Курсовая теория на тему Договор найма жилого помещения

Содержание:

Введение 3

Глава 1. Характеристика договора найма жилого помещения 5

1.1. Гражданско-правовая конструкция договора социального найма жилого помещения 5

1.2. Правовая природа требований о предоставлении жилого помещения по договору социального найма 9

Глава 2. Практические аспекты применения договора найма жилого помещения 15

2.1.Сравнительный анализ договора социального найма и коммерческого 15

2.2.Предмет, стороны и обязанности сторон договора найма жилого помещения в общежитиях 17

Заключение 24

Список используемой литературы 26

Введение:

Актуальность. Определение договора социального найма жилого помещения закреплено в части 1 ст. 60 ЖК РФ.

Из определения договора социального найма следует, что предметом данного договора выступает жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда.

Одной из сторон — наймодателем — выступает субъект, правомочный распоряжаться данным жильем.

При этом в дефиниции договора социального найма следует указать, что жилое помещение по договору предоставляется гражданину для проживаниякак самостоятельно, так и совместно с членами семьи, а также для проживания иных лиц в случаях, предусмотренных законодательством.

Объектом исследования выступают общественные отношения в области правового регулирования договора найма жилого помещения.

Предмет исследования — совокупность нормативно правовых актов, регулирующих договор найма жилого помещения.

Целью настоящего исследования является комплексное исследование договора найма жилого помещения.

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

-изучить характеристику договора найма жилого помещения;

-проанализировать практические аспекты применения договора найма жилого помещения.

Положения, выносимые на защиту:

1.Гражданско-правовой аспект жилищных правоотношений проявляется в наличии таких прав как «право на жилое помещение как объект гражданских и жилищных прав» и «право на предоставление жилого помещения.

2.Договор найма жилого помещения — это договор посредством которого органы государственной или муниципальной власти обеспечивают жилым помещением для постоянного проживания граждан, которым жилищным законодательством предоставлено соответствующее право.

3.Бессрочный характер договора социального найма формирует ситуацию, при которой юридически наниматель проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему.

4.Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).

Методологическую основу исследования составляет совокупность общенаучных и частно-научных методов познания, в их числе: диалектический, системно-структурный, формально-юридический, социологический, сравнительно-правовой, статистический методы.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

Заключение:

Договор найма жилого помещения — это договор посредством которого органы государственной или муниципальной власти обеспечивают жилым помещением для постоянного проживания граждан, которым жилищным законодательством предоставлено соответствующее право.

Бессрочный характер договора социального найма формирует ситуацию, при которой юридически наниматель проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему. Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).

Безусловно, само по себе наличие возможности получить в пользование жилое помещение по договору социального найма еще недостаточно для того, чтобы говорить о действительном решении жилищных вопросов граждан — условия и основания предоставления такого жилья должны быть четкими и применимыми на практике, включающими в себя требования к благоустроенности и комфортабельности такого жилья.

Изменение договора найма жилого помещения возможно как по общим основаниям, закреплённым в гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям, на которые указывается в гл. 35 ГК РФ.

В случае обоюдного желания сторон изменение и расторжение договора возможны всегда, за исключением того, когда иное предусмотрено ГК РФ, другими законами и соглашением сторон, тогда как в отношении одностороннего изменения и расторжения действует обратное правило: это возможно в случаях, только прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами и соглашением сторон.

Таким случаем и является существенное нарушение договора другой стороной, под которым понимается такое нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Порядок и последствия изменения и расторжения договора закреплены в ст. 452 и 453 ГК РФ.

Необходимо устранения из действующего законодательства запрета на предоставление в аренду помещений в общежитиях, внесение изменений в действующее законодательство, касающихся особенностей регулирования нахождения общежитий в частной собственности юридических и физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью.

 

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Характеристика договора найма жилого помещения

1.1. Гражданско-правовая конструкция договора социального найма жилого помещения

Социальный наем (далее-соцнайм) — это одна из разновидностей аренды жилья.

Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Предмет в рассматриваемом договоре — это площадь, предназначенная для проживания: квартира; обособленно стоящий дом; их части.

Предметом соглашения о соцнайме не могут являться: помещение, которое не изолировано от прочих; имеющее второстепенную роль; общее имущество состоящего из нескольких квартир дома.

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

— человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;

— человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 1012 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;

— люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;

— люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство .

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения -жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма

«Научные междисциплинарные исследования» предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда .

