Курсовая с практикой на тему Теория и методология оценки земли

Содержание:

Введение. 3

1. Теоретические основы оценки
земли. 5

1.1. Понятие и особенности земли
как товара. 5

1.2.
Исторический опыт оценки земли в России. 8

1.3.
Специфика оценки земли зарубежный опыт. 11

2.
Подходы к оценки земельных участков. 18

2.1.
Подходы оценки земли. 18

2.2. Сравнительная
характеристика подходов. 26

2.3.  Рекомендация по применению подхода к оценке
земли. 30

Заключение. 40

Список использованной литературы.. 42

Введение:

Актуальность изучения предмета. На всех уровнях общественного
развития землевладение воспринималось как символ богатства и власти и являлось
основным объектом оценки. В России землевладение и земельные отношения всегда
находились в центре ее социально-экономического развития, а землевладение было
одним из основных направлений государственной политики. В современных условиях
развития экономики в России большое значение имеет страна в сфере
товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные
документы закрепляли различные формы собственности на землю. Возможность
покупки и продажи земли требовала необходимости платы за использование
земельных ресурсов знания стоимости земли, точная оценка которой способствует
правильному решению в сфере землепользования как в государственном, так и в
частном секторах.

Опыт оценки стоимости участков, на которых осуществляется реальная
сделка, позволяет сделать выводы, что главная проблема не адаптация известных
«классических» методов оценки к условиям реально существующего рынка, а
недостаточное информационное обеспечение, то есть получение достаточных
исходных данных для оценки незрелости рынка в глазах Земли.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное
положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в
целом. Земельные отношения выражают отношения между государственными органами,
местными органами власти, юридическими лицами, гражданами в отношении владения,
пользования и отчуждения земельных участков, а также в отношении
государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый правовой статус и подчиняются конституционным
нормам и гражданским законам, а также земельным, лесным, экологическим и другим
кодексам. Правовое регулирование имущественных отношений подразделяется на
общие земельные участки (относящиеся ко всем земельным вопросам) и специальные
(относящиеся к определенным категориям земельных участков и условиям
использования).

Россия обладает огромными земельными ресурсами, но отсутствие
всесторонней оценки этой важной части национального богатства, несовершенство
земельного законодательства, свободное и безличное использование земли привели
к ее неэффективному использованию. Неотъемлемой частью любой собственности, ее
естественной основой является земля. Земля в первую очередь имеет право на
доходы от всего имущества, так как стоимость зданий и сооружений на участке
является вторичной и выступает в качестве дополнительного вклада в стоимость
земельного участка.

Тема этой курсовой работы актуальна, потому что сегодня страна все
чаще становится предметом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить
ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от
многих факторов.

Цель курсовой работы-изучение теории и методологии оценки Земли.

Задачами курсовой работы являются:

— рассмотрим основные понятия оценки почвы;

— рассмотрим исторический опыт земельной оценки в России;

— изучите особенности оценки зарубежного опыта страны;

— анализ различных подходов к оценке земли;

— предложите рекомендацию по применению подхода к оценке страны.

Заключение:

Земля-основа жизни и деятельности человеческого общества. Это
сложный и специфический объект оценки, обусловленный такими особенностями
Земли, как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность
предложения, а также необходимость учета при оценке многих других факторов.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных
принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка.
Принципы оценки земельных участков формируют первые взгляды участников рынка на
стоимость земли. Использование определенных принципов оценки зависит от
конкретной ситуации, которая складывается в момент оценки. Принципы оценки
недвижимости тесно связаны друг с другом и могут играть основную или дочернюю
роль в зависимости от используемого метода оценки. Они представляют собой
теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которой основаны
три основных подхода к оценке-прибыльный, сравнительный и себестоимый.

В курсовой работе изучались теоретические основы оценки земли,
основные подходы и методы оценки земли.

В теории оценки земные объекты рассматриваются с двух точек
зрения. С одной стороны, Земля-это природный ресурс, для которого характерно
пространство, рельеф, почва, вода, растительный и животный мир и оценивается
способность выполнять свои многоцелевые функции, не всегда связанные с доходом.
С другой стороны, земля рассматривается как неотъемлемая и неотъемлемая часть
любого имущества и оценивается в соответствии с выгодой и рентабельностью
использования каждого конкретного земельного участка.

В настоящее время рынок недвижимости стремительно растет. Строится
новая недвижимость, реконструируются изношенные, открываются новые земельные
участки. Весь этот рост привел к появлению новых договорных отношений, новых
владельцев, арендаторов и арендодателей, главной целью которых является
получение дохода от владения и использования недвижимости. Как правило, под
недвижимостью мы обычно понимаем конкретное здание, структуру, а затем
земельные участки. Может быть, это мнение неверно? Ведь земля является основой
для возведения здания или сооружения. И, конечно же, земля, как и любая
недвижимость, стоит денег. Его стоимость помогает определить оценку
недвижимости, особенно оценку земельных участков. Поэтому в этой статье я хотел
бы кратко описать основные подходы и методы, используемые оценщиками при
определении стоимости земельных участков.

Земельные участки — это вид имущества, оценка которого
производится в соответствии с российским законодательством об оценочной
деятельности.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы оценки земли 1.1. Понятие и особенности земли как
товара С углублением рыночных отношений в современной России земля
постепенно становится объектом экономического поворота, то есть почти каждый
клочок земли рано или поздно может перейти новому владельцу, и каждый участок
имеет свою цену. Как и любой товар, страна имеет потребительскую и рыночную
стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного
использования; рыночная стоимость является наиболее вероятной продажной ценой
земельного участка на открытом и конкурентоспособном рынке.

Земля как товар-это объект покупки, который удовлетворяет
различные реальные или потенциальные потребности и имеет определенные
качественные и количественные характеристики [6, с. 67].

Цена земли, действует как капитализированная рента. Как и любой
продукт, он определяется спросом и предложением. С падением цепочки на рынке
растет спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей страны как товара состоит в том, что
количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена
земли определяется главным образом спросом — уровнем цен на продукцию,
производимую на земле. Например, если цены на зерно и / или картофель сильно
упадут, спрос на землю, на которой они были выращены, также резко снизится, и
цена на землю, соответственно, снизится.

На спрос на земельные участки в каждом регионе влияют
многочисленные факторы-экономические, социальные, демографические,
природно-климатические и др.

Характерной чертой земли как товара является абсолютная
эластичность ее предложения на рынке, то есть любой землевладелец,
заинтересованный в максимизации своего дохода, предоставит землю бизнесу за
плату (иначе он вообще потеряет арендную плату). Из неэластичного предложения
земли на рынке английский экономист Дэвид Рикардо (1772-1823) сделал очень
важные выводы.

Во-первых, общее мнение о том, что цена на зерно (продукты
питания) высока, потому что арендная плата землевладельцев высока, неверно. Не
потому, что высока цена хлеба, что высока цена земли, а наоборот, высока цена
земли, потому что высоки цены на выращенное на ней зерно.

Во-вторых, подоходный налог землевладельцев не влияет на цены на
продукты питания, а только снижает их арендную плату.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью
выращенной на ней продукции, а не наоборот, как кажется внешне.

Земля-специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный
рынок создает и поддерживает отношения с землей как особую ценность, что
приводит к эффективному использованию ее разнообразных свойств.

При использовании земельных участков в коммерческих целях,
строительстве и т. в первую очередь учитываются такие характеристики, как
расположение, размер, форма, контуры и топография, входы, использование
прилегающих территорий и т.д.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего
слоя,-характер почвы, содержание перегноя, водно-тепловой режим, наличие пашни,
саранчи, пастбищ и др. — имеют решающее значение для сельскохозяйственного
производства и лесного хозяйства [6, с. 69].

Фундаментальное значение для знания специфики страны как товара
имеет классификация стран по категориям в зависимости от цели, что позволяет
дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с
Законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на
следующие виды:

1. Земля сельскохозяйственных целей.

2. Сельские поселения (города, городские поселения и сельские
поселения).

3. Сельское хозяйство, транспорт, связь, оборона и другие цели

4. Страны природоохранного, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения.

5. Земля лесного фонда.

6. Земля водного фонда.

7. Страна резерва.

Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 года сложилась
следующим образом [9, с. 112]:

Октябрь 1993 года № 1767 земельные участки и все, что прочно с
ними связано, относится к недвижимости. Сделки с земельными участками
регулируются гражданским законодательством с учетом земельного, лесного,
природоохранного, иного специального законодательства и настоящего положения.

В России разрабатываются основы земельного законодательства,
условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут
определять характер сделок, связанных с куплей-продажей и использованием
земельных ресурсов. В декабре 1995 года в статье 552 было установлено, что
договор купли-продажи зданий, зданий или иного имущества передается Покупателю
одновременно с передачей права собственности на приобретенное им имущество,
права на часть земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для
его использования.

Помимо передачи прав собственности, возникли и
арендные отношения, связанные с использованием недвижимости и земельных
участков, на которых они находились. Были также купля-продажа земельных
участков, например сада и огорода. Есть такие отношения о земельных долях
членов