Курсовая с практикой на тему Защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 4
1.1 ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 4
1.2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ 9
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 17
2.1 ПРАВА УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО 17
2.2 ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 20
2.3 ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ЗАЩИТЕ ПРАВА ДОЛЬЩИКОВ 26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 30
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 33

Введение:

Актуальность темы работы обуславливается тем, что в среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Новые правила долевого строительства, которые начали действовать 1 июля 2018 года, призваны защитить права граждан.
Меры защиты дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому Закон продолжили совершенствовать. Переходный период введения новых норм закона продлится до июля 2019 г., но некоторые из изменений уже начали действовать.
Объектом исследований в данной работе выступают общественные отношения, связанные с реализацией защиты прав и интересов участников долевого строительства.
Предмет работы – современное правовое регулирование првоотншений по долевому строительству.
Цель работы – осветить современное состояние законодательства, судебной практики и научной литературы о сущности и правовых особенностях защиты участников долевого строительства.
Задачи работы:
1. Осветить общие положения о правовом регулировании договора долевого строительства.
2. Проанализировать содержание правоотношений в рамках договора долевого строительства;
3. Исследовать условия договора долевого строительства;
4. Раскрыть особенности заключения и расторжения договора долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
5. Изучить правовые средства защиты участников долевого строительства.
Источниковая база работы, включает в себя Гражданский кодекс РФ, ряд федеральных законов, которые регламентируют реализацию договора долевого, материалы судебной практики, современные научные исследования в рамках темы работы, отдельные публикации практикующих юристов в различных правовых изданиях и периодических юридических журналах о долевой строительной деятельности. Можно выделить труды таких авторов, как: Василевская Л.Ю., Закупень Т.В., Кирсанов А.Р., Пушкина А.В., Ручкина Г.Ф., Тевелева О.В., Хамов А.Ю., Щербатова Т.В. и др.
Методология работы представляет собой использование наиболее распространенных приемов и методов исследования: формально-юридический метод, сравнительно-правовой метод, исторический подход, структурно-логическое изложение материала, анализ и синтез законодательства и научной литературы по теме.
Структура работы сформирована исходя из цели и задач исследования и включает в себя введение, две главы, заключение и список источников. Таким образом, в начале работы раскрывается понятие и значение института долевого строительства. Во второй главе работы анализируются способы защиты прав и интересов участников долевого строительства.

Заключение:

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.
Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.
Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана.
Следует определить для себя:
1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.
В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:
• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.
Таким образом, материнский капитал мы можем использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека и материнский капитал поможет обойти это ограничение.
Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред. Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы. Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ. Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо: соблюдения требований, установленных ДДУ; условий, прописанных техническим регламентом; требований проектных документов и градостроительных регламентов; других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.
Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика: бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок; уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу; возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1.1 Понятие и сущность долевого строительства многоквартирных домов

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек».
Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.
Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (далее — ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.
В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор .
При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.
Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.
Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:
• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.
Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:
• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;
Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство
Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.
Другими словами, дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом .
Данный вид строительства многоквартирных домов регулируется в основном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), который неоднократно совершенствовался, отвечая современным реалиям. Одной из главных проблем данной сферы является невозможность защитить права граждан при банкротстве застройщика.