Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Договор найма жилого помещения: общие
положения. 6

1.1.
Общая характеристика договора найма жилого помещения. 6

1.2.
Существенные и иные условия договора найма жилого помещения. 12

Глава
2. Правовая природа договора найма жилого помещения. 20

2.1.
Содержание договора найма жилого помещения. 20

2.2. Расторжение договора найма
жилого помещения. 24

Заключение. 29

Список использованных источников. 31

Введение:

Конституция
Российской Федерации вслед за 25 статьей Всеобщей декларации прав человека
провозглашает, что каждый гражданин имеет право на жилище. Тем самым
государство берет на себя обязанность обеспечить гражданину
наличие жилища и пользование им, а также всесторонне защищать право гражданина
на удовлетворение жилищных потребностей. Право граждан на жилище обеспечивается
гарантиями, указанными в самой Конституции, а также нормами законов,
регулирующих жилищные отношения, и прежде всего нормами Жилищного кодекса и
Гражданского кодекса.

 Проблема на сегодняшний
день состоит в том, что в условиях стабильно развивающейся рыночной экономики использование
исключительно государственных ресурсов является недостаточным для решения такой
проблемы как обеспечение жильем граждан страны. В
большинстве своем реализация провозглашенного Конституцией РФ права на жилище
зависит от собственных материальных возможностей граждан, нежели от различных
программ государства. Таким образом, обеспечение жильем возможно посредством
различных гражданско-правовых договоров, одним из которых является договор
найма.

Договор найма жилого помещения
является одним из наиболее востребованных в практике гражданско-правовых
договоров. Подобная ситуация объясняется тем, что далеко не всегда у граждан
Российской Федерации есть возможность приобретать в собственность жилое
помещение, а иногда и вовсе сложные жизненные обстоятельства предопределяют
заключение такого договора. Помимо этого, во многих случаях, даже при наличии
такой возможности, целесообразнее и выгоднее именно найм жилого помещения, а не
приобретение его в собственность.

Именно детальное теоретическое
исследование правового режима договора найма жилого помещения, содержащего
основные характеристики и нормы регулирования отношений по найму, позволит
выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных
нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор найма жилого помещения.

Предметом исследования являются
теоретические вопросы, относящиеся к определению понятия договора найма жилого
помещения, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы
явилось выявление теоретических проблем в правовом регулировании договорных правоотношений
в сфере найма жилого помещения и оценке действующего гражданского и жилищного
законодательства в этой области.

Исходя из актуальности темы и во
исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

а)
исследовать историю становления и развития правоотношений по найму;

б) рассмотреть
виды жилых помещений, являющиеся предметом договора найма;

в) выделить
виды договоров найма жилого помещения и определить правовое регулирование
отношений по найму;

г) выявить
существенные особенности договора найма жилого помещения в гражданском  и жилищном праве России;

д) всесторонне исследовать права и
обязанности сторон по данному договору;

е) определить основания расторжения и
изменения договора найма жилого помещения.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института найма в российском праве.  Применение метода системно-структурного и
логического анализа способствовал четкому определению места договора найма
жилого помещения среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и
технико-юридический методы использовались для изучения современного российского
законодательства с целью выявления особенностей договора найма жилого помещения.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные
нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров найма жилого
помещения, научные публикации.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений найма жилого
помещения внесли ученые цивилисты В.А. Алексеев, В.А. Белов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский,
Б.М. Гонгало,  И.Б. Новицкий, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, А.А.
Титов, Ю.К. Толстой и др.

Настоящая
работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных
источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования,
определяются цель, задачи, предмет исследования, его теоретическая и
нормативно-правовая основа. В первой главе будет
дана общая характеристика договора найма жилого помещения. Во второй
главе определена правовая природа договора найма
жилого помещения. В
рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования
такого возмездного договора, как найм
жилого помещения.

Заключение:

Проведенное
исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора найма
жилого помещения зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество
изменений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой – передать
во временное владение и пользование жилое помещение в целях проживания в нем. Жилище
всегда являлось важной и необходимой потребностью для человека. Отсутствие
собственного жилья у отдельных лиц всегда было проблемой, для разрешения в
определенной части которой гражданами используется договор найма жилого
помещения.

