Курсовая теория на тему Ипотека и ипотечный кредит

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Правовая природа ипотеки и ипотечного кредита 6
1.1. Понятие и сущность ипотеки 6
1.2. Существенные условия и форма договора об ипотеке 12
Глава 2. Содержание договора об ипотеке 21
2.1. Права и обязанности сторон договора ипотеки 21
2.2. Ответственность сторон по договору ипотеки 26
Заключение 33
Список использованных источников 35

Введение:

Актуальность темы. Приоритеты в сфере залогового права в отечественной правовой системе сложились не столько в пользу теоретических постулатов, сколько в большей степени в пользу разнообразной судебной практики. Эта практика, не всегда однозначная компенсирует отсутствие наработанной доктрины современного залогового права, частью которой является право ипотечное. Это право, именуясь в российской дореволюционной истории вотчинным, снискало в то время немало доктринального внимания. Чего никак нельзя сказать о современном ипотечном праве, которое, тем не менее, нуждалось и продолжает нуждаться в аналитическом подспорье не только со стороны практиков, но и ученых, на которых лежит бремя просветительства относительно сложнейшей и пока не до конца законодательно разрешенной проблемы соотношения норм ипотечного законодательства с законодательством гражданским, в том числе в части координации межотраслевых понятий и отдельных нормативных конструкций.
На сегодняшний день залог представляет собой наиболее надежный способ, который предоставляет действенные гарантии кредитору, что обязательство будет исполнено должником, либо, в случае неисполнения, он получит предмет залога, следовательно, ипотека надежным образом гарантирует права кредитора. Вместе с тем, она является выгодной и для залогодателя.
Ипотечное кредитование с каждым годом занимает все более высокую строчку из направлений кредитования в современной России. Это становится ясно из большого количества создающихся разнообразных ипотечных программ, основными задачами которых являются увеличение объема выданных кредитов и рост количества покупаемых объектов недвижимости, что обусловливает актуальность рассматриваемой темы.
К отношениям, связанным с ипотекой, применяется специализированный федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», также могут применяться общие нормы о залоге, расположенные в ГК РФ. Комплексный характер регулирования ипотечных правоотношений, наличие проблем, связанных с правовой регламентацией ипотеки, большая востребованность и не всесторонняя изученность института ипотеки и диктует актуальность данной работы.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с обеспечением основного обязательства заключением договора о залоге недвижимого имущества.
Предмет работы – действующее российское законодательство, регулирующее особенности залога недвижимого имущества, научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, а также материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является исследование особенностей правового регулирования договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в гражданском праве России.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и сущность ипотеки.
2. Изучить существенные условия и требования к форме договора об ипотеке.
3. Рассмотреть права и обязанности сторон договора ипотеки.
4. Охарактеризовать особенности ответственности сторон договора ипотеки.
5. Исследовать порядок обращения взыскания за заложенное недвижимое имущество.
6. Проанализировать вопросы реализации недвижимого имущества, на которое обращено взыскание.

Заключение:

Таким образом, подводя итог проведенному исследованию, необходимо сформулировать основные выводы.
Ипотека представляет собой надежный способ обеспечения обязательства. Вместе с тем, правовое регулирование института ипотеки, а также ее сущность выступают в качестве предметов для оживленных споров и дискуссий. Одна из таких дискуссий состоит в вещной или обязательственной природе ипотеки. Мы пришли к выводу, что сущность данной природы двойственная.
Д.Б. Раднаева предлагает авторское определение залога недвижимости и законодательное изменение в соответствии с ним, с которым мы согласны. Так, она предлагает п. 1 ч. 1. ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции:
«Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) — это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона — залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».
Если говорить о перечне существенных условий договора ипотеки, то закон и судебная практика, в принципе, аналогично подходят к пониманию их перечня. Как мы отметили, такими условиями являются: предмет договора, оценка предмета, существо, срок и размер обязательства, которое обеспечивается ипотекой.
Относительно предмета ипотеки — недвижимости, мы отметили, что и теория, и практика применения нынешней законодательной дефиниции «недвижимость» полны вопросов и противоречий, требует существенной доработки и перечень недвижимости, приведенный в статье ГК РФ. Думается, что противоречия, пробелы и коллизии в данной сфере могут быть сняты лишь внесением соответствующих корректировок и приведением законодательства о недвижимости в соответствие с ГК РФ для единообразия судебной практики и правоприменения.
Особенности ипотеки как вида залога является сохранение владения предмета ипотеки у залогодателя, который вправе им пользоваться по назначению и извелать доходы и плоды от его использования. Обременение имущества ипотекой накладывает ограничения на право распоряжения заложенным недвижимым имуществом, а также возлагает обязанность залогодателя обеспечить сохранность данного имущества, в связи с чем зачаствую предмет ипотеки подлежит страхованию по требованию залогодержателя.
При дальнейшем развитии ипотечной системы в России предлагается сосредоточится на следующих основных направлениях:
— обеспечить защиту интересов и кредитора, и должника с использованием программ страхования, специальных правительственных программ, процедур обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
— активизировать государственную деятельность в сфере ипотечных отношений для контроля за деятельностью организаций, которые проводят ипотечное кредитование.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Правовая природа ипотеки и ипотечного кредита

