Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ
ПРИРОДА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.. 5

1.1    Сущность и значение ипотечного
кредитования. 5

1.2    Возникновение договора ипотеки и
субъекты договора. 10

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКА.. 16

2.1 Существенные
условия договора ипотеки. 16

2.2 Особенности
отдельных видов ипотеки. 21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 27

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ.. 30

Введение:

На современном этапе
развития проблема населения, связанная с необеспеченностью жилыми помещениями,
стоит достаточно остро. Доходы, получаемые большинством населения, значительно
ниже размера стоимости жилья. До недавнего времени основным решением данной
проблемы являлось получение жилья из государственного или муниципального
жилищных фондов. Однако, процесс получения жилых помещений из указанных фондов
занимал достаточно большое количество времени. Связано это с тем, что за время
существования социализма в нашей стране основное внимания государства было
приковано к развитию государственного или муниципального фонда жилья. В то
время как число нуждающихся в жилых помещениях росло, государство не могло
удовлетворить интересы всех и каждого, так как жилищное строительство всегда
требовало больших затрат, которыми государство не располагало. В связи с такой
сложившейся ситуацией населению и государству необходимо было искать
альтернативный способ приобретения жилья. Таким способом и выступает ипотека.

Институт ипотеки на
современном этапе развития гражданского общества и государства является
одновременно одним из самых известных и быстрых способов решения жилищных
проблем граждан, а также инструментом для улучшения экономического состояния,
как отдельных регионов, так всего государства в целом. Помимо того, что ипотека
помогает решить жилищные проблемы населения, она также может использоваться как
обеспечение обязательств при совершении сделок и заключения договоров, не
направленных на приобретение жилья. Обеспечение обязательств, в любом случае,
направлено на защиту интересов кредитора, поэтому подчас заключение договора
возможно только с тем условием, что основное обязательство одной из сторон
будет каким – либо образом обеспечено.

Ипотека на современном
этапе воспринимается как один из наиболее надежных и эффективных инструментов
обеспечения обязательств.

Целью исследования
является исследование и анализ института залога недвижимости (ипотеки) в
современном российском законодательстве.

Исходя из поставленной
цели, можно выделить следующие задачи исследования:

1.  Определить экономическое содержание
ипотечного кредитования.

2. Определить содержание
и форму договора об ипотеке.

3. Рассмотреть основания
возникновения ипотеки, а также охарактеризовать субъектов ипотечных отношений.

4. Исследовать отдельные
вопросы, связанные с ипотекой различных видов недвижимого имущества.

Объектом исследования в
работе являются общественные отношения, складывающиеся в ходе установления,
регистрации и прекращения ипотеки.

Предметом исследования
выступают нормы права, регулирующие ипотечные отношения, а также доктринальные
источники и судебная практика.

В работе были
использованы в качестве доктринальных источников работы таких авторов как  Аверьянов А.В., Назин Д.А., Радостина О.С.,
Шарипова Э.Р.,Текутова Д.С. и других.

Нормативная основа
исследования. Большое внимание уделяется ипотеке и со стороны законодателя, что
подтверждается, прежде всего, наличием отдельного нормативно – правового акта,
регулирующего ипотечные отношения – Федерального Закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», кроме того отношения по ипотечному кредитованию регулируется
положениями ГК РФ (часть первая) и положениями ГК РФ (часть вторая).

Методологической основой
работе являются: общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность
познания исследуемых явлений, метод анализа, аналогии, системный метод
исследования, а также формально – юридический (догматический), сравнительный
методы.

Поставленная цель
определила структуру работы, которая состоит из введения, двух глав,
заключения, а также списка литературы.

Заключение:

Исходя из проведенного
исследования, можно сделать ряд выводов.

Во – первых, ипотека
прошла довольно длительный период своего развития, берущий начало еще в Древней
Греции и Древнем Риме. Нормы римского и греческого права оказали большое
влияние на становление залогового права в России. Ипотека, в том виде, в каком
она предстает сейчас, сформировалась достаточно быстро, так как процесс ее
развития был прерван социалистической политикой Советского государства и
фактически сведен на «нет». Таким образом, можно сказать, что ипотека в
Российской Федерации развивалась достаточно быстрыми темпами, но, несмотря на
это, является достаточно регламентированным со стороны законодателя институтом
гражданского права.

Во – вторых,
экономическую сущность ипотечного кредитования составляют общие черты любого
кредита и отдельные черты, характерные только для данного вида кредитования.
Помимо этого, можно сказать, что наряду с тем что, ипотечное кредитование
является основным средством для решения жилищной проблемы граждан, оно так же
несет в себе функции по экономическому оздоровлению состояния экономики всей
Российской Федерации и ее регионов, а также является двигателем их
экономического роста.

В – третьих, основными
законодательными актами, регулирующими ипотечные отношения, являются ГК РФ и ФЗ
«Об ипотеке». Ипотека выступает в качестве обеспечения обязательства должника
перед кредитором по основному обязательству (например, кредитному договору,
договору займа).

В соответствии с данными
актами основаниями возникновения ипотеки являются либо ипотечный договор, либо
прямое указание на возникновение ипотеки в нормативно – правовых актах.
Соответственно выделяются два вида ипотека – договорная и законная, или как еще
ее называют – легальная ипотека. Субъектами ипотечных отношений являются
залогодатель и залогодержатель. К ним предъявляются требования гражданского
законодательства о физических и юридических лицах, способных быть участниками
гражданских правоотношений.