Поскольку
процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой
для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает
не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным
регулированием отношений между наймодателем и нанимателем по договорам найма
жилого помещения, справляется с возложенной обязанностью на достаточном уровне.

Однако,
несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере найма жилого
помещения непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации
и разрешения.

Как
уже было отмечено во второй главе, законодатель предоставляет нанимателю больше
прав как наименее защищенной стороне в жилищном обязательстве, тем самым, по
мнению автора, значительно ущемляются права наймодателя. В первую очередь это
касается вопросов расторжения договора найма жилого помещения. К примеру,
наймодатель — физическое лицо сдал жилое помещение с уникальными фресками на
стенах, а наниматель своими действиями создает угрозу потери таких фресок
безвозвратно. Таким образом, на лицо порча жилого имущества, соответственно у
наймодателя имеется основание для расторжения договора найма жилого помещения.
Однако, процесс расторжения заключенного договора и выселения нанимателя может
растянуться из-за расширенных полномочий суда, по которым нанимателю дается
определенный срок, в течение которого он устраняет нарушения, либо по просьбе нанимателя суд в решении
о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более
года. С одной стороны, защищается право нанимателя на жилье, с другой — от
подобной защиты пострадавшей стороной выступает как раз наймодатель, не имеющий
возможности остановить дальнейшую порчу и разрушение своей собственности.
Решение подобной проблемы автор видит в исключении подобных полномочий суда.

Другой проблемой, выявленной
автором, является последствия предоставления другого жилого помещения при
расторжении договора социального найма и последующего выселения на основании
невнесения оплаты без уважительных причин. Как уже было отмечено, наниматели по
социальному найму могут быть освобождены от оплаты за наем жилья, но обязаны
оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные платежи. Перемена
предмета договора социального найма не решит возможную проблему отсутствия
оплаты по уже новому договору даже при использовании государственных субсидий
на оплату содержания жилого помещения и коммунальных платежей. Таким образом, автором
видится нелогичным существование ст.90 ЖК РФ, предусматривающую предоставление
другого жилого помещения при расторжении договора по такому основанию и
выселению.

Подробно рассмотрев сущность и
содержание договора найма жилого помещения, участие в этих правоотношениях различных субъектов
гражданского права, наделенных необходимым объемом правосубъектности, можно
сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное
оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором
найма жилого помещения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Общая
характеристика договора найма жилого помещения

Имущественные отношения в гражданском обороте
регулируются рядом договоров, одним из которых является договор найма жилого
помещения.

Именно благодаря данному договору гражданин
наделяется правомочиями по использованию жилых помещений для проживания. Тем
самым реализуется конституционное право каждого гражданина иметь жилище,
закрепленное в  ч. 1 ст. 40
Конституции РФ. Конституционное право граждан на
жилище относится к основным правам человека и гражданина и заключается в
обеспечении государством стабильного и постоянного пользования жилыми
помещениями лицами, занимающими их на законных основаниях, равно как и в
гарантированности неприкосновенности жилища, за исключением случаев
произвольного лишения граждан жилища.

Истоки
договоров, порождающих обязательства по предоставлению определенных вещей во
временное пользование, можно проследить в классическом римском праве.
Одним из отдельных видов договоров найма был наем вещей (locatio — conductio
rerum). Данный консенсуальный контракт
получил широкое применение и соответственно детальную проработку в связи с
резкой имущественной дифференциацией среди свободных римских граждан,
подразделявшихся на крупных помещиков и малоземельных или вовсе безземельных
свободных крестьян.[1]
Так был определен предмет договора, который мог быть как движимым, так и
недвижимым (сдача в наем городских жилищ), уже в ту пору детально разработан
институт поднайма, определены права и обязанности сторон и соответственно
ответственность за нарушение обязательств по контракту. В результате
рецепции римского права гражданское право Российской Федерации восприняло
основные черты и признаки договора найма, присущие римскому праву.