Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

Глава 1
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ   6

1.1 Общая характеристика договора аренды недвижимости. 6

1.2 Существенные и иные условия договора аренды
недвижимости. 10

Глава 2 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ   22

2.1 Содержание договора аренды недвижимости. 22

2.2 Расторжение договора аренды
недвижимости. 28

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 33

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 35

Введение:

С развитием рыночной экономики в
Российской Федерации началось формирование частной собственности, появилась
самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс
постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное
время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен.
Для возможности использования дополнительных ресурсов при получении прибыли, а
также необходимости иметь определенные гарантии защиты своих интересов от
действий недобросовестных контрагентов, субъектами гражданского права
используется договор аренды.

Данный договор является одним из
наиболее востребованных в практике гражданско-правовых договоров. Подобная
ситуация объясняется тем, что далеко не всегда у субъектов договорных
отношений, занимающихся на постоянной основе производством товаров, выполнением
работ, оказанием услуг, есть возможность приобретать в собственность
необходимое для осуществления таких функций имущество – здания, сооружения,
транспортные средства, нежилые помещения, земельные и лесные участки. Помимо
этого, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее,
эффективнее для производственных нужд, экономически выгоднее именно аренда
различных видов имущества, а не приобретение её в собственность.

Именно детальное теоретическое
исследование правового режима договора аренды недвижимости, содержащего
основные характеристики и нормы регулирования арендных отношений, позволит
выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных
нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор аренды недвижимости.

Предметом исследования являются
теоретические вопросы, относящиеся к определению понятия договора аренды
недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы
явилось выявление теоретических проблем в правовом регулировании гражданских
правоотношений в сфере аренды недвижимости и оценке действующего гражданского
законодательства в этой области.

Исходя из актуальности темы и во
исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

а)
исследовать историю становления и развития арендных правоотношений;

б) определить
виды недвижимого имущества, являющиеся предметом договора аренды недвижимости;

в) выявить существенные
особенности договора аренды недвижимости в гражданском праве России;

г) всесторонне исследовать права и
обязанности сторон по данному договору;

д) определить основания расторжения и
изменения договора аренды недвижимости.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института аренды в российском праве.  Применение метода системно-структурного и
логического анализа способствовал четкому определению места договора аренды
недвижимости среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и
технико-юридический методы использовались для изучения современного российского
законодательства с целью выявления особенностей договора аренды недвижимости.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, специализированные нормативно-правовые акты,
касающиеся регулирования сферы договоров аренды, научные публикации.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений аренды недвижимости
внесли ученые цивилисты В.А. Алексеев, В.А. Белов, Ю.Ф. Беспалов, М.И.
Брагинский, В.В.
Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Б. Новицкий, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К.
Толстой и др.

Настоящая
работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В
первой главе будет дана общая
характеристика договора аренды недвижимости. Во второй главе определена
правовая природа договора аренды недвижимого имущества. В
рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования
такого возмездного договора, как аренда недвижимости.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет
подвести его основные итоги. Институт договора аренды зародился еще в римском
праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где
экономические и правовые отношения находились под жестким контролем
государства, договор аренды недвижимости не получил достаточного
распространения и разработки в силу своей специфики.

Однако суть данного договора во все
времена остается одинаковой – при концентрации недвижимого имущества в руках
собственника и отсутствии интереса в самостоятельном извлечении дохода с этой
недвижимости, он может передавать его другим участникам гражданских
правоотношений во временное владение и пользование на взаимовыгодных условиях.
Личный интерес арендатора обусловлен стремлением приумножить свои доходы за
счет использования арендуемого недвижимого имущества, при этом, не вкладывая
денежные средства на приобретение необходимой для предпринимательской
деятельности недвижимости.

Лишь
с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой
законодателем как общих положений, касающихся аренды, так и отдельных видов
аренды, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений
изменилась.

Поскольку
процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой
для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает
не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным
регулированием отношений между арендодателем и арендатором по договорам аренды
различной недвижимости, справляется с возложенной обязанностью на достаточном
уровне.

Однако,
несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере аренды недвижимости
непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и
разрешения.

В
первую очередь это касается соотношения общих оснований для расторжения
договора, содержащихся в первой части Гражданского кодекса РФ и специальных,
предусмотренных в остальных параграфах главы 34 ГК РФ. Для правильного
применения действующих норм гражданского законодательства об аренде, необходимо
на законодательном уровне закрепить приоритетность применения специальных
положений о расторжении договора аренды.

Вышеуказанная проблема на
данный момент не единственная, к примеру, автором были найдены отступления от
императивных норм гражданского законодательства касательно индивидуализации
предмета договора аренды недвижимости. С одной стороны, это в какой-то мере
проявление умеренной и оправданной гибкости для соблюдения баланса интересов
сторон, однако с другой стороны, это может служить угрозой подмены норм
законодательных актов другими регуляторами.

Подробно рассмотрев сущность и
содержание договора аренды недвижимости, участие в этих 
правоотношениях различных субъектов гражданского права, наделенных
необходимым объемом правосубъектности, можно сделать вывод насколько важно
более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском
законодательстве всех вопросов связанных с договором аренды
различной недвижимости.

 В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с
поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании
уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было
достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих
положений о договоре аренды недвижимости.  

Фрагмент текста работы:

Глава 1 ДОГОВОР
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Общая характеристика договора аренды недвижимости

Имущественные
отношения в гражданском обороте Российской Федерации регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор аренды.

Истоки
договоров, порождающих обязательства по предоставлению определенных вещей во
временное пользование, можно проследить в классическом римском праве.
Одним из отдельных видов договоров найма был наем вещей (locatio — conductio
rerum). Данный консенсуальный контракт
получил широкое применение и соответственно детальную проработку в связи с
резкой имущественной дифференциацией среди свободных римских граждан,
подразделявшихся на крупных помещиков и малоземельных или вовсе безземельных
свободных крестьян.[1]

 Так был определен предмет договора, уже в ту
пору детально разработан институт поднайма, определены права и обязанности
сторон и соответственно ответственность за нарушение обязательств по контракту.
В
результате рецепции римского права гражданское право Российской Федерации
восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие
римскому праву.

Договор имущественного
найма в советское время существовал в виде отдельного гражданско-правового
договора. Конструкция договора в основном носила признаки, свидетельствующие об
истоках этого договора. Однако договор имел значительные отличия от римского права
в силу существования планового хозяйствования и отсутствия частной
собственности.

Как отмечает профессор
В.В. Витрянский в конце 80-х годов, данный классический гражданско-правовой
договор имущественного найма, подвергся существенной модернизации и представлял
собой «некое средство «разгосударствления» и один из основных способов
организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов
государственных предприятий»[2].