Курсовая теория на тему Договор эскроу

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Гражданско-правовые основы договора
эскроу. 6

1.1. Понятие, сущность и признаки договора эскроу. 6

1.2. Специфика и значение договора эскроу. 12

Глава 2. Содержание и разграничение договора
эксроу. 16

2.1. Содержание и субъектный состав договора
эксроу. 16

2.2. Права и обязанности сторон по договору эскроу. 20

2.3. Разграничение договора эскроу и иных
договорных конструкций. 25

Заключение. 29

Список использованной литературы.. 31

Введение:

Экономическая ситуация
сложившаяся в Российской Федерации показывает бизнес регулируемый в рамках
российского законодательства требует решительных шагов на этапе расширения
сферы ведения бизнеса, а также предоставления гражданам и юридическим лицам
новых возможностей и инструментов для реализации сделок не только на российском
но и международных рынках, а также разработки механизмов защиты интересов
сторон.

Счет – эскроу является
средством минимизации рисков сторон при проведении коммерческих сделок,
разработан как инструмент обеспечения взаимного доверия сторон участвующих в
сделках. В судебной практике применение данного института на сегодняшний день
вызывает затруднения, так как данный вид банковских договоров внедрен в
гражданское законодательство относительно недавно и требует законодательного
расширения понятий залоговых обязательств счета эскроу, а также доработки в
регламентации расширения возможностей и действий, участвующих в сделках сторон.

На сегодняшний день данный вид
договоров используется для расчетов при сделках с недвижимостью и заключается в
том, что покупатель и продавец договариваются о сделке и всех условиях, при
которых она будет считаться выполненной. Далее в банке открывается счет —
эскроу, куда покупатель вносит оговоренную с продавцом сумму, равную продажной
стоимости объекта недвижимости, которую собирается приобрести. Состояние
банковского счета могут проверить все участвующие в сделке стороны, но забрать
средства сможет только продавец после подписания всех необходимых и
сопровождающих сделку документов. Договор счета эскроу всегда является
многосторонним и его правовой режим регулирует оборот безналичных денежных
средств с помощью лица (эскроу-агента), у которого они размещены и которому они
в экономическом смысле не принадлежат.

Объектом исследования курсовой работы являются общественные
отношения, возникающие при заключении и развитии договора эскроу.

Предметом исследования курсовой работы являются нормы права,
регулирующие договор эскроу.

Целью курсовой работы является анализ договора эскроу.

В
соответствии с целью определены следующие задачи, решение которых составляет
содержание курсовой работы:

— раскрыть
понятие, сущность и признаки договора эскроу;

— изучить специфику
и значение договора эскроу;

—
рассмотреть содержание и субъектный состав договора эксроу;

—
охарактеризовать права и обязанности сторон по договору эскроу;

—
проанализировать разграничение договора эскроу и иных договорных конструкций.

Методологическую основу курсовой работы составляют
всеобщефилосовский диалектический метод познания, предполагающий объективный,
всесторонний анализ фактического материала. Из числа общенаучных методов прежде
всего используется системно-функциональный метод и целый ряд из числа
общенаучных методов эмпирического-теоретического уровней, из частнонаучных-
формально-юридический, сравнительно-правовой, проблемно-теоретический и др.

Нормативную базу курсовой
работы составили Конституция РФ[1], ГК
РФ[2], федеральные
законы РФ.

Теоретическая значимость курсовой
работы в том, что ее положения развивают и конкретизируют проблемы договора эскроу.

Эмпирическая основа курсовой
работы. Автором изучены учебная литература, монографии, материалы конференций,
диссертации, научные статьи исследователей, которые в своих научных трудах
касались вышеобозначенной проблематики.

Достоверность материалов
исследования в курсовой работе подтверждается списком использованных источников
и ссылками, сделанными на них в ходе написания основной части работы.

Структурно курсовая работа соответствует всем
требованиям, предъявляемым к оформлению, и состоит из введения, двух глав,
заключения и списка использованной литературы.

Во введении курсовой работы
обозначены объект, предмет, цель, задачи, методологическая, эмпирическая основа
и значимость курсовой работы.

