Курсовая теория на тему Характеристика и анализ использования объектов недвижимости в муниципальных образованиях.

Содержание:

Содержание

Введение 3
1. Теоретические основы понятий недвижимость и объекты недвижимости 6
1.1. Сущность понятия недвижимость 6
1.2. Классификация объектов недвижимости 10
2. Экономическая оценка объектов недвижимости в управлении и использовании недвижимого имущества на муниципальном уровне 18
2.1. Проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях 18
2.2. Роль и место экономической оценки недвижимости, и ее информационное обеспечение 22
Заключение 29
Список использованной литературы 31

Введение:

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования в российской экономике актуализировали проблему эффективного использования муниципальной недвижимости как одного из составляющих экономической основы местного самоуправления, определяющего качество жизни местного населения. Реформирование системы местного самоуправления привело к изменению еще недостаточно совершенных механизмов управления муниципальной недвижимостью, что объясняется отсутствием единого подхода к управлению муниципальной недвижимостью на всех уровнях исполнительной и законодательной властей. В то же время, постоянно развивающиеся рыночные отношения предъявляют новые требования к деятельности властей по управлению недвижимым имуществом, в связи, с чем необходимо учитывать следующее обстоятельство.
Во-первых, несмотря на то, что возможность эффективного социально-экономического развития муниципалитетов зависит в первую очередь от наличия доступных материальных и финансовых ресурсов, анализ практики показывает преимущественно затратный характер недвижимости, постоянное увеличение затрат, связанных с их эксплуатацией, модернизацией, а также ремонтом. Ухудшение объектов или их нахождение в непригодном для использования состоянии, часто приводит к аренде или продаже по минимальной цене. Проблематичным вопросам управления муниципальной собственностью не уделяется должного внимания, что затрудняет использование его экономического потенциала в полном объеме. Во-вторых, неэффективное использование муниципальной недвижимости в результате отсутствия единого методологического подхода. Несмотря на позитивный российский опыт в области государственно-частного партнерства, предпринимательства и разработки соответствующих форм, методов, инструментов управления, модели управления, основанной не на стратегическом планировании использования муниципальной собственности, а на оперативном планировании. В-третьих, маркетинговая деятельность на современном этапе является неотъемлемой частью управленческой деятельности не только организаций, ориентированных в своей деятельности на рыночные процессы, но и ряда государственных и муниципальных органов власти. Более того, если для коммерческих структур состав методов, приёмов маркетинга и их ориентация достаточно очевидны и определяются индивидуальной рыночной стратегией, то для управления системами более высокого уровня, например, органами управления муниципальной собственностью, гораздо труднее определить содержание маркетинговой деятельности. Кроме того, в муниципальном управлении необходимо использовать детально отработанные процессы, которые можно повторять и оценивать на основе стандартных процедур.
В настоящее время в управлении муниципальной недвижимостью эти аспекты маркетинговой деятельности недостаточно развиты, что не позволяет использовать все маркетинговые возможности для создания эффективной системы управления. Важность маркетинговой технологии определяется необходимостью четкого определения состава, количества и стоимости маркетинговых мероприятий, которые способствуют минимизации затрат на ресурсы и увеличению доходов бюджета от использования имущества.
Целью исследования является изучение характеристики и анализ использования объектов недвижимости.
В соответствии с поставленной целью определен следующий круг задач:
— определить сущность понятия недвижимость;
— охарактеризовать классификацию объектов;
— выявить проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях
— исследовать роль и место экономической оценки недвижимости, и ее информационное обеспечение.
Структура и объем работы. Данная работа состоит из введения, двух глав, включающих 4 параграфа, заключения, списка использованных источников.

Заключение:

В ходе исследования были решены поставленные задачи, что позволило сделать следующие выводы и обобщения:
Оценка объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, состоящим из ряда этапов, каждый из которых включает в себя определенный набор операций.
Важнейшим направлением развития оценочной деятельности является совершенствование нормативной базы и практики оценки бизнеса пред- приятий. От качества таких работ напрямую зависит качество государственных управленческих решений о реструктуризации, а также приватизации государственной собственности.
Определение достоверной информации в финансовой отчетности и построение адекватной системы налогообложения невозможно без периодической оценки с определением рыночной стоимости имущества предприятия. Исходя из остаточной стоимости основных фондов введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики, как «рыночная стоимость», является важным и принципиальным вопросом не только налоговой политики, но и позволяет практически осуществить структурную перестройку хозяйственного механизма. При этом надо иметь в виду, что действительно будет определяться рыночная стоимость недвижимости, а не иная.
Таким образом, развитие оценочной деятельности связано с совершенствованием налогового и инвестиционного законодательства, в силу того что налоговая политика должна стимулировать инвестиционные процессы, развитие жилищного строительства, реструктуризацию и обновление основных фондов предприятий, организацию нового производства на базе реконструкции существующих предприятий, создание новых объектов.
Немаловажное значение имеет объективное определение итоговой стоимости объекта недвижимости, полученное посредством назначения удельных коэффициентов для каждого из примененных подходов в оценке стоимости объекта оценки.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы понятий недвижимость и объекты недвижимости

1.1. Сущность понятия недвижимость

«Недвижимость» — данное слово было образовано слиянием трех понятий: «неподвижный», «имущество» (или «имение»), «собственность». Следовательно, «недвижимость» характеризуется следующими чертами: неподвижность, принадлежность кому — либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. В 1917 году была отмена частной собственности, поэтому данное понятие «недвижимость» исчезло из оборота юридической практики. И появилось данное понятие только после 1990 года, вместе с возвратом частной собственности.
В 130 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 (далее ГК РФ) дается следующее определение – «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
В настоящее время законодательство пересмотрело свои взгляды и внесло коррективы в определение недвижимости. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи от 30.11.1994 N 51 — ФЗ (редакция от 03.07.2016) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Глобально в определении ничего не поменялось, в настоящем определении отсутствует фраза «обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения». В настоящем определении к недвижимости стали относить «объекты незавершенного строительства».
Недвижимые и движимые вещи делятся, основываясь на естественных свойствах. Движимые вещи перемещаются свободно и бывают индивидуально — определенные и родовые. А недвижимые – не перемещаются, они индивидуально — определенные и незаменимые.
Во — первых, объекты недвижимости, это объекты естественного происхождения – земельные участки и участки недр. В законах по природным ресурсам немного по — другому представляют данные объекты относительно права собственности. Например, в законе о недрах «объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, которые расположены ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирается до глубин, которые доступны для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны».