Курсовая теория на тему Договор аренды: понятие, особенности, виды

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1 Общая характеристика договора аренды 6

1.1Понятие, правовые признаки и виды договора аренды 6

1.2 Специальные основания изменения и расторжения договора аренды 15

1.3 Правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) 26

2 Теория и практика расторжения договора аренды 31

2.1.Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя 31

2.2. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора 34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 37

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 40

Введение:

В настоящее время невозможно представить законодательство любого государства без урегулирования вопросов, связанных с договором аренды. Люди снимают жилье, берут в прокат автомобили, снимают торговые площади.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом по договору аренды осуществляется за плату. Указанное положение предопределяет правовую природу аренды как возмездной, двусторонне обязывающей (синаллагматической) сделки . Несмотря на то обстоятельство, что несогласование по тексту договора аренды величины арендной платы не влечет недействительность данного соглашения, в условиях мирового финансового кризиса колебание размера вознаграждения арендодателя имеет большое значение для субъектов предпринимательской деятельности.

За последние несколько лет российская экономика испытала целый ряд волновых ударов, связанных с колебанием национальной и мировой валюты, что не может не отражаться на имущественных отношениях субъектов гражданского оборота. Показательным критерием отрицательного эффекта указанных колебаний на интересы общественности стало увеличение количества судебных споров, рассмотренных арбитражными судами по вопросам изменения и расторжения договоров аренды, где размер арендной платы был привязан к курсу валюты. Актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

Актуальность темы подтверждается следующим обстоятельством: договор аренды широко применяется в предпринимательской сфере. В современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий, сооружений, предприятий.

Цель данной курсовой работы — раскрыть основные черты договора аренды, дать характеристику основаниям и особенностям расторжения данного договора.

Задачами курсовой работы являются:

‒ рассмотреть понятие, предмет и стороны договора аренды,

‒ рассмотреть специальные основания изменения и расторжения договора аренды,

‒ рассмотреть порядок и основания досрочного расторжения договора аренды.

Предмет курсовой работы – совокупность нормативно – правовых актов, которые в полной мере регулируют вопрос, связанный с заключением, изменением, расторжением договора аренды.

Объект курсовой работы – договор аренды, как гражданско – правовая характеристика.

Методологическая основа курсовой работы. В процессе курсового исследования использовался многоуровневый комплекс методов научного познания, что было предопределено его целью и задачами.

Методологическую основу работы составил диалектико-материалистический метод познания объективной действительности, благодаря чему предмет и объект исследования рассмотрены в развитии, взаимосвязи, взаимообусловленности, с использованием категориального аппарата диалектики, в частности таких ее категорий, как «общее и особенное», «явление и сущность», «содержание и форма», «целое и часть», «действительность и возможность» и др.

С помощью исторического метода были выявлены историко-правовые предпосылки формирования, эволюции, особенности выражения в различные исторические периоды института аренды в гражданском праве России.

Формально-логический метод, использование законов логики и приемов выводного знания (анализ, синтез, индукция, дедукция) позволили выявить различные подходы к определению понятий «договор аренды», «основание расторжения», «основания изменения», «арендодатель», «арендонаниматель»; отграничить данный институт от смежных институтов гражданского права; выработать соответствующие операциональные определения.

Системно-функциональный и системно-структурный методы дали возможность рассмотреть институт аренды в качестве системного образования в структуре гражданского права, выявить его функциональное назначение, внутреннее содержание, системные связи его элементов.

Сравнительно-правовой метод применялся при исследовании соотношения нормативного содержания института аренды в российском и зарубежном законодательстве, выявлении сходств и различий различных его форм.

Догматико-юридический метод помог разработать ряд предложений по совершенствованию гражданского законодательства в данной сфере.

Метод конкретных социально-правовых исследований применялся при анализе практики применения вышестоящими судами норм исследуемого института. Метод правового моделирования был положен в основу построения правовой модели данного института.

Теоретическую основу курсовой работы составили фундаментальные труды ученых в области цивилистики, а также истории права, общей теории права, логики, философии, конституционного, международного и гражданского права.

Нормативная база исследования – общепризнанные принципы и нормы международного права, положения Конституции Российской Федерации, отечественного и зарубежного гражданского законодательства.

Научная новизна курсовой работы определена темой, предметом и методологией последней.

Структура исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Заключение:

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения об аренде и специальные нормы отдельных видов договоров аренды. В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов.

Также в ходе исследования мы пришли к выводу, что фактическая передача имущества не может рассматриваться как факт признания договора заключенным, такого рода действия должны расцениваться как исполнение арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной договоренности сторон. Аналогичный вывод можно сделать из статьи 611 ГК РФ, которая указывает на первостепенную роль соглашения, так, например, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Следовательно, все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться ложными и несоответствующими реальной действительности. Представляется, что именно в этой связи в специальном законодательстве содержатся положения, указывающие на консенсуальность договора аренды отдельных видов транспортных средств (ст. ст. 198, 211 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации. Полагаем, что высказывание Кияшко В.А. о том, что никто не вправе своим волеизъявлением изменить консенсуальную природу договора, является весьма справедливым в данном контексте.

На основании изложенного полагаем возможным сделать следующий вывод: договор аренды является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям. Между тем, все доводы о реальной правовой природе арендных отношений являются безосновательными и базируются лишь на неверном применении правовых норм, в частности на пренебрежении в использовании принципа «lex speciales degorate lex generales» («специальный закон отменяет общий»).

В ГК РФ предусмотрены виды договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Фрагмент текста работы:

1 Общая характеристика договора аренды

1.1Понятие, правовые признаки и виды договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других ‒ «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора.

В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается.

Гражданским кодексом РФ к договорам аренды отнесены следующие договоры:

— договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

— договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

— договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

— договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

— договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

— договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ ).

Интересным положением в юридической литературе и правоприменительной практике является вопрос о консенсуальной и реальной направленности договора аренды. Между тем, признание договора аренды самостоятельной разновидностью консенсуальных сделок произошло еще в глубокой древности, и на протяжении столетий указанный договор стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор location-conduction .

Однако нынешняя типология договора аренды, закрепленная в ГК РФ, позволяет сделать вывод о наличии разностороннего подхода к вопросу консенсуальности указанной сделки. Отличный подход к разрешению указанного вопроса приводит к неоднозначному восприятию момента возникновения обязательственной связи между сторонами договора аренды, что приводит к возникновению споров относительно заключенности арендного соглашения. При таких обстоятельствах описанная проблематика является актуальной для целей исследования вопроса о моменте возникновения обязательственной связи между субъектами арендных отношений.

Как известно, консенсуальный договор, название которого происходит от латинского слова consensus (согласие), порождает права и обязанности с момента, когда стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (п. 1 ст. 433 ГК РФ). В то время как латинское слово res (вещь) породило понятие реального договора, по которому возникновение прав и обязанностей связывается с активными действиями хотя бы одной из сторон сделки, а именно действиями по передаче другой стороне причитающегося ей имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ ).

Часть II ГК РФ в общих положениях о договоре аренды, а также в статьях о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды (лизинга) содержит признаки консенсуальной сделки, где обязательства у сторон возникают с момента заключения соответствующего соглашения или признания такого соглашения заключенным. Одним из признаков консенсуальности договора аренды являются следующие формулировки: «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ), «обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ), следовательно, полагаем разумным сделать вывод, что права и обязанности у сторон таких соглашений возникают с момента его заключения .

Пример из судебной практики.

Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа, рассмотрев спор о взыскании муниципалитетом с индивидуального предпринимателя арендной платы за пользование подвальным помещением, отменил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции о частичном (по сумме) удовлетворении заявленных требований, указав на то, что «правило п. 2 ст. 433 ГК РФ распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров». Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что судами сделан вывод об отсутствии между сторонами спора по факту заключения договоров и не дана правовая оценка подлинным документам, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества в аренду.