Курсовая теория на тему Договор купли-продажи недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1 Понятие недвижимости в гражданском праве России 6

1.2 Особенности недвижимости как предмета договора купли-продажи 10

1.3 Правовая природа и особенности договора купли-продажи недвижимости (предмет, субъекты, условия, форма) 11

ГЛАВА II ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 17

2.1 Особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости 17

2.2 Актуальные проблемы заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости и предложения по их решению 20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 31

Введение:

Недвижимость (земельные участки, здания, сооружения, отдельные помещения и другие объекты) является жизненно-важным благом, необходимым для удовлетворения различных потребностей людей. Недвижимость используется в качестве территориальной основы ведения деятельности, средства производства продукции (например, сельскохозяйственной), предмета личного потребления (например, для проживания, отдыха), источника дохода (например, при купле-продаже, сдаче в аренду), необходимых для существования ресурсов (например, лес, водные объекты) [1].

Как ценное материальное благо, служащее удовлетворению потребностей человека, или вещь (имущество), недвижимость является объектом вещных прав (то есть прав на вещи), в том числе права собственности, включающего право собственника распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом [2, 3].

Реализуя принадлежащее ему право собственности распоряжения недвижимым имуществом, собственник может совершать с ним сделки по отчуждению, то есть передаче права собственности на недвижимость другому лицу.

Сделка купли-продажи недвижимости связана с передачей права собственности на недвижимость от собственника недвижимости, передающего (или отчуждающего) право собственности на недвижимость (продавца), к приобретателю недвижимости (покупателю).

Купля-продажа недвижимости осуществляется посредством заключения договора купли-продажи недвижимости (или договора продажи недвижимости) (который является двухсторонней или многосторонней сделкой в зависимости от числа продавцов и покупателей), который содержит обязательства продавца и покупателя недвижимого имущества, связанные с переходом права собственности на него [2, 4, 5].

Жизненная важность недвижимости, а также ее значительная стоимость требуют особой правовой охраны прав и законных интересов сторон, заключающих договор купли-продажи недвижимости [6].

Таким образом, тема настоящей курсовой работы «Договор купли-продажи недвижимости» является очень актуальной.

Целью настоящей курсовой работы является изучение и анализ договора продажи недвижимости, что подразумевает изучение научных исследований, анализ действующего законодательства РФ, установление проблем законодательства и практики его применения в отношении договора продажи недвижимости, а также разработка предложений по их решению.

Задачами настоящего исследования являются следующие:

1) определить понятие недвижимости в гражданском праве;

2) выяснить особенности недвижимости как предмета договора продажи недвижимости;

3) установить правовую природу и особенности договора продажи недвижимости (предмет, субъекты, условия, форма);

4) изучить особенности заключения и исполнения договора продажи недвижимости;

5) выявить актуальные проблемы заключения и исполнения договора продажи недвижимости и разработать предложения по их решению.

При написании настоящей курсовой работы были изучены научные работы Бевзенко Р.С., Липски С.А., Певцовой Н.С., Гонгало Б.М., Игнатьевой В.А., Пермяковой Е.А., Колиевой А.Э., Лагодиной Е.И., Светикова Д.Ю., Скворцовой Т.А., Цукановой Е.Ю. и других авторов, проанализированы правовые нормы федеральных законов, подзаконных актов, материалы правоприменительной практики.

Объектом исследования настоящей курсовой работы являются общественные отношения между участниками гражданского правоотношения, связанные с договором продажи недвижимости.

Предметом исследования настоящей курсовой работы являются нормы гражданского законодательства, регулирующие договор продажи недвижимости.

Общественные отношения между участниками гражданского правоотношения, связанные с договором продажи недвижимости, регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и некоторыми другими [2, 4, 7, 8].

Правовое регулирование договора продажи с недвижимости также осуществляется правовыми актами федеральных органов государственной власти, к которым относится, например, постановление Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» и некоторые другие [9].

При выполнении настоящего исследования применялись материалы правоприменительной практики: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», решение Полярного районного суда Мурманской области от 27 апреля 2020 г. по делу № 2-214/2020 [10, 11].

При написании настоящей курсовой работы использовались общенаучные методы: системно-структурный, логический, а также частнонаучные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой.

В результате проведенного исследования были выявлены некоторые проблемы законодательства и правоприменительной практики договора продажи недвижимости, а также разработаны предложения по решению выявленных проблем.

Настоящая курсовая работа включает введение, две главы, заключение, список использованной литературы.

Заключение:

В настоящей курсовой работе был изучен договор купли-продажи недвижимости.

В частности, рассмотрены следующие вопросы:

1) Понятие недвижимости в гражданском праве.

