Курсовая теория на тему Договор аренды нежилых помещений

Содержание:

Содержание
Введение. 3
1. Понятие
договора аренды нежилого помещения. 6
1.1. Понятие
и существенные условия договора аренды нежилого помещения  6
1.2. Виды
аренды нежилых помещений. 10
1.3. Стороны
договора аренды нежилых помещений. 13
1.4.
Заключение и прекращение договора аренды нежилых помещений. 16
2. Права и
обязанности сторон по договору. 21
Заключение. 30
Список
изученной и использованной литературы.. 33

Введение:

В современном мире рост национальной экономики определил
возможность участников рынка производить оборот нежилых помещений в количестве
большем, чем это было до. Аренда нежилых помещений – это один из необходимых и
часто используемых договоров. В связи, с чем нормы, регулирующие данный вид
общественных отношений, должны учитывать интересы всех субъектов гражданских
прав для обеспечения беспрепятственного осуществления ими их деятельности,
реализации гражданских прав и законных интересов.

Но несмотря на его распространенность закон не
выделяет данный вид договора в качестве самостоятельного вида аренды, о чем
свидетельствует глава 34 Гражданского кодекса РФ, регламентирующая такие виды
аренды, как аренда зданий и сооружений, предприятий и финансовая аренда
(лизинг). То есть отсутствуют механизмы регулирования аренды нежилого
помещения, что нельзя сказать о правовом регулировании найма жилого помещения,
которому посвящена целая глава. В этом и состоит актуальность настоящей темы[1].

На почве отсутствия легального определения понятия «нежилое
помещение» возникают множество дискуссий как среди ученых, так и среди
практиков. Споры возникают и в отношении определения статуса нежилых помещений,
и в отношении правомочий собственников самих зданий (сооружений), а также
прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено
соответствующее здание (сооружение).

Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в сфере аренды нежилых помещений.

Предмет исследования составляют нормы действующего
законодательства, регулирующие договор аренды нежилых помещений[31] .

Цель работы — комплексный гражданско-правовой анализ
договора аренды нежилых помещений.

Задачи исследования: 1) проанализировать понятие и
правовое регулирование договора аренды нежилых помещений; 2) установить
сущностные характеристики, признаки и виды нежилых помещений; 3) определить
субъектный состав договора и выявить особенности их правового статуса; 4) проанализировать
содержание договора аренды нежилых помещений; 5) определить особенности
заключения и прекращения данного вида договора.

Неопределенность правового регулирования нежилых
помещений была установлена ещё при разработке Концепции развития гражданского[32]
законодательства Российской Федерации[2], согласно которой
планировалось добавить в ГК РФ новую специальную главу «Право собственности на
жилые и нежилые помещения», которая бы зафиксировала понятия жилого и нежилого
помещения, и его классификацию. Но действующая редакция ГК РФ отказалась от понятия
«нежилое помещение» и закрепила понятия «здания и сооружения».

Данный пробел правового регулирования так или иначе
сказывается на правоприменительной практике. Из-за отсутствия точного
определения понятия «нежилое помещение» возникают проблемы в установлении
правового режима таких помещений.

Так, на практике имеют место различные правовые
противоречия в квалификации договора аренды части нежилого помещения, а также
ряд вопросов при определении объекта и государственной регистрации подобного
вида договора. При заключении договора аренды части нежилого помещения и
дальнейшей его регистрации основную сложность вызывает необходимость правильно
идентифицировать, то есть описать, объект недвижимости, так как самостоятельным
объектом недвижимости является только помещение в целом[3]. Следовательно, возникает
проблема, как описать ту часть нежилого помещения, которая берется в аренду.

Таким образом, несовершенство действующего
законодательства в регулировании данного вида договора приводит к определенным
противоречиям между участниками правоотношений по аренде нежилых помещений, что
подтверждается большим количеством судебных споров, одной из причин которых
является непонимание субъектами гражданско-правового статуса нежилого
помещения, а также несовершенство нормативно-правовых отношений в данной сфере.
Все это говорит об актуальности развития процессов правового регулирования
договора аренды нежилого помещения и обуславливает необходимость
совершенствования правовых норм в области аренды нежилых помещении[33] . [1] Гражданский кодекс Российской
Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и
35 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 420 с. [2]
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации(одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 07.10.2009) [3] Киндеева Е. Грамотная регистрация
— итог предсказуем // Бизнес-адвокат. 2000. № 1. С. 20-25. [31]Сноски шрифт Times New Roman №10 [32]Делаем
сноску на концепцию [33]Сноски
постраничные

Заключение:

Таким образом, под нежилым помещением следует понимать
самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта,
в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа,
имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные,
общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания
граждан.

Договор аренды нежилого помещения – это договор, по
которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Он: консенсуальный, возмездный,
двустороннеобязывающий.

В связи с тем, что нежилые помещения являются частью
зданий, поэтому правильнее название § 4 (аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК
РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых
помещений)», так как в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого
фонда, при различном понимании термина «нежилое помещение» он всегда
употребляется в связке со зданиями (сооружениями), строениями.

Основным содержанием договора аренды нежилых помещений
являются определение и конкретизация реальных (фактических) прав и обязанностей
арендатора и арендодателя по данному конкретному договору аренды.

Договор аренды нежилого помещения, в соответствии с ст.
1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся условие
о предмете, которым является передаваемое в аренду нежилое помещение.

Не однозначно решенным как в доктрине, так и в
практике является вопрос о цене: является ли данное условие существенным для
договора аренды нежилых помещений. Представляется что решение данного вопроса
должно быть дано разъяснениями высшей судебной инстанции., аналогично как
относительно государственной регистрации данного договора.

Для реализации арендатором преимущественного права
должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором
своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о
намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия
договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый
срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды
с другим арендатором; тождественность условий аренды[1].

Договор аренды нежилого помещения прекращает свое
действие в следующих случаях:

—
по истечении срока его действия;

—
при расторжении по соглашению сторон;

—
при расторжении в судебном порядке по инициативе арендодателя;

—
при расторжении в судебном порядке по инициативе арендатора.

В последних двух случаях требования о расторжении
договора аренды могут быть заявлены только после направления уведомления об
исполнении обязанностей по договору аренды.

В процессе реализации договора аренды нежилых
помещений возникает множество споров, по многим из которых суды не имеют
однозначной позиции. В связи с чем, в целях единообразного применения
действующих норм, регулирующих арендные отношения, возникающие из договора
аренды нежилых помещений, необходимо провести обзор имеющейся практики и дать
разъяснения на уровне высшей судебной инстанции, по следующим вопросам:

1) субъекты договора аренды нежилых помещений, их
права, обязанности и ответственность;

2) существенные условия договора аренды нежилых
помещений.

Таким образом, в отношении договора аренды нежилого
помещения целесообразно применять общие положения о договоре аренды, а также
условия договора, заключенного сторонами. Применение по аналогии отдельных
положений § 4 гл. 34 ГК РФ должно иметь соответствующее обоснование в судебном
акте. Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждает вывод о
том, что далеко не все нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применимы к договору аренды
нежилого помещения[2].

В целом проведенный анализ договорных отношений
нежилых помещений свидетельствует о высокой значимости регулирования данных
договорных гражданско-правовых отношений относительно аренды нежилых помещений,
что говорит о необходимости более детального и подробного изучения выбранной
проблемы. Законодательное регулирование не сформулировано еще в полной мере, но
востребованность данного регулирования обуславливает его актуальность и требует
дальнейшего продолжения работы над данным вопросом. [1] Дружинин А. О преимущественном
праве в договоре аренды // ЭЖ-Юрист. 2015. № 36. С. 12-15. [2] Обзор практики разрешения судами
споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного
Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) // БВС РФ. 2014. № 3.

Фрагмент текста работы:

1. Понятие
договора аренды нежилого помещения

1.1. Понятие и существенные условия
договора аренды нежилого помещения

Прежде чем раскрыть понятие договора аренды нежилого
помещения, необходимо дать определение договору аренды в целом, так как данные
понятия соотносятся между собой как частное и целое. Согласно п. 1 ст. 607 ГК
РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование. Отсюда логично предположить,
что аренда нежилого помещения предполагает передачу арендодателем арендатору во
временное владение и пользование здание и сооружение, которые, собственно, и
являются нежилыми помещениями (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Очень важно дать точное определение понятию «нежилое
помещение», при его формулировании  необходимо
установить его  значение, смысл, в
котором он употребляется. В широком смысле нежилое помещение – это материально-физический
объект, имеющий свои признаки, характеристики и черты. Это помещение в обыденном
его понимании, например, здание, имеющее несколько нежилых помещений (к
примеру, первый этаж в жилом доме). В узком смысле необходимо рассматривать
нежилое помещение как юридическую категорию.

Несмотря на то, что нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но
неразрывно с ним связанным, в действующем Гражданском кодексе РФ отсутствуют
какие-либо специальные нормы об аренде данных помещений.

П. 2 Информационного
письма № 53 определяет, что в отношении договоров аренды нежилых помещений
должны применяться по аналогии правила п. 2 ст. 651 ГК РФ лишь. Но арбитражные
суды часто толкуют данное положение как возможность применить к договорам
аренды нежилых помещений по аналогии все нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, что не
является верным решением