В первой главе курсовой работы
изучены гражданско-правовые основы договора эскроу.

Во второй главе курсовой работы
проведен анализ содержания и разграничения договора эксроу.

В заключении обобщены результаты
курсовой работы.

Заключение:

Проведенное исследование в рамках поставленной
цели и выдвинутых задач позволило сделать основные теоретические и практические
выводы и предложения в рамках представленной темы.

Договор
счета эскроу является новеллой в российском праве, несмотря на то, что
законодательство претерпело изменения еще в 2014 году, такая договорная
конструкция вступила в законную силу лишь в прошлом году. По договору счета
эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и
блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в
целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований,
предусмотренных договором счета эскроу. Договор счета эскроу направлен на
обеспечение защиты денежных средств на счете у лиц, которым эти денежные
средства на праве собственности не принадлежат, а во исполнение такого подхода
законодателем предусмотрена возможность привлечения третьих лиц для более
надежного осуществления платежей. На наш взгляд, такая правовая конструкция
довольно сильно снижает риск совершения мошеннических действий в отношении
слабой стороны договора.

Специфической чертой, характеризующей договор условного депонирования
(эскроу), безусловно, с положительной стороны, является его
многофункциональность, предполагающая его широкую применимость в гражданском
обороте (поставка товаров, лицензионные договоры, купля-продажа акций,
купля-продажа недвижимого имущества и т.д.).

Специфическими особенностями договора условного депонирования
(эскроу) следует признать «имущественный иммунитет» депонированного имущества;
ограничения в объекте; обособленность депонированного имущества.

Полагаем, что позитивация договора условного депонирования
(эскроу) окажет положительное воздействие на формирование устойчивой
нормативной платформы цифровой экономики и позволит, прежде всего, электронному
бизнесу выйти на качественно новый этап экономического развития.

Конструкция условного депонирования является отличным средством
для защиты интересов кредитора по основному обязательству и необходимым рычагом
давления на должника под угрозой неполучения последним встречного исполнения по
обязательству. Конечно, договор эскроу еще содержит в силу своей новизны для
российского права некоторые недоработки, но несмотря на это, он является весьма
перспективным инструментом воздействия на должника и гарантией получения
кредитором того, на что он был вправе рассчитывать. Главной, но решаемой с течением
времени проблемой использования договора эскроу на сегодняшний день остается
его неизвестность для участников гражданского оборота.

В договоре взаимного эскроу субъектный состав правоотношения
остается неизменным.

Основные
права и обязанности сторон по договору условного депонирования содержатся в
главе 47.1 ГК РФ. В остальной части, права и обязанности сторон зависят от специфики конкретных
правоотношений и сферы применения договора условного депонирования.

Договор эскроу имеет
некоторое сходство с другими видами договоров, такими как хранение, поручения,
аккредитива, а также агентского договора, однако его нельзя признать одним из
видов указанных договоров в силу специфичного характера.

Таким образом, договор
счета эскроу – это новый этап в развитии российской банковской системы
расчетов, который может найти широкое применение в сложных сделках,
регулируемых российским законодательством, поскольку такой договор сводит к
минимуму финансовые риски и гарантирует успешное проведение сделок различного
вида.

Фрагмент текста работы:

Глава
1. Гражданско-правовые основы договора эскроу

1.1.
Понятие, сущность и признаки договора эскроу

Федеральным законом №
175-ФЗ от 01.07.2018 года «О внесении изменений в Федеральный
закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»[1] изменена
схема финансирования строительства многоквартирных домов. До внесения указанных
изменений законодательство предоставляло застройщику право напрямую привлекать
денежные средства участников долевого строительства. При такой схеме
финансирования денежные средства дольщиков поступали напрямую на счет
застройщика. В свою очередь, застройщик мог по своему усмотрению осуществлять
распоряжение денежными средствами участников строительства. Соответственно,
отсутствие гарантийного промежуточного звена в схеме финансирования «участник
долевого строительства — застройщик», а также отсутствие надлежащего контроля
за использованием застройщиком денежных средств дольщиков создавало для
участников долевого строительства большие риски невозврата средств в случае
банкротства застройщика и воздействия иных негативных факторов.

С 01 июля 2019 года, согласно требованиям, установленным в п.
5 ст. 8 закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, все
расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в
эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. При этом следует иметь в
виду, что обязательный порядок расчетов через эскроу- счета предусмотрен если
договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представлен на
регистрацию после 01 июля 2019 года, даже если заключен такой договор был
раньше. Таким образом, для расчетов между участниками долевого строительства и
застройщиком стороны обязаны использовать эскроу-счета.

Кроме того, в Постановлении Правительства от 22 апреля 2019
года № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости…» установлены условия, при соблюдении
которых застройщик вправе привлекать средства дольщиков без использования
счетов эскроу:

•      
количество заключенных договоров долевого
строительства подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и
нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены
договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации
проекта строительства;

•      
степень готовности проекта строительства
составляет не менее 30 %, а в отдельных случаях не менее 15 %[2].

Эскроу-счет представляет собой открытый в банке
специализированный счет условного депонирования, на котором денежные средства
участников долевого строительства замораживаются на период строительства
недвижимости и их передача застройщику осуществляется только после исполнения
всех обязательств по договору. К застройщику денежные средства с указанного
счета переходят в течение десяти дней после сдачи объекта недвижимости.

Термин «эскроу» известен науке с давних времен. Он происходит
от французского «escroue», что означало клочок бумаги или свиток пергамента и
указывало на третье лицо, удерживающее его до завершения (совершения)
определенных действий, предусмотренных сделкой[3].

Василевской Л.Ю. отмечается, что термин «escrow» (англ.),
«Treuhand» (нем.) означает депонирование у третьего лица имущества должника с
целью его передачи кредитору при предусмотренных договором обстоятельствах.
Речь идет об эскроу- агенте (доверительном агенте, escrow agent, Treuhander),
которому поручено (доверено) депонирование чужого имущества (денег, ценных
бумаг, правоустанавливающих документов и т. п.) на определенном счете эскроу[4].

Указанные счета застрахованы, а объект недвижимости
возводится либо на средства строительной организации, либо на денежные средства
финансового учреждения посредством кредитования.

Процесс использования эскроу-счетов при приобретении недвижимого
имущества состоит в следующем: приобретатель объекта недвижимости
договаривается с застройщиком, который не завершил строительство, о
приобретении недвижимости, а вместе с тем приобретатель открывает счет у
эскроу-агента и после этого вносит денежные средства, необходимые для
приобретения недвижимого имущества на специализированный счет.

Указанные средства хранятся у эскроу-агента в течение всего
периода строительства объекта недвижимости и выдаются застройщику только после
завершения строительства.

Таким образом, указанные изменения направлены на ограничение
непосредственного участия физических лиц в финансировании строительства.
Приоритетной целью такого ограничения является защита имущественных интересов
дольщиков как наиболее слабой стороны в договоре долевого строительства.
Необходимо отметить, что подобная система ограничения участия граждан, а также
финансирования строительства за счет кредитования благополучно реализуется во
многих зарубежных странах[5].

В научной литературе отмечается, что отношения по
эскроу-агентированию получили значительное распространение в иностранных
правопорядках. В Германии, например, договор счета эскроу — это
непоименованный, предусматривающий различные варианты взаимоотношений договор с
определенными элементами правовой конструкции хранения. Именно в качестве
эскроу-агентирования данный договор поименован в англосаксонской цивилистике и
правоприменительной практике. Например, в решении по делу «Hudgins v.
Krawetz» (Texas App.,
1977) отмечается, что эскроу-агент является «нейтральным» третьим
лицом, осуществляющим держание документов или иного имущества до момента
наступления определенного обстоятельства, после наступления которого он должен
осуществить платеж или передачу имущества в соответствии с инструкциями, которые
были даны сторонами договора[6].

Отечественное гражданское законодательство
содержит схожее определение договора эскроу. В соответствии со ст. 926.1 ГК РФ
по договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на
депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства
депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется
депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить
сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении
указанных в договоре оснований.