Курсовая теория на тему Аренда зданий и сооружений.

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 3
Глава 1 Общая
характеристика аренды зданий и сооружений. 7
1.1 Понятие аренды зданий и сооружений. 7
1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в
российском законодательстве. 13
ГЛАВА 2 ДОГОВОР
АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.. 19
2.1 Содержание и предмет
договора аренды зданий и сооружений. 19
2.2 Права и обязанности
сторон в договоре аренды зданий и сооружений. 28
Заключение. 33
Список использованной
литературы.. 35

Введение:

Данная курсовая работа посвящена раскрытию такого вида
договорных отношений как договор аренды зданий и сооружений. Актуальность
данной темы обусловлена возросшим оборотом недвижимого имущества и развитием арендных
отношений в современной экономической России. Нежилые помещения, используются
юридическими и физическими лицами в самых различных целях: от административного
до торгового и складского назначения. Такие помещения пользуются высоким
спросом.  В связи с этим возникает
ситуация, что в связи с увеличением числа объектов ухудшается правовое
понимание законодательства, устанавливающее нормы и правила сделок с такими
объектами и возникающими правами

На сегодняшний день практика правового регулирования
показала, что для эффективного развития экономических отношений является
гражданско-правовая форма. Она располагает уникальными, отработанными
юридическими инструментариями, которые обеспечивают организованность и порядок
в общественном производстве. Одним из таких инструментов, поддерживающих
потребности участников имущественных отношений и регулирующий хозяйственные
связи является договор аренды. Большинство предпринимателей, расширяющие свое
дело, не имеют возможности приобретения нежилого помещения в силу финансового,
а также юридического ограничения. В таких случаях аренда является оптимальным
решением для увеличения площади размещения и расширения бизнеса. Аренда
обладает положительными качествами, которые позволяют применение ее в различных
сферах экономики. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами
арендатора и арендодателя, позволяя одному получать прибыль, сохраняя в
собственности имущество, а другому пользоваться чужим имуществом, при этом
каждый из них обладает полной защитой своих прав. Арендодатель, имея в
собственности недвижимое имущество, получает прибыль в виде арендной платы. Арендатор,
получая во временное пользование по договору аренды, приобретает
самостоятельность при осуществлении всех прав владения и распоряжения
имуществом.

Гражданский Кодекс РФ во второй части уделяет особое
внимание аренде недвижимости, выделяя особо такие объекты как здания и
сооружения. Регулирование общих правил об аренде расположено в общих положениях
параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а правоотношения по аренде зданий и сооружений
регулируются специальными правилами, расположенными в параграфе 4 главы 34 ГК
РФ. При этом единого понятия «зданий и сооружений» в нормах нет, что приводит к
нестыковкам и неудобствам. В.В. Витрянский считает, что понятия “здания” и “сооружения”
не относятся к числу правовых категорий, и их различие считает
нецелесообразным. Существует много мнений юристов на этот счет, я же в свою
очередь, считаю, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в
современном законодательстве РФ является необходимостью.

Большое количество судебных споров между сторонами
возникает именное в связи с заключением и исполнением договора аренды зданий и
сооружений. Здания и сооружения обладают значительной спецификой, так как имеют
неразрывную связь с земельным участком, а также необходимостью государственной
регистрации прав на имущество и сделок с ними. Законодательством установлено
обязательное условие регистрации договора – срок не менее 1 года, при этом
совсем не регламентируя договора со сроком действия до года и заключенным на
неопределенный срок. Также много вопросов возникает при оплате арендной платы, расторжением
и пролонгацией договора аренды. «Благодаря» этому и возникла обширная судебная
практика по применению норм параграфа 4 статьи 34 ГК РФ.

Еще одной из проблем, с которой стали сталкиваются на
практике, это неопределенность статуса элементов здания или сооружения. Не
сегодняшний день некоторые компании готовы заключить договор аренды только на
какую-либо часть здания или сооружения, например, сотовая компания арендует
крышу для установки оборудования; или часть стены для установки рекламного
баннера и пр. Гражданский Кодекс РФ такие объекты не регламентирует, но имеется
судебная практика, как например, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N
64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания» разъяснило, что закон не запрещает
заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для
установки наружной рекламы, хотя изначально позиция суда была прямо
противоположна.

Все вышесказанное свидетельствует о важности
исследования проблем, связанных с арендой зданий и сооружений, о необходимости
внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожалению,
нельзя утверждать, что с принятием новым норм Гражданского Кодекса РФ
уменьшится количество вопросов, а как следствие, судебных разбирательств.

