Курсовая с практикой на тему Залог. Оценка для целей залога

Содержание:

Введение. 3

1 Теоретические основы оценки
стоимости объекта недвижимости. 5

1.1 Понятие «Оценки недвижимости» роль оценки в экономике страны.. 5

1.2 Законодательство, регулирующее оценку 
недвижимости. 8

1.3 Основные понятия оценки недвижимости. 10

2 Особенности оценки стоимости недвижимости для целей залога. 16

2.1 Законодательство, регулирующее залог и оценку в целях залога. 16

2.2 Проблемы оценки
недвижимости в целях залога. 25

2.3 Судебная практика по
оценке недвижимости в целях залога. 28

2.4 Пути решения выявленных
проблем. 30

3 Определение рыночной
стоимости объекта недвижимости для целей   залога  32

3.1 Описание объекта оценки. 32

3.2 Расчет рыночной стоимости
объекта недвижимости. 33

Заключение. 41

Список использованных источников и литературы.. 43

Приложения. 46

Введение:

Актуальность данной работы заключается в
том, что в современных условиях экономического развития большое внимание уделяется
вопросам финансирования, неотъемлемой частью которых является обеспечение
обязательств по возврату финансовых ресурсов. Наличие адекватного обеспечения
исполнения обязательств является одним из обязательных условий для деятельности
финансовых организаций.

Оценка дает достоверную информацию о
ценности предмета залога, который вам нужно знать, чтобы иметь возможность
принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок.

Вопросы теории и практики оценки нашли
широкое применение в работе как отечественных, так и зарубежных ученых. Такие
иностранные авторы, как Г. Александер, И. Ансофф, Р. Брейли, Дж. Бейли, А.
Дамодаран, Г. Десмонд, К. Гриффит, Т. Коллер, Т. Коупленд, Р. Каплан, С.
Майерс, Дж. Мюррин, Д. Нортон, С. Пратт, У. Шарп, Дж. Фишман, К. Уилсон внесли
неоценимый вклад в развитие теорий ценности, и определили роль ценностного
подхода как естественного фактора эволюционных процессов в экономической науке.
В то же время работы этих авторов ориентированы на западный рынок, и опыт,
накопленный за рубежом, не всегда может быть применен в современных российских
условиях. Среди исследований российских ученых на эту тему можно назвать работы
Валдайцева С.В., Виленского П.Л., Виханского О.С., Волкова И.М., Герчиковой
И.Н., Грязновой А.Г., Данилочкиной Н.Г., Ефремовой В.С., Поповой С.А.,
Рутгайзера В.М., Смоляка С.А., Федотовой MA и т. д.

 Объект исследования – магазин, площадь
революции, 2,50 кв.м Никитинские ряды.

Предмет
исследования – определение стоимости недвижимости в целях залога.

Цель курсовой работы – определить
рыночную стоимость объекта недвижимости различными методами и сравнить
полученные результаты, исходя из современной экономической ситуации.

Исходя из поставленной цели, можно
сформулировать следующие задачи курсовой работы:

1) изучить теоретические основы
оценки стоимости объекта недвижимости;

2) выявить особенности оценки
стоимости недвижимости для целей залога;

3) представить описание объекта оценки – земельного участка;

4) провести анализ факторов и условий, влияющих на рыночную
стоимость земельного участка;

5) определить рыночную стоимость земельного участка на основе
применения различных методов оценки.

Информационная база
курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы,
труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам
экономической оценки земельных ресурсов, статьи, опубликованные в периодических
изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит
из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных
источников, приложений.

Заключение:

В теоретической части
исследования рассмотрены  особенности
оценки компаний для целей залога, виды стоимости активов и информационное
обеспечение для проведения процедуры оценки.

Залог компании, ее
имущества либо акций, является новым, малоизученным финансовым инструментом в
силу недостаточного развития правовой и методологической базы оценки и
управления залоговой стоимостью предприятий.

Поэтому возникла
необходимость разработки новых подходов к управлению и оценке залоговой
стоимости предприятий на основе анализа доходного и имущественного потенциала
бизнеса. Таким образом, проблема совершенствования корпоративного управления
рыночной и залоговой стоимостью компании на рынке акций и капитала обусловила
актуальность  исследования, и ее решение
является особенно необходимым для инвесторов, вкладывающих свои ресурсы в
активы и акции российских эмитентов, а также для институциональных кредиторов.

Анализ литературы по теме
исследования показал, что к настоящему времени данная проблема в комплексе не
изучена.

Следует отметить
недостаточность разработанности методологии оценки стоимости предприятия
(бизнеса) для целей залога и кредитования, как инструмента управления.

Данное исследование
преследовало цель — на основе изучения теоретических и практических положений
зарубежного и отечественного опыта по осуществлению ипотеки предприятий на
рынке капитала разработать и обосновать основные направления по
совершенствованию системы управления стоимостью бизнеса для залогового
финансирования, а также разработать практические рекомендации по их внедрению.

Оценка активов для целей залога осуществляется в соответствии с
международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также
другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации, регулирующими отношения, возникающими при осуществлении оценочной
деятельности.

На дату оценки было выявлено 5
предложений к продаже земельных участков-аналогов, 4 из которых были
идентифицированы и находились в одной территориальной зоне с объектом оценки.
Анализ предложенных на продажу земельных участков под производственно-складскую
застройку в населённых пунктах показал значительный разброс цен на объекты
недвижимости данного типа.

Таким образом, итоговая
стоимость земельного участка составляет 1223786 руб.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические основы оценки стоимости объекта недвижимости 1.1 Понятие «Оценки недвижимости» роль оценки в экономике страны При
любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.

Оценка
недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости
объекта недвижимости.

При
этом оценка недвижимости всегда выступает как [11]:

—
процесс управления (процесс, связанный с определенным объектом и его средой) —
оценивается объект, расположенный в определенной среде.

—
процесс, связанный с определенным типом транзакции, ожидаемой в отношении
стоимости собственности (продажа, аренда, залог, налогообложение и т. д.).

—
процесс с участием конкретных участников — клиента и оценщика.

—
процесс, связанный с определенным моментом времени, и его результаты
действительны только в течение ограниченного периода времени.

Стоимость
недвижимости зависит не только от характеристик недвижимости как физического
тела, но и от состава и качества переданных прав на недвижимость, а также от
таких факторов, как характер совершенной сделки с недвижимостью, ее мотивацией,
участником сделки и условиями финансирования сделки.

Разнообразие
факторов, влияющих на стоимость недвижимости, множество возможных сделок с
недвижимостью и ситуаций, в которых необходимо провести оценку, чтобы
определить разнообразие разновидностей стоимости, стоимость которых может быть
определена в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято
говорить о цели оценки) [21].

Принято
различать следующие типы цен на недвижимость.

Стоимость
использования — стоимость определенного имущества с учетом его текущего
использования для конкретного владельца.

При
определении ценности использования важны две вещи:

1)
прикрепление стоимости в конкретном случае использования недвижимого имущества;

2)
привязка цены к конкретному владельцу (пользователю). «Стоимость использования»
вашей квартиры, офиса и т. д. для другого владельца (пользователя) получится
совсем не то, например, для вас, как в другой ситуации.

Вариация
потребительной стоимости — это инвестиционная стоимость.

Инвестиционная
стоимость — стоимость денежного эквивалента стоимости недвижимости для
инвестора, который использует эту недвижимость для получения дохода в той или
иной форме: перепродажа, аренда и т. д.

В
свою очередь, цена использования (потребительная стоимость, инвестиционная
стоимость) основана на следующих понятиях [19]:

•
Стоимость замены (стоимость полной реставрации) — стоимость в текущих ценах,
которая должна возникнуть при воссоздании точной копии этой собственности (с
использованием тех же материалов, качества работы, дизайна и т. д.).

•
Стоимость замещения (стоимость замещения) — стоимость в текущих ценах на
создание предмета, который имеет эквивалентную полезность данному предмету
(предмет оценки), но с использованием современных материалов, технологий и т.
д.

Легко
видеть, что эти типы стоимости в основном определяются самими физическими
характеристиками недвижимости и, следовательно, являются основой любого процесса
оценки.

В
то же время есть типы стоимости, которые больше связаны с характером сделки,
которая будет иметь место с недвижимостью [4].

Эти
типы цен включают следующее.

1.
Ликвидационная цена — цена, которую собственник может получить за Недвижимость
в случае срочной принудительной продажи.

2.
Страховая стоимость — стоимость стоимости имущества, которая определяется
исходя из стоимости восстановления или замены для определения размера
страхового возмещения в случае гибели имущества.

Все
вышеперечисленные типы стоимости связаны с конкретной ситуацией, в которой
находится недвижимость, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток
этой ситуации.

Однако
если у нас есть ситуация, когда на рынке встречаются два независимых человека —
например, покупатель и продавец, проблема неизбежно возникает из-за определения
точки соприкосновения, позволяющей отойти от индивидуальных представлений и
предпочтений.

В
основе этого лежит понятие «рыночная стоимость».

Рыночная
стоимость — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна достичь на
конкурентном и открытом рынке, при соблюдении всех условий честной сделки между
продавцом и покупателем, при условии, что каждый из них действует ответственно
и осознанно, и цена сделки не подвержен влиянию факторов, не связанных с этим
[6].

Это
(стандартное) определение указывает основные условия, к которым применяется
отчет о рыночной стоимости.

Рынок
является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие
достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

1. Мотивации участников сделки имеют типичный
для данного рынка характер