Курсовая теория на тему Незавершенное строительство как объект недвижимости.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИЗУЧЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.. 5

1.1 Нормативно-правовое регулирование
незавершенного строительства как объектов недвижимости. 5

1.2 Особенности оценки стоимости объектов
незавершенного строительства  13

ГЛАВА II ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА.. 17

2.1 Учет особенностей объектов незавершенного
строительства в условиях необходимости развития инвестиционного процесса. 17

2.2 Методы оценки стоимости объектов
незавершенного строительства и их совершенствование в современных условиях. 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 29

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 31

Введение:

Данная работа посвящена изучению особенностей
незавершенного строительства как объекта недвижимости.

Актуальность рассматриваемой темы определяется тем,
что до внесения изменений в статью 130 Гражданского кодекса РФ научная
классификация вещей не позволяла с точностью отнести объекты незавершенного
строительства к какой-либо категории так, чтобы это не вызвало разногласий и
споров. Однако, не признавая объекты незавершенного строительства недвижимым
имуществом по факту, невозможно было бы отличить их правовой статус от статуса
строительных материалов. Однако и в настоящее время остается актуальным вопрос
относительно гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного
строительства. Требует рассмотрения вопрос об определении понятия объекта
незавершенного строительства, его признаков, а также момента возникновения
данного объекта как вещи и особенностей совершения с ним отдельных видов
сделок. Закрепление объектов незавершенного строительства среди объектов
недвижимости само по себе свидетельствует о необходимости включения его в
оборот, поскольку вследствие сложившейся экономической ситуации, довольно
распространенными случаями на практике являются, когда у заказчика по договору
строительного подряда не имеется достаточно денежных средств для завершения
строительства. В гражданском законодательстве должным образом не урегулированы
вопросы совершения сделок с объектами незавершенного строительства, а также
неоднозначным является вопрос о возможности совершения с ними определенного
рода сделок, в частности, таких как аренда объектов незавершенного
строительства. А также стоит учесть, что в рамках договора строительного подряда,
конкретный объект незавершенного строительства становится предметом как вещных,
так и обязательственных прав, поэтому необходимо вывести систему мер, которые
направлены на защиту прав подрядчика, когда объект незавершенного строительства
вовлекается в гражданский оборот.

Цель работы – изучить понятие и особенности
незавершенного строительства как объекта недвижимости.

Задачи исследования:

1) рассмотреть особенности нормативно-правового
регулирования незавершенного строительства как объектов недвижимости;

2) выявить особенности оценки стоимости объектов
незавершенного строительства;

3) обосновать необходимость учета особенностей
объектов незавершенного строительства в условиях необходимости развития
инвестиционного процесса;

4) обосновать методы оценки стоимости объектов
незавершенного строительства и их совершенствование в современных условиях.

Объект исследования – незавершенное строительство.

Предмет исследования – организационно-методические
условия функционирования объектов незавершенного строительства.

В работе использованы такие методы, как анализ,
синтез, индукция,

Заключение:

В результате проведенного
исследования мы можем сделать следующие выводы:

1) Условия зарождающейся рыночной
экономики привели к необходимости широкого использования в гражданском обороте
объектов незавершенного строительства. Однако ввиду недостаточной правовой
регламентации и отсутствия единого понимания правовой природы таких объектов,
оборот объектов незавершенного строительства вызывал определенные сложности.
Только в 2004 году Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ «О
внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в
статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации были включены объекты
незавершенного строительства. При исследовании правового режима недвижимого
имущества было выделено два основных подхода к пониманию недвижимости:
физический, основанный на природных свойствах вещей, отнесенных к недвижимости,
что, по мнению сторонников данного подхода, обуславливает деление вещей на
движимые и недвижимые и юридический, который связывает недвижимую вещь с
обязательной ее государственной регистрацией, следовательно, вещь только тогда
становится недвижимостью, когда она зарегистрирована в установленном законом
порядке.

2) Рассмотрены особенности
определения стоимости незавершенного строительства и обозначены сложности этого
процесса. Указаны основные походы к оценке незавершенного строительство и
факторы их выбора. Приведена квалификация стадий готовности объекта в
строительстве, а также выявлены этапы оценки данных объектов.

3) Рассмотрен порядок учета
особенностей объектов незавершенного строительства в условиях необходимости
развития инвестиционного процесса. Подробно рассмотрены блоки укрупненной
системы показателей инвестиций и продукта строительного комплекса — объектов
регионального рынка первичной недвижимости. Кроме того, определены некоторые
особенности стоимостной оценки операций по таким специфическим для каждого
конкретного региона объектов, как офисы, гаражи, гостиничные комплексы и
объекты рекреации и др. Именно информационные потоки, должным образом
обоснованные и организованные, призваны сформировать те массивы исходных
данных, которые получаются по результатам статистического наблюдения и статистической
сводки.

