Курсовая теория на тему Договор купли-продажи жилого помещения

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5

1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения 5

1.2 Содержание договора купли-продажи жилого помещения 7

2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 18

2.1 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения 18

2.2 Условия действительности договора купли-продажи жилых помещений 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 26

Введение:

Данная курсовая работа посвящена раскрытию такого вида дого-ворных отношений как договор купли-продажи жилого помещения, кото-рый является одним из важнейших среди договоров купли-продажи, так как затрагивает одно из основных прав человека – право на жилье, преду-смотренное ст.40 Конституции РФ .

В связи с развитием рыночных отношений в современной России общество столкнулось с достаточно новыми отношениями, связанными с формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости. Законодательство постоянно адаптируется к новым условиям в экономике, что позволило существенно упростить формальную сторону сделок с жи-льем: в связи со вступлением в силу в 2015 году нового Гражданского Ко-декса РФ была отменена обязательная регистрация сделок с недвижимо-стью, Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижи-мости» регламентирован порядок оформления недвижимости и регистра-ции этих сделок . Особенности регулирования данного вида договора за-креплены в 7 параграфе 30 главы 4 раздела Гражданского кодекса РФ, а также в Градостроительном Кодексе, Жилищном Кодексе, Семейном Ко-дексе, специальных федеральных законах об ипотеке, об оценочной дея-тельности, а также в нормах частного права и иных гражданско-правовых аспектах.

В данной работе я постараюсь коснуться всех возможных аспектов сделок купли-продажи жилья: предмета, субъектов и их особенности, фор-мы заключения сделки и т.д., что позволит наиболее полно раскрыть акту-альность темы.

Объектом курсовой работы являются правоотношения, складываю-щиеся между сторонами при исполнении договора купли-продажи жилого помещения.

Предмет курсовой работы – изучение и анализ, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, учебных и иных материалов, рассматривающие проблемы регулирования продажи жилого помещения.

Цель курсовой работы заключается в исследовании договора купли-продажи жилых помещений.

В соответствии с заданной целью определены следующие задачи курсовой работы:

1. рассмотреть общую характеристику договора купли-продажи жилого помещения;

2. выделить признаки и особенности договора куп-продажи жи-лого помещения;

3. изучить виды договора купли-продажи жилого помещения;

4. изучить особенности заключения и условия действительности договора купли-продажи жилого помещения.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, разде-ленных на 4 параграфа, заключения и списка использованной литературы.

При изучении темы были использованы труды таких российских юристов как: Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е.С. Болтанова, М.И. Бра-гинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьмина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, С.К. Соломи-на, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова и др.

.

Заключение:

В данной работе было проведено исследование такого вида договора как договор купли-продажи жилого помещения.

Данное проведенное исследование позволило мне сделать несколько выводов:

жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного прожива-ния граждан;

договор купли-продажи жилого помещения — это сделка, в соответ-ствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную сторонами цену;

договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами;

договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным;

в качестве существенных условий договоров, предметом которых яв-ляется жилое помещение Гражданский Кодекс РФ устанавливает предмет договора, цену, условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сро-ки и размеры платежей;

перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользо-вания этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование;

договор подлежит обязательной государственной регистрации и счи-тается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимо также отметить разночтения в законодательстве, регу-лирующем отношения в жилищной сфере. Например, покупатель, в силу закона не имеет права выселить прежнего владельца и членов его семьи из приобретенного жилья. Суд в таком случае, не всегда решает вопрос в пользу нового собственника. В данном случает идет, по моему мнению, неправильная трактовка статьи 40 Конституции РФ (праве граждан на жи-лье и невозможности произвольного лишения жилья).

Много проблем возникает, если одна из сторон уклоняется от госу-дарственной регистрации , если договор заключен с собственником, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими и т.д. Данные вопросы решаются в судебном порядке, что значительно по-полняет существующую судебную практику.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важ-ности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Фрагмент текста работы:

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помеще-ния

Гражданско-правовой договор — это соглашение (сделка) между фи-зическим лицом (физическими лицами) и другим физическим лицом (физи-ческими лицами) или юридическим лицом (юридическими лицами), либо между юридическим лицом (юридическими лицами) и другим юридиче-ским лицом (юридическими лицами), направленное на возникновение, из-менение или прекращение взаимных прав .

Гражданский Кодекс РФ, а именно статья 420, определяет понятие договора как соглашение двух или более сторон, направленное установле-ние гражданских прав и обязанностей или их изменение и прекращение. Согласно пункта 2 той же статьи договор представляет собой двух- или многостороннюю сделку, которая основывается на волеизъявлении двух и более лиц. Участниками договора могут быть только субъекты граждан-ского права, наделенные дееспособностью и выражающие свою волю, а сам договор предполагает свободу и самостоятельность его сторон. Сто-роны договора имеют право выбрать любую форму договора, регламен-тированную ГК РФ либо иное волеизъявление сторон, не противоречащее закону.

Действующий Гражданский Кодекс РФ регулирует более 20 видов гражданских договоров (обязательств). Договор купли-продажи регули-руется главой 30 ГК РФ. Договор купли-продажи представляет собой тип гражданско-правового договора, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупа-телю), а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавцом может быть не только физическое или юридиче-ское лицо, но и государство (субъекты РФ) и государственные органы (му-ниципальные образования). Покупателем является любое физическое или юридическое лицо. Предметом договора является товар, которым могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, индивидуально-определённые, с родовыми признаками или ограниченного рода. Договор заключается в простой письменной форме на срок, соответствующий сроку исполнения обязательства по передаче товара. Договор купли-продажи в свою очередь можно разделить на следующие виды: договор розничной купли-продажи, договор на поставку товаров, договор на поставку това-ров для государственных и муниципальных нужд, договор контрактации, договор электроснабжения, договор на продажу недвижимости и на про-дажу предприятий

Договор продажи жилого помещения является разновидностью до-говора продажи недвижимости, которому присущи все признаки договора продажи недвижимости.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется пере-дать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помеще-ние, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи жилого по-мещения является консенсуальным, т.е. права и обязанности возникают сразу после достижения соглашения сторон; возмездным, т.е. подразуме-вает возмещение денежной оплатой одной стороной за исполнения обяза-тельств другой стороной; взаимным, т.е. каждая из сторон обладает и пра-вами, и обязанностями.

На основании п.1 ст.158 ГК РФ, договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, что позволяет сторонам четко сформулировать основные условия сделки. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в действие и становится обя-зательным для сторон с момента его заключения. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Так же заключенный договор подлежит государственной регистрации, т.е. до мо-мента регистрации перехода права собственности покупатель, даже полу-чив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распо-ряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). и одновременно продавец теряет право распоря-жаться этой вещью любым способом.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет — жилые помещение, рассматриваемый в следующей части курсовой работы.