1.1. Понятие и сущность ипотеки

На основании части 1 статьи 1 Закона РФ «Об ипотеке» , по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона, которая является залогодержателем и кредитором по обязательству, которое обеспечивается ипотекой, обладает правом на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, которые предусматриваются законодательно.
Залог недвижимости, который называется ипотекой, выступает в качестве вида залога. Этим и объясняется то, что формулировка договора ипотеки в ФЗ «Об ипотеке», которая приведена нами выше, по своей сущности повторяет формулировку договора залога, которая излагается в статье 334 ГК РФ .
Ипотека – представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку направлена на защиту обязательства в целом. Она аккумулирует разнонаправленные интересы участников гражданских правоотношений, создавая условия для того, чтобы одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы.
В том случае, когда для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека она выступает в качестве средства, благодаря которому они могут привлечь денежные средства. Является очевидным, что названный договор создает выгоду для обеих сторон.
Касаясь вопросов ипотечного кредитования, отметим, что комплексная нормативно-правовая база, регулирующая данный вид общественных отношений, отсутствует. На данный момент нормы общего характера разрозненно содержатся в ГК РФ, федеральных законах «О банках и банковской деятельности» , «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако единого закона, который бы свел положения ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения, связанные с ипотечным кредитованием, нет.
Ипотека – это акцессорное обязательство, которое выражается в обеспечении лишь действительного требования, которое, к примеру, следует из договора займа, кредитного договора, купли-продажи, другого договора .
Разделяя мнение Д.Б. Раднаевой, мы считаем, что нельзя согласиться с мнением авторов (к примеру, А.А. Вишневского ), о том, что имеется тесная и неразрывная связь права следования и права истребования вещи из владения третьего лица (данная связь имеется, но это не дает возможности уровнять данные понятия).
На основании этого, Д.Б. Раднаева предлагает авторское определение залога недвижимости и законодательное изменение в соответствии с ним с которым мы согласны. Так, она предлагает п. 1 ч. 1. ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции:
Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) — это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона — залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом .
Таким образом, залог – это один из способов, которыми обеспечивается надлежащее исполнение обязательств. В сравнении с иными способами обеспечения исполнения обязательств (например, неустойкой, задатком, поручительством и пр.), залог более привлекателен именно с позиции, что с его применением проще осуществить принудительное взыскание .
Относительно правовой природы ипотеки среди российских исследователей единого мнения нет.
Некоторые исследователи стоят на позиции, что в общем залоговое право следует отнести к институту вещного права. К примеру, Е.В. Васьковский ипотеку предлагал рассматривать в качестве «вещного права, которое своему обладателю дает возможность получения исключительного удовлетворения из цены данной вещи при неисполнении ее собственником лежащего на нем обязательства» .
Другой исследователь, известный цивилист Г.Ф. Шершеневич отмечал, что залоговое право (залог) выступает в качестве вещного права, которое относится к группе прав на чужую вещь. Его вещный характер обнаруживается в силу того, что, имея в качестве объекта вещь, оно повсюду за нею следует, вне зависимости от права собственности на нее, которое способно переходить от одного лица к другому.
Вместе с тем, указывает автор, залоговое право как вещное, не утрачивает специфику, которая отличает его от иных вещных прав. В противоположность иным вещным правам оно не обладает самостоятельным значением, а заключается в зависимости от права по обязательству .