Курсовая теория на тему Договор найма жилого помещения

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5
1.1 Понятия и структура договора найма жилого помещения 5
1.2 Виды договора найма жилого помещения 10
ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 13
2.1. Понятие, элементы договора коммерческого найма жилого помещения 13
2.2. Заключение и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения 15
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 17
3.1. Понятие и признаки договора социального найма жилого помещения 17
3.2. Форма и содержание договора социального найма 22
3.3. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 30
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 32

Введение:

Актуальность темы. В ст. 40 Конституции Российской Федерации отражена сущность конституционного права на жилище, в соответствии с которым каждый имеет право на жилище и не может быть его лишен произвольно.
Общепризнанным является то, что права и свободы гражданина имеют практическую ценность, если они действительно реализуются. Сегодня в России механизм реализации права на жилище далек от совершенства, поскольку граждане, действительно нуждающиеся в жилье, не могут обеспечить себе должный уровень жизни, поэтому в правоприменении невозможно с уверенностью говорить о едином понятии права на жилище.
В этой связи отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях найма жилого помещения занимают особое место в сфере жилищных правоотношений.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с реализацией гражданами права на жилище посредством договора найма жилого помещения.
Предмет работы – нормы жилищного законодательства, регулирующие договор найма, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Цель работы – изучить понятие и особенности правового регулирования договора найма жилого помещения в современном жилищном праве.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
– раскрыть понятия, структуру и виды договора найма жилого помещения;
– рассмотреть договор коммерческого найма жилого помещения, а именно понятие, элементы, заключение и его исполнение;
– проанализировать основные положения о договоре социального найма, а именно понятие и признаки, форму и содержание, изменение и его расторжение.
Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых посвященных вопросам аренды, в частности – Ю.Н. Андреева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова и др.
Методологической основой исследования послужили общенаучные и частно-научные методы, такие как анализ, синтез, логический, сравнительно — правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод логического анализа и др. В процессе работы был использован общефилософский диалектический метод познания, что отвечает задаче комплексного изучения проблемы.
Для написания работы использовалась специализированная литература по гражданскому праву РФ, также периодические издания и нормативно-правовые акты.
Структура работы включает введение, три главы, разделенные на параграфы, заключение и список использованной литературы.

Заключение:

По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину — нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является:
— консенсуальным,
— возмездным, если иное не предусмотрено законом,
— двусторонне обязывающим.
Такой договор является срочным, если иное не установлено законом. Единственным бессрочным договором найма сейчас является договор социального найма жилого помещения.
Нанимателями жилья могут быть только граждане — физические лица. В предусмотренных законом случаях нанимателями жилых помещений могут выступать только строго определенные категории граждан — служащие, учащиеся, беженцы, вынужденные переселенцы и т.п.
Единственным существенным условием договора найма жилого помещения является его предмет. Предметом этого договора выступают действия наймодателя по передаче жилого помещения во владение и пользование нанимателя. Соответственно, объектом договора найма выступает жилое помещение государственного, муниципального или частного жилищного фонда.
Объектом договора найма может выступать лишь изолированное помещение, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Это связано в первую очередь с необходимостью государственной регистрации обременений, возникающих на основании долгосрочных договоров коммерческого найма и найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Жилищное право, эволюционируя из норм об имущественном найме, прошло противоречивый непростой путь развития. На сегодняшний день представляется возможным при правильной организации процесса формирования норм жилищного права обеспечить высокую степень продуманности вносимых в жилищное законодательство изменений, соответствие их принципам и функциям жилищного права.
При этом следует исходить в том числе из необходимости сохранения социальной направленности жилищного права в целом, обеспечения системности правового регулирования жилищных отношений. Следует максимально исключить излишнюю детализацию, дублирование норм ГК РФ и ЖК РФ, обеспечить рациональный подход к введению отсылочных норм.
Изложенное свидетельствует в пользу необходимости проведения правового регулирования всех договоров найма в тексте одного кодифицированного законодательного акта.
Придерживаясь мнения о безусловной гражданско-правовой природе всех договоров найма жилых помещений, считаем необходимым урегулировать отношения, возникающие из этих договоров в специальном отраслевом акте — Жилищном кодексе Российской Федерации.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятия и структура договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите. По мнению П.В. Крашенинникова, договор найма жилого помещения, является основополагающим договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользования . Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания. Договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.
Описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества. Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма. Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП . Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма. Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса. Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.