Содержание:

Введение………………………………………………………………………..3

Глава 1. История и становление
института недвижимости в гражданском праве…………………………………………………………………………….6

§1. История развития института договора
недвижимости. 6

§2. Современное состояние правового
регулирования института недвижимости  9

Глава 2. Правовая характеристика договора купли-продажи
недвижимости…………………………………………………………………16

§1. Общая характеристика договора
купли-продажи предприятий. 16

§ 2. Общая характеристика договора
купли-продажи зданий, сооружений. 21

§ 3. Общая характеристика договора
купли-продажи жилых помещений. 30

Заключение. 37

Список
использованной литературы     

Введение:

Введение

С развитием
рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института
частной собственности, появилась самостоятельность и независимость
хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в
имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из
гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие
предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору
купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи является основным средством
регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором
гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей
истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды
договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и
недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким
малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные
правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи
недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.

Гражданское
законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как
объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого
имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных
физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное
теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи
недвижимости, содержащего основные характеристики и нормы регулирования
договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости,
позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в
законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы
курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом
исследования являются нормы гражданского права и процесс их воздействия на
общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров
купли-продажи недвижимости.

Целью
настоящей курсовой работы явилось подробное изучение особенностей правового
регулирования договора купли-продажи недвижимости по действующему
законодательству.

Исходя
из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор
ставит следующие основные задачи: 

— проследить историческое развитие института договора
купли-продажи недвижимости;

— рассмотреть современное правовое регулирование института
недвижимости;

— определить категории недвижимого имущества
как объекта гражданских прав;

— уточнить понятийный аппарат и
проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи жилых
помещений, зданий и предприятий;

— выявить существенные условия купли-продажи недвижимого
имущества в гражданском праве Российской Федерации;

—  рассмотреть основные
права и обязанности сторон по договору

— выявить имеющиеся проблемы в правовом регулировании
договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском
праве.  Применение метода
системно-структурного  и логического
анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи
недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров.
Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения
современного российского законодательства с целью выявления особенностей
договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные
нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров
купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые
цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов,
Ю.К. Толстой и др.

Настоящая работа состоит
из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи и предмет исследования. В первой главе будет
рассмотрен институт недвижимости в историческом аспекте. Во второй главе будут
подробно рассмотрены особенности договоров купли-продажи жилых
помещений, купли-продажи зданий и сооружении и купли-продажи предприятий. В рамках заключения предложен ряд выводов
относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи
недвижимого имущества. 

Заключение:

Проведенное
курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора
купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество
изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились
под жестким контролем государства, а
купля-продажа допускалась со значительными ограничениями только таких объектов
недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты
колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости
не получил достаточного распространения и соответственно теоретической
разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все
времена остается одинаковой — обязанность
передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной
обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить
его.

Лишь с
принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой
законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных
видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных
отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников
правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает
вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Как показал
анализ действующих законодательных актов, отсутствует дефиниции здания и
сооружения как одних из видов недвижимых вещей, имеющих прочную связь с землей.
В связи, с чем автор предлагает внести дополнения в Гражданский кодекс,
устанавливающие признаки отнесения зданий и сооружений к объектам недвижимости.

В
силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с
целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить
форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать
договор нотариально. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и
других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости
по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на
недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок
недвижимости.

А
также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех
обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или
окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с
регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и
повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент
приватизации и др.

Автором была выявлена проблема,
касающаяся различных злоупотреблений собственниками жилых помещений путем совершения
сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое
помещение с незначительными размерами долей в праве собственности. Подобное
образование микродолей затрудняет участие жилого помещения в гражданском
обороте и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его
назначением — для проживания.

Государственной
Думой 23 мая 2018 года был принят в первом чтении законопроект № 346930-7,
устанавливающий общее правило о том, что доля в праве общей
собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер
доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое
помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения.

Таким
образом, данный законопроект направлен на не допущение образования микродолей,
так как это противоречит основному предназначению жилого помещения. Однако по
информации с сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному
законопроекту не ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том,
что будущий закон не будет распространяться на отношения по владению,
пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления
в силу, таким образом существующая проблема не находит своего решения.