При написании данной работы были использованы как
общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частно-научные методы
(сравнительно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволяет выявить
особенности соотношения общих и специальных норм, регулирующих отношения
касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Как показывает анализ современной юридической
литературы, проблемой договора аренды и его видов занимались многие известные
российские юристы, среди которых следует назвать имена: д.ю.н.Витрянский В.В., д.ю.н.Брагинский
М.И., д.ю.н.Чубаров В.В., к.ю.н.Мещерякова М.Е. и др.

Объект курсовой работы – гражданско-правовые
отношения, связанные с владением и пользованием зданий и
сооружений, как предмета договора аренды, а также заключением, изменением и
прекращением договора аренды.

Предмет курсовой работы – нормы гражданского
законодательства, регулирующие отношения по использованию зданий
и сооружений в качестве объекта договора аренды.

Цель курсовой работы заключается в исследовании
применения гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений.

В соответствии с заданной целью определены следующие задачи
курсовой работы:

1. рассмотреть общую
характеристику договора аренды зданий и сооружений как разновидность договора
аренды;

2. изучить правовое
регулирования договора аренды зданий и сооружений в российском законодательстве

3. охарактеризовать
содержание и предмет права и обязанности сторон договора аренды зданий и
сооружений;

4. изучить права и
обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав,
разделенных на 4 параграфа, заключения и списка использованной
литературы.

Заключение:

В данной работе было проведено исследование такого
вида договора как договор аренды зданий и сооружений. Данная тема является
актуальной, что подтверждается количеством зарегистрированных договоров аренды,
а также обширной судебной практикой.

Данное проведенное исследование позволило мне сделать
несколько выводов:

институт аренды в общем и договор аренды зданий и
сооружений в частности являются наиболее распространенным в правовой практике;

правовое регулирование данного договора существенно отличается
от правового регулирования других видов аренды, что обусловлено специфическими
чертами его предмета-  здания и/или
сооружения, который характеризуется особой ценностью и
неповторимостью, а также неразрывностью связи с землей;

сторонами договора аренды являются арендодатель и
арендатор, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами;

договор аренды зданий и сооружений должен быть
составлен в письменной форме путем составления одного документа, подписан
обеими сторонами и содержать существенные условия – информацию о предмете
договора и размер арендной платы;

кроме передачи в аренду здания и/или сооружения
арендодатель передает арендатору права на владение и пользование земельным
участком, на котором находится указанный объект;

в договоре аренды зданий и сооружений могут быть
предусмотрены сроки аренды и условия государственной регистрации, права и
обязанности сторон, придаточный акт, подписанный обеими сторонами, другие
условия. Содержание договора аренды и/или сооружений должно быть рассмотрено
шире, чем это предусмотрено статьями ГК, учитывая обширную судебную практику.

В работе также рассмотрены некоторые спорные вопросы,
касающиеся предмета договора. Нет единого определения понятия «здание» и
«сооружение».

Все вышесказанное указывает на то, что договор аренды
зданий и/или сооружений имеет большое значение в регулировании договорных
гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего
продолжения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1 Общая характеристика аренды зданий и сооружений. 1.1
Понятие аренды зданий и сооружений. Аренда — слово, происходящее от средневекового renda, renta лат. от лат. reddita,
по-франц. rente и означающее отдачу
имущества в наем за известную ренту, наемную плату и является формой имущественного договора, при которой собственность передаётся во временое владение и пользование либо только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Включает в
себя земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Субъектами этих договорных отношений являются: с одной
стороны, хозяин вещи, либо другое лицо, имеющее право распоряжения пользованием
имущества; с другой стороны, арендатор (съемщик, содержатель и пр.)

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды
договора аренды:

— прокат (ст. ст. 626 — 631 ГК РФ);

— аренда транспортного средства (с предоставлением
услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 — 641 ГК РФ) и без
предоставления таких услуг (ст. ст. 642 — 649 ГК РФ));

— аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 — 655 ГК
РФ);

— аренда предприятий (ст. ст. 656 — 664 ГК РФ);

— финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 — 670 ГК
РФ).

До 1994 года в правовом обществе сложилась практика
неоднозначного толкования термина аренды как гражданско-правового договора, что
привело к необходимости изменения законодательства и в 1994 году в ГК РФ был
впервые выделен договор аренды зданий и сооружений как самостоятельный вид
договора.