Курсовая с практикой на тему Стоимостная оценка коммерческой недвижимости. 3 подхода.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ СФЕРЫ УСЛУГ 5
1.1. Роль и назначение оценки офисных помещений 5
1.2. Описание подходов и методов оценки офисной недвижимости 7
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПАО «МАГНИТ» 16
2.1. Описательное исследование офисного помещения 16
2.2. Анализ рынка офисной недвижимости 16
2.3. Расчет рыночной стоимости офисного здания сравнительным подходом 18
2.4. Расчет рыночной стоимости офисного здания доходным подходом 27
2.5. Согласование результатов оценки офисного помещения 34
Заключение 35
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 37
ПРИЛОЖЕНИЕ 40

Введение:

Развитие рыночных отношений в российской экономике увеличива¬ет потребность в оценке бизнеса.
Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.
Оценка бизнеса – сложный процесс. Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках опреде¬ленной структуры. Главная ее цель – получение прибыли.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит но¬вые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром.
Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Таким образом, предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса и поэтому названные особенности бизнеса как товара присуще и ему. В тоже время, предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132). Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
Актуальность темы работы обоснована тем, что оценка офисной недвижимости — особая сфера деятельности на рынке недвижимости требует от оценщика высокой квалификации, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знаний состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка.
Целью работы является оценка стоимости офисной недвижимости.
Исходя из цели, работы необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть теоретические аспекты оценки стоимости офисных помещений.
2. Показать описание подходов и методов оценки офисной недвижимости.
3. Провести оценку рыночной стоимости офисной недвижимости.
Объектом исследования работы становится офисная недвижимость ПАО «Магнит» расположенная по адресу Нижний Новгород, улица Сергея Акимова, 50.
Предметом исследования является методология оценки стоимости офисной недвижимости.
Методами исследования работы стали: общенаучные – метод бухгалтерского учета, метод группировок, метод сравнения; специфические — методы формулирования общих выводов на основе обобщения бухгалтерской и аналитической практики.
Структура работы как мы определили будет состоять и определяться объектом, предметом и целью исследования.

Заключение:

Рассмотрев такую актуальную на сегодняшний день тему, важную с финансовой и политической точки зрения, и любопытную на мой взгляд тему – оценка офисной недвижимости в г. Нижний Новгород, следует подвести краткий итог выше изложенному и сделать следующие выводы.
Во-первых, оценка офисных помещений – это наиболее востребованная услуга среди предпринимателей малого и среднего звена, для которых отчет о стоимости офисного помещения занимает почетное место в бухгалтерском балансе.
Во-вторых, недвижимость на сегодняшний день представляет собой ценное имущество и является одним из самых надежных и перспективных капиталовложений. Поэтому любые сделки с недвижимостью следует начинать с проведения объективной оценки.
В-третьих, оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской федерации», тринадцатью Федеральными стандартами оценки охватывающее разные ее виды и т.д. Однако, данная сфера деятельности нуждается в постоянном государственном регулировании, так как существующая законодательно-правовая база в области оценки не соответствует международным стандартам и требует постоянного совершенствования и устранению недостатков.
В-четвертых, основные выводы, которые были сделаны аналитиками:
1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
– Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее (особенно цены).
– За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).
– Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.
В — пятых, проведя оценку рыночной стоимости объекта недвижимости ПАО «МАГНИТ», руководство предприятия объявило конкурс на возможность приобретения данного объекта недвижимости по стоимости 409 192 000 млн. руб.
Данный объект недвижимости продается по результатам конкурса, объявленных директором ПАО «МАГНИТ» на производственном совещании.
Таким образом, отмечается рост выручки от продаж, существенный рост чистой прибыли, сокращение основных фондов, рост рентабельности деятельности ПАО «МАГНИТ».

Фрагмент текста работы:

Оценка помещений и офисов на сегодняшний день востребована не только среди юридических лиц, но и среди частных заказчиков. Главная причина — высокая рентабельность недвижимых активов, отличающихся кратким периодом окупаемости вложенных средств и высокой ликвидностью. Кроме того, владелец объектов жилой или коммерческой недвижимости, реализуя свое право собственности, сталкивается с рядом ситуаций, требующих определения фактической стоимости объекта. Оценка должна проводиться незаинтересованной стороной, которая призвана установить наиболее вероятную цену помещений [5, с. 125-126].
Оценка офисных помещений – это наиболее востребованная услуга среди предпринимателей малого и среднего звена, для которых отчет о стоимости офисного помещения занимает почетное место в бухгалтерском балансе.
Недвижимость на сегодняшний день представляет собой ценное имущество и является одним из самых надежных и перспективных капиталовложений. Поэтому любые сделки с недвижимостью следует начинать с проведения объективной оценки.
Для чего необходимо проведение оценки недвижимости [6, с. 114-115]:
• Оценка недвижимости дает возможность определить реальную рыночную стоимость объекта и составить официальный документ, в котором будет прописана итоговая сумма, а также отражены использованные оценщиком исходные данные, их анализ и ход процесса оценки.
• Реальная стоимость объекта недвижимости позволяет владельцу грамотно принять решение, связанное с коммерческим использованием имущества (сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, ипотеки, аренды, наследования), взять кредит в банке под залог недвижимости или земель или выгодно инвестировать свой капитал.
• Также оценка недвижимости необходима при проведении переговоров со страховой компанией для согласования страховых выплат; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал; для разрешения имущественных споров; при приватизации; при начислении налога на имущество и т.д.
К объектам недвижимости относятся жилые помещения, объекты незавершенного строительства, нежилые здания и сооружения, земельные участки, обособленные водные объекты, леса, участки недр, многолетние насаждения и т.д.
Различают следующие виды оценки недвижимости [7, с. 156-157]:
• Оценка коммерческой недвижимости (офисные, складские, торговые и производственные помещения) – в ходе оценки определяется стоимость права собственности или права аренды, права пользования и т.д.
• Оценка земельных участков (свободные земельные участки и все, что связано с землей) – в ходе оценки определяется рыночная стоимость права собственности или права аренды. В основе оценки лежит принцип наиболее эффективного использования земель поселений, промышленности или земель сельскохозяйственного назначения.
• Оценка незавершенного строительства (объекты, на которых продолжается строительство и объекты консервации и полного прекращения строительства) – подход к оценке незавершенного строительства выбирается в зависимости от классификации объекта. Для оценки зданий и сооружений специального назначения, например, объекты добывающей отрасли промышленности, используется затратный подход. Для остальной группы незавершенных строительством объектов используется как затратный, так и доходный подходы.
• Оценка жилой недвижимости (загородное жилье, городское жилье, элитная жилая недвижимость) – в ходе оценки определяется рыночная стоимость права собственности на объект или иных вещественных прав, например, права хозяйственного ведения и оперативного управления, право постоянного (бессрочного) пользования с учетом ипотеки и т.п.