В заключение, можно отметить, что
работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её
значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того
рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в
изучении положений о договоре купли-продажи предприятия, жилого
помещения и здания (сооружения).

Фрагмент текста работы:

Глава 1. История и становление института недвижимости в
гражданском праве

§1. История развития института договора недвижимости

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимости.

Истоки
договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную
собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали
деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи
представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении
таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную
оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности
эквивалентности обмена вещей.[1]

Таким образом, по количеству
данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор
купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском
праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта, по которому
существует взаимное обязательство сторон, и существенными
элементами являются товар (мerx) и цена (pretium).

В
римском праве недвижимостью признавались земельные участки, недра земли, а
также все созданное на земле собственника чужим трудом(различные постройки,
посевы). То есть предметы, прочно связанные с землей или фундаментально
скрепленные с ее поверхностью, считались частью поверхности земли. «Они
подлежали правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует
за поверхностью».[2]Тем
самым невозможно было отделить собственность на дом и на землю. Интерес
вызывает то, что и воздушное пространство над участком земли тоже
рассматривалось, как часть поверхности.

При
рассмотрении норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. пристальному изучению
подлежит ст. 21, где указывается, что «земля является достоянием государства и
не может быть предметом частного оборота». В качестве примечания к этой статье
было утверждено, что с «отменой частной собственности на землю деление имуществ
на движимые и недвижимые упразднено».[3]Тем
самым ГК РСФСР 1922 г. ликвидировал понятие недвижимости как таковое.

Относительно
возможности отчуждения по договору купли-продажи кроме земли других видов «недвижимости»,
в кодексе содержится ст. 182 об отчуждении немуниципализированного жилого
строения. Совершение купли-продажи данного объекта было возможно при условии,
что у покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей, не оказалось бы двух
или более владений; второе условие касалось временного периода – в течение трех
лет такое отчуждение могло производиться однократно от имени продавца, его
супруга и несовершеннолетних детей.

В
Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года вопросу купли-продажи недвижимости было
посвящено лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора
купли-продажи жилого дома в личную собственность гражданина и необходимых
требований к форме такого договора.[4]

Данный
договор отличался особым правовым режимом, согласно ст. 239 ГК РСФСР купля-продажа
в отношении такого объекта подлежала нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон
является гражданин, и регистрации. Согласно ст. 135 ГК РСФСР право
собственности на жилой дом возникало в момент регистрации.

Как
видно из вышеперечисленного, в связи с политической ситуацией, становлением
планового хозяйства и соответственно полного отрицания капиталистической
экономики в советской России развитие теоретических вопросов и практического их
применения, касающихся природы института договора купли-продажи недвижимости,
не получило должного внимания. После распада Советского союза отдельные виды
договора купли-продажи получили свою детальную проработку, не исключением стал
и договор купли-продажи недвижимости.

И
только с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик
был ликвидирован запрет ГК РСФСР 1922 г. нахождения земельных участков в
частной собственности.

Данный
нормативный акт помимо прочего впервые после утверждения советской власти на
территории России и союзных республик в п. 2 ст. 4 Основ подразделил имущество на
недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу относились земельные участки, здания,
сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Однако
выделения договора купли-продажи недвижимости в отдельный договор в этом
законодательном акте не было произведено.[5]

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была
принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы
30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и
насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение
договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его
исполнению. В отдельном параграфе главы 30 регулируется договор купли-продажи
предприятия как имущественного комплекса.

В первом параграфе главы излагаются общие положения,
характерные для существующих видов договоров купли-продажи, последующие
параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов
договоров купли-продажи. В п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о
купли-продажи применяются к договору купле-продаже недвижимого имущества и
предприятия, если иное не установлено специальными правилами ГК РФ об этих
договорах.

Таким образом, рассмотрев историю развития института
договора недвижимости можно сделать вывод о том, что существовавшая политическая
ситуация, господствующее плановое хозяйство и социалистическая собственность
существенно замедлили развитие теоретических вопросов и практического их
применения, касающихся природы института договора купли-продажи недвижимости,
всестороннее изучение данного вопроса началось лишь с 1996 года.