Законодательством
предъявляются требования, которым должен отвечать ипотечный договор. К таковым
относятся предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства. Также договор должен быть обязательно составлен в письменной
форме. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации, которая
является подтверждением прав залогодержателя в отношении предмета ипотеки, а
также служит доказательством наличия таких прав в судебном разбирательстве.

При этом между регистрацией
договорной и законной есть некоторые отличия. Регистрация обременения в случае
с законной ипотекой происходит одновременно с регистрацией права собственности
залогодержателя на закладываемое имущество, в то время как регистрация
указанного права и обременения при договорной ипотеке происходит отдельно.
Также, отличием является наличие отметки об обременении в выдаваемом
свидетельстве о праве собственности при регистрации законной ипотеки.

В – четвертых, предметом
ипотеки может быть почти любая недвижимость, если она не ограничена в обороте
или не изъята из него,  и если такое
имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения
залогодателю. Предметом ипотеки также не может быть имущество, на которое
невозможно обратить взыскание. Исходя из этого, ФЗ «Об ипотеке» выделяет
особенности ипотеки различных видов недвижимости, в связи с их особым правовым
режимом.

В – пятых, ипотечное
кредитование несет в себе достаточно много финансовых и правовых рисков. Для их
уменьшения залогодателям и залогодержателям необходимо убедиться в
добросовестности противоположной стороны, должным образом проверять документы и
составлять договоры. Залогодержателям также следует разрабатывать и развивать
специальные программы, позволяющие просчитать возможные экономические кризисы.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1.
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1  Сущность
и значение ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование –
это деятельность банков по выдаче кредитных средств физическим и юридическим
лицам под залог недвижимости.

Несмотря на то, что
ипотечное кредитование имеет ряд особенностей, оно является частью кредитной
системы и носит признаки, присущие любому кредиту. Понятие кредита имеет
множество трактовок в научной литературе.       
Одним из распространенных определений является определение, согласно
которому под кредитом понимают экономические отношения между кредитором и
заемщиком по поводу возвратного движения стоимости в товарной или денежной форм[1].
Кредит в экономике представляется как совокупность экономических отношений,
возникающих по поводу предоставления денежных средств кредитором должнику на
условиях платности, возвратности и срочности.

Исходя из данного
определения, можно выделить признаки, присущие любому кредиту:

1. Возвратность. Этот
признак говорит о том, что денежные средства, предоставленные для какой – либо
цели должнику подлежат обязательному возврату, однако, не единовременно в
полном объеме, а по частям.

2. Платность. Любая
кредитная организация является коммерческой, а значит основная цель ее
деятельности это получение прибыли. В связи с этим банки устанавливают
процентные ставки по кредитам, и в итоге заемщик возвращает сумму, превышающую
выданную ему кредитором. Данные проценты фактически являются платой за
пользование средствами банка.

3. Срочность. Кредит,
каким бы он ни был, выдается на определенный срок, по истечении которого
заемщик должен рассчитаться с кредитной организацией. Соответственно, за
просрочку платежа условиями кредитного договора может быть установлена санкция
в виде штрафа или пени.

Ипотечному кредитованию,
также как и любому другому виду кредитования, присущи данные признаки, но
данный вид кредитования потому и выделен в отдельную категорию, так как имеет
ряд признаков, характерных только для него. В современных условиях среди
населения сложилось мнение, согласно которому понятия «ипотека» и «ипотечное
кредитование» идентичны и являются синонимами. Однако в действительности эти
понятия имеют различные значения. Дело в том, что ипотечное кредитование – это
выдача банками кредитов именно под залог недвижимости.

Таким образом, употребляя
термин «ипотечное кредитование» становиться ясно, что одной из сторон данных
отношений будет являться банк. Употребляя же термин «ипотека» субъективный
состав правоотношения уяснить сложно, так как залогодержателем помимо кредитных
учреждений могут быть, например, организации, выдающие целевые займы. К таковым
можно отнести, к примеру, Федеральное государственное казенное учреждение
«Федеральное управление накопительно–ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих».

Ипотечное кредитование –
это выдача банками и иными кредитными организациями кредитных средств под залог
недвижимости. Это и отличает данный вид кредитования от всех остальных. В свою
очередь, ипотека является одной из форм залога и видом обременения прав
собственника. Для уяснения сущности понятия «обременение» необходимо обратиться
к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»[2] (далее
– ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним), где дано данное определение. В соответствии с ФЗ о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.1) обременение (или
ограничение) это – «наличие установленных законом или уполномоченными органами
в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».
Исходя из данного определения, получается, что обременение (в данном случае
ипотекой) – это возможность собственника распоряжаться имуществом только с согласия
залогодержателя. С экономической точки зрения ипотеку можно рассматривать как
модель или схему привлечения денежных средств, как заемщиками, так и
кредиторами. Данная схема такова: заемщик получает денежные средства, например,
для приобретения жилья, а кредитор в свою очередь получает постоянный и
стабильный доход в виде возврата кредитных средств и процентов по ним в течение
длительного времени.

В современных условиях
многие ученые отмечают ипотеку как наиболее оптимальный и надежный
инвестиционный инструмент, как «менее рискованный продукт по сравнению с
другими видами кредитования»[3].
Б.Н.Каримов отмечает, что ипотечное кредитование является «существенным
фактором экономического и социального состояния страны», а также с
экономической точки зрения наиболее верным направлением для «накопления
реального капитала», особенно в «условиях депрессивной экономики[4].