Курсовая с практикой на тему Сравнительный анализ состояния жилой недвижимости на примере Республики Татарстан

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ.. 6

1.1.   Сущность
рынка жилой недвижимости и его особенности. 6

1.2.   Классификация
жилой недвижимости и ее характеристики. 11

1.3.   Факторы,
влияющие на состояние рынка жилой недвижимости. 17

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН.. 20

2.1. Обзор рынка жилой недвижимости Республики Татарстан. 20

2.2. Анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости
Республики Татарстан  23

2.3. Тенденции и пути развития рынка жилой недвижимости
Республики Татарстан  26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 36

Введение:

Актуальность. В современных условиях
сложившихся в Российской Федерации реформирование, модернизация и развитие
жилищной сферы, которая создает необходимые жизненные условия для человека,
является одним из наиболее важных направлений социально-экономических
преобразований. В составе данной сферы главными отраслями являются жилищное
строительство и жилищное хозяйство. При этом данные отрасли призваны для
обеспечения воспроизводства и содержания жилищного фонда, а также для доведения
до прямого потребителя жилищно-коммунальных услуг.[1] Необходимо отметить, что в
РФ уровень развития жилищной сферы не соответствует международным требованиям,
не в полной мере выполняются возложенные на нее задачи, что значительно влияет
на качество жизни населения и приводит к его снижению. Таким образом, по нашему
мнению, проблема жилищно-коммунального хозяйства приобретает статус одной из
актуальных социально-экономических проблем в РФ.

В свою очередь в государственной
политике к одной из приоритетных задач относиться повышение уровня
благосостояния населения. При этом для решения данной задачи одним из основных
направлений становится обеспечение доступности, как