ли линейные объекты недвижимостью (и следует ли распространять
на них правовой режим недвижимого имущества). На сегодняшний день такие объекты
относят к недвижимым, так как они относятся к сооружениям в силу п. 10.1 ст. 1
ГрК РФ. При этом данные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их
перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. К ним относят:
линии электропередачи; линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
трубопроводы; автодороги; линии ж/д; другие подобные сооружения.

Договор считают
заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по
всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Иначе суд может признать договор
незаключенным. Существенными являются условия: о предмете договора; названые в
законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида; относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение. В соответствии с правовым режимом недвижимого имущества
в гражданском праве существуют условия, которые необходимо согласовать при
заключении договоров купли-продажи. Объектом по сделке может выступать:
земельный участок; здание, сооружение; предприятие; иная недвижимость. Чтобы
соблюсти правовой режим недвижимого имущества, при заключении такой сделки
нужно определить: предмет договора; цену; существенные условия, которые
становятся такими по заявлению стороны договора. Суд признает предмет такой
сделки согласованным, если в договоре четко определили объект и указали, в чем
конкретно состоит сделка. По договору продавец обязуется передать в
собственность покупателя указанное имущество. Для определения объекта в
соответствии с правовым режимом недвижимости по законодательству РФ укажите:
кадастровый/условный номер объекта (при его наличии); площадь; адрес объекта.
Данные сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Если кадастрового номера еще нет
(например, договор заключают в отношении будущей недвижимой вещи), укажите
сведения, которые позволят установить объект как таковой. Это может быть, например,
его местонахождение и ориентировочная площадь (п. 2 постановления Пленума ВАС
РФ от 11.07.2011 № 54)[1].

Правовой режим
недвижимости предусматривает, что в договоре о продаже такого имущества должна
быть указана цена. При отсутствии согласованного условия о цене договор
считается незаключенным. В данном случае особенность правового режима
недвижимого имущества состоит в том, что правила определения цены,
предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в
договоре цена здания, сооружения или другого объекта на участке земли, включает
цену соответствующей части участка, передаваемой вместе с этим объектом, или
права на нее. Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел участка,
расположенного под данными помещениями, участок поступает в общую долевую
собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на участок
возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной
регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании
(определение СКЭС ВС РФ от 23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, А56-33380/2016)[2].

Цену лучше согласовать в
твердой сумме или установить в самом договоре порядок ее определения. Например,
за единицу площади – квадратный метр, гектар или сотку земли. Тогда цена будет
определяться сообразно фактическому размеру участка. Не рекомендуется указывать
такую цену, которая существенно ниже кадастровой или рыночной цены
недвижимости. Такая цена может свидетельствовать об убыточности сделки для
продавца. Если это нарушит интересы третьих лиц, то сделка купли-продажи может
быть признана недействительной. Также существенными для заключения договора
могут быть сведения об обременениях и ограничениях в использовании объекта
недвижимости. [1] Постановление Пленума ВАС РФ от
11.07.2011 № 54//
СПС Консультант Плюс [2] Определение СКЭС ВС РФ от
23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, А56-33380/2016// СПС
Консультант Плюс