4) Установлено, что важным является
определение критериев сопоставления оценок объекта незавершенного
строительства. Целесообразно разработать мероприятия по разработке критериев
для создания методик по оценке объектов незавершенного строительства в
зависимости от влияющих на них извне рыночных условий. Сущностью данного
подхода является то, что чем корректнее будет рыночная стоимость оцениваемого
объекта незавершенного строительства, тем более используемой на практике
становиться методика оценки.

Объект незавершенного строительства
характеризуется по ряду определенных параметров, которые включают его
техническое состояние, степень строительной готовности, период пребывания в
законсервированном состоянии и ряд других. Для того чтобы реализовать объект
незавершенного строительства необходимо учитывать многие факторы, которые могут
воздействовать на принятие решения по данному объекту: ограничение бюджета,
продолжительности реализации объекта и др. Все это необходимо учитывать при
оценке реализации объектов незавершенного строительства.

Рекомендовано при оценке объектов незавершенного
строительства использование доходного подхода, который требует применения
затратного для определения необходимого количества первоначальных

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА
I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИЗУЧЕНИЯ
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Нормативно-правовое
регулирование незавершенного строительства как объектов недвижимости Под
объектом незавершенного строительства в настоящей работе будем понимать вновь
создаваемое или реконструируемое в установленном законодательством порядке
здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию[1].

Что касается вопроса о нормативно-правовом
регулировании оценки стоимости объектов незавершенного строительства, то
необходимо отметить, что введению в гражданский оборот понятия «объект
незавершенного строительства» предшествовал длительный период использования
этих объектов в различных сделках. Статья 84 Гражданского кодекса РСФСР 1922
года (далее — ГК РСФСР 1922г.) содержала норму о том, что недостроенные либо
разрушенные здания (сооружения) могли быть сданы для достройки или
восстановления в том случае, если стоимость требующегося восстановления или
достройки составляла не менее 30% от стоимости всего здания (сооружения)[2].

Комиссия по оценке, состоявшая из
представителей коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции,
устанавливала стоимость построек. Застройщику принадлежало право обжаловать в
народный суд результаты оценки. Помимо этого, ГК РСФСР 1922 г. допускал сдачу в
залог таких объектов. Так, статья 87 устанавливала, что предметом залога могло
быть всякое, не изъятое из гражданского оборота имущество, в том числе права
требования, право застройки[3].

Институт застройки был упразднен в 1949 г.,
поэтому в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года не содержалось норм, регулирующих
достройку или восстановление недостроенных, или разрушенных зданий
(сооружений). Вместе с тем отношения, касающиеся залога, довольно детально
регламентировались. Предметом залога могло выступать любое имущество, за
исключением имущества, на которое не могло быть обращено взыскание.

Если обратиться к международной практике,
то объекты незавершенного строительства активно использовались в гражданском
обороте. Обратимся к правовому руководству ЮНСИТРАЛ по составлению
международных контрактов на строительство промышленных объектов 1987 года.
Данный акт устанавливает, что строительные работы считаются незавершенными,
пока не будут проведены успешные испытания. Если результат таких испытаний
неудовлетворительный, то в специальном акте указывается, какие виды
строительных работ являются незавершенными (п. 7 ч. 2 главы XIII. «Завершение,
сдача и приемка объекта»). Это иллюстрирует то, что объекты незавершенного
строительства, как объекты гражданских прав признаются международно-правовыми
актами[4].

В
период перестройки в нашей стране объекты незавершенного строительства были
вновь введены в гражданский оборот. Начало этому положила Государственная
программа по приватизации государственных и муниципальных предприятий в
Российской Федерации на 1992 год. Пункт 2.5 перечислял объекты, подлежащие
обязательной приватизации. [1] Волкова
Э.В. Актуальные проблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов
недвижимости в свете последних законодательных новелл // Аграрное и земельное
право. 2017. № 3 (147). С. 4. [2] Гражданский
кодекс Российской Федерации от 21.10.94 г. N 51-ФЗ. Часть 1, 2 [Электронный
ресурс] / Информационно-справочная система «КонсультантПлюс». Режим доступа:
http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Дата обращения:
13.03.2021 г. [3] Лобачев
Д.С. Противоречия в законодательстве при оспаривании юридическими лицами результатов
определения кадастровой стоимости объекта недвижимости / В сборнике: Актуальные
проблемы земельного, природоресурсного и экологического права Москва, 2018. С.
75. [4] Исхакова
К.Г. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и оспаривание их
кадастровой стоимости // NovaInfo.Ru. 2018. Т. 1. № 82. С. 213.