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем — государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель -гражданин.

Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора .

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15-18 кв. м жилого помещения.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5
1.1 Понятия и структура договора найма жилого помещения 5
1.2 Виды договора найма жилого помещения 10
ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 13
2.1. Понятие, элементы договора коммерческого найма жилого помещения 13
2.2. Заключение и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения 15
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 17
3.1. Понятие и признаки договора социального найма жилого помещения 17
3.2. Форма и содержание договора социального найма 22
3.3. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 30
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 32

Введение:

Актуальность темы. В ст. 40 Конституции Российской Федерации отражена сущность конституционного права на жилище, в соответствии с которым каждый имеет право на жилище и не может быть его лишен произвольно.
Общепризнанным является то, что права и свободы гражданина имеют практическую ценность, если они действительно реализуются. Сегодня в России механизм реализации права на жилище далек от совершенства, поскольку граждане, действительно нуждающиеся в жилье, не могут обеспечить себе должный уровень жизни, поэтому в правоприменении невозможно с уверенностью говорить о едином понятии права на жилище.
В этой связи отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях найма жилого помещения занимают особое место в сфере жилищных правоотношений.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с реализацией гражданами права на жилище посредством договора найма жилого помещения.
Предмет работы – нормы жилищного законодательства, регулирующие договор найма, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Цель работы – изучить понятие и особенности правового регулирования договора найма жилого помещения в современном жилищном праве.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
– раскрыть понятия, структуру и виды договора найма жилого помещения;
– рассмотреть договор коммерческого найма жилого помещения, а именно понятие, элементы, заключение и его исполнение;
– проанализировать основные положения о договоре социального найма, а именно понятие и признаки, форму и содержание, изменение и его расторжение.
Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых посвященных вопросам аренды, в частности – Ю.Н. Андреева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова и др.
Методологической основой исследования послужили общенаучные и частно-научные методы, такие как анализ, синтез, логический, сравнительно — правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод логического анализа и др. В процессе работы был использован общефилософский диалектический метод познания, что отвечает задаче комплексного изучения проблемы.
Для написания работы использовалась специализированная литература по гражданскому праву РФ, также периодические издания и нормативно-правовые акты.
Структура работы включает введение, три главы, разделенные на параграфы, заключение и список использованной литературы.

Заключение:

По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину — нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является:
— консенсуальным,
— возмездным, если иное не предусмотрено законом,
— двусторонне обязывающим.
Такой договор является срочным, если иное не установлено законом. Единственным бессрочным договором найма сейчас является договор социального найма жилого помещения.
Нанимателями жилья могут быть только граждане — физические лица. В предусмотренных законом случаях нанимателями жилых помещений могут выступать только строго определенные категории граждан — служащие, учащиеся, беженцы, вынужденные переселенцы и т.п.
Единственным существенным условием договора найма жилого помещения является его предмет. Предметом этого договора выступают действия наймодателя по передаче жилого помещения во владение и пользование нанимателя. Соответственно, объектом договора найма выступает жилое помещение государственного, муниципального или частного жилищного фонда.
Объектом договора найма может выступать лишь изолированное помещение, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Это связано в первую очередь с необходимостью государственной регистрации обременений, возникающих на основании долгосрочных договоров коммерческого найма и найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Жилищное право, эволюционируя из норм об имущественном найме, прошло противоречивый непростой путь развития. На сегодняшний день представляется возможным при правильной организации процесса формирования норм жилищного права обеспечить высокую степень продуманности вносимых в жилищное законодательство изменений, соответствие их принципам и функциям жилищного права.
При этом следует исходить в том числе из необходимости сохранения социальной направленности жилищного права в целом, обеспечения системности правового регулирования жилищных отношений. Следует максимально исключить излишнюю детализацию, дублирование норм ГК РФ и ЖК РФ, обеспечить рациональный подход к введению отсылочных норм.
Изложенное свидетельствует в пользу необходимости проведения правового регулирования всех договоров найма в тексте одного кодифицированного законодательного акта.
Придерживаясь мнения о безусловной гражданско-правовой природе всех договоров найма жилых помещений, считаем необходимым урегулировать отношения, возникающие из этих договоров в специальном отраслевом акте — Жилищном кодексе Российской Федерации.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятия и структура договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите. По мнению П.В. Крашенинникова, договор найма жилого помещения, является основополагающим договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользования . Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания. Договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.
Описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества. Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма. Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП . Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма. Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса. Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.