В нормах гражданского законодательства перечисляются объекты, являющиеся недвижимостью, а также основания, определяющие объект в качестве недвижимого имущества. Понятия «недвижимое имущество» действующее гражданское законодательство РФ не содержит. На практике возникают трудности при признании того или иного объекта недвижимостью, для решения которых в настоящей курсовой работе обосновывается необходимость определения в качестве недвижимости земельного участка и признания его неделимой вещью, составной частью которой является расположенный на земельном участке объект (здание, строение, сооружение) либо объект, расположенный под земельным участком, или, другими словами, необходимость установления единого объекта недвижимости.

2) Особенности недвижимости как предмета договора продажи недвижимости.

Чтобы быть предметом договора продажи недвижимости, в отношении которого заключается договор, недвижимость должна иметь следующие признаки: оборотоспособность, то есть способность перехода от одного владельца к другому, наличие сведений о недвижимости в ЕГРН, отсутствие ограничений права собственности и обременений недвижимости.

3) Правовая природа и особенности договора продажи недвижимости (предмет, субъекты, условия, форма).

Договор купли-продажи недвижимости является соглашением о передаче (или отчуждении) права собственности на недвижимость от собственника (продавца) к приобретателю недвижимости (покупателю). По правовой природе договор продажи недвижимости консенсуальный, двусторонний, возмездный. Продавцами и покупателями по договору продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. К существенным условиям договора продажи недвижимости, без согласования которых сторонами договор не является заключенным, относятся предмет договора и цена отчуждаемой недвижимости. Достижение между покупателем и продавцом недвижимости соглашения по существенным условиям договора оформляется в простой письменной форме. С момента достижения соглашения сторон по существенным условиям договора продажи недвижимости в простой письменной форме, договор считается заключенным. Для подтверждения перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю по договору продажи недвижимости требуется госрегистрация перехода права.

4) Особенности заключения и исполнения договора продажи недвижимости.

При заключении договора продажи недвижимости продавец и покупатель недвижимости оформляют в требуемой законом форме соглашение по его существенным условиям. С момента достижения соглашения сторон по существенным условиям договора продажи недвижимости в простой письменной форме, договор считается заключенным. Продавец согласно договору продажи недвижимости обязан передать покупателю недвижимость надлежащего качества, покупатель имеет право требовать передачи недвижимости надлежащего качества. Покупатель согласно договору продажи недвижимости обязан принять недвижимость и уплатить за нее оговоренную в договоре цену. Исполняя обязанность по передаче недвижимости, продавец вручает ее покупателю. Передача недвижимости удостоверяется подписанием акта о передаче. Собственником недвижимости покупатель становится после госрегистрации перехода права.

5) Актуальные проблемы заключения и исполнения договора продажи недвижимости и разработка предложений по их решению.

Актуальными проблемами заключения и исполнения договора продажи недвижимости являются проблемы, связанные с необходимостью нотариального заверения договора продажи недвижимости, с достоверностью сведений, содержащихся в ЕГРН, с разделением факта владения недвижимостью и госрегистрацией перехода права собственности на нее, с уклонением одной из сторон договора продажи недвижимости от госрегистрации перехода права, порядком осуществления расчетов по договору.

В целях решения указанных проблем в настоящей курсовой работе обосновывается необходимость законодательного закрепления требования об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи недвижимости, необходимость совершенствования порядка межведомственного взаимодействия при ведении ЕГРН, повышения квалификации сотрудников, осуществляющих ведение ЕГРН. Также обосновывается необходимость законодательного закрепления требования об осуществлении госрегистрации перехода права собственности на недвижимость после фактического исполнения сторонами обязанностей по договору продажи и передачи недвижимости во владение покупателя. Кроме того, в настоящей курсовой работе обосновывается необходимость законодательного закрепления требований о том, что в случае уклонения от госрегистрации риск случайного уничтожения недвижимости несет уклоняющаяся сторона, а также раскрываются преимущества использования для расчетов за недвижимость публичного депозитного счета нотариуса.

В настоящее время в России осуществляется реализация госпрограммы «Национальная система пространственных данных», в рамках которой осуществляются мероприятия по совершенствованию порядка учета недвижимости, а также порядка регистрации прав на недвижимость. В рамках этих мероприятий создается единая электронная платформа данных и единая электронная картографическая основа для учета объектов недвижимости, завершить которую планируется к 2030 году. При проведении реформирования выявляются проблемы осуществления учета недвижимости, а также порядка регистрации прав на нее, предлагаются и внедряются пути их решения, проводится анализ выполняемых мероприятий. Разработка и применение нового порядка учета недвижимости, а также порядка регистрации прав на недвижимость повысит качество и доступность для граждан государственных услуг по учету недвижимости и регистрации прав на нее, в том числе за счет предоставления таких услуг в электронном виде [34].

Результаты, полученные при выполнении настоящей курсовой работы, могут применяться для совершенствования законодательства, регулирующего договор купли-продажи недвижимости, а также в практической деятельности судов при разрешении споров, связанных с договором купли-продажи недвижимости.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА I ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимости в гражданском праве России

В нормах гражданского законодательства перечисляются объекты, являющиеся недвижимостью. Так, недвижимым имуществом являются: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, машино-места, предприятия, единые недвижимые комплексы.

Указанные правовые нормы содержат основания, определяющие объект в качестве недвижимого имущества [2, 6, 8].

Чтобы отнести объект к недвижимому имуществу, необходимо оценить степень связи его с землей, а также выяснить наличие данного объекта в перечне недвижимого имущества, признанного таковым законом.

Законом разграничивается недвижимое имущество, являющееся таковым в силу природы (недвижимое имущество по природе), и не являющееся недвижимым имуществом по природе, но объявленное таковым законом (недвижимое имущество, объявленное таковым законом).

Признаками недвижимого имущества по природе являются следующие:

а) физическая невозможность отделения объекта от земли – такие признаки недвижимости есть у земельных участков и участков недр;

б) прочная связь объекта с землей (что означает, что возможность отделения от земли и перемещения объекта, но с причинением ему ущерба) – такие признаки недвижимости есть у зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, машино-мест [2, 8, 12].

Признаком недвижимого имущества, объявленного таковым законом, является указание закона на то, что объект является недвижимым имуществом. Недвижимым имуществом по закону может быть признан объект, не связанный тесно с землей, что означает возможность отделения от земли и перемещения объекта без причинения ему ущерба. Недвижимостью по закону являются воздушные и морские суда, в отношении которых обязательна госрегистрация, суда внутреннего плавания.

Также закон относит к недвижимости комплексные объекты: предприятия, включающие объекты, используемые для ведения экономической деятельности (например, землю, строения, оборудование, продукцию и другие объекты, а также долги и права), и единый недвижимый комплекс как совокупность вещей, неразрывно связанных между собой [1, 2, 12].

Таким образом, действующее гражданское законодательство РФ перечисляет критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу, и множество объектов, являющихся недвижимыми. Понятие «недвижимости» действующее законодательство РФ не определяет [6, 12].

На практике возникают трудности при определении прочности связи объекта с землей, связанные с определением в качестве недвижимости объектов, которые благодаря современным технологиям могут быть перемещены без нанесения им повреждений (например, сборно-разборных конструкций). Вопросы также возникают при определении в качестве недвижимого имущества объектов, которые тесно связаны с землей, но в то же время не являются самостоятельными вещами с собственным хозяйственным назначением (например, асфальтовых и бетонированных покрытий, подземных труб, заборов). Отсутствие в действующем законодательстве уточнений по поводу применения критерия прочной связи с землей приводит к спорам между участниками сделок купли-продажи указанных объектов, к вопросам по поводу госрегистрации прав на них, к признанию судами сделок недействительными.

Вышеуказанные трудности могут быть решены путем определения в качестве недвижимости земельного участка и признания его неделимой вещью, составной частью которой является расположенный на земельном участке объект (здание, строение, сооружение) либо объект, расположенный под земельным участком, или, иными словами, путем установления единого объекта недвижимости.

На объект, признанный составной частью неделимой вещи, вещные права не устанавливаются, потому что объектом вещных прав является неделимая вещь в целом. Таким образом, при признании земельного участка неделимой вещью со строением как составной частью, постройка не рассматривается как самостоятельный объект права.

В настоящее время, исходя из существования в действующем законодательстве России множества объектов недвижимости, земля и возведенное на ней строение рассматриваются как две различные недвижимые вещи, которые сохраняют юридическую самостоятельность и в отношении которых устанавливаются отдельные права.

Так как земля и возведенное на ней строение являются двумя различными недвижимыми вещами, в России действует раздельный оборот земли и возведенных на них строений, что означает, что правообладатель земли может не являться правообладателем расположенных на нем объектов.

Отсутствие единства земли и возведенных на ней строений создает трудности у правообладателей при пользовании данным имуществом, а также при совершении с ним сделок.

Разделение земли и возведенных на ней сооружений приводит к судебным спорам в отношении прав на землю и возведенные на ней постройки. При разрешении споров суды разных инстанций часто встают на противоположные позиции относительно прав на землю и расположенные на ней здания. При этом если бы земля и возведенные на ней строения составляли бы единый объект, то споров относительно прав на этот объект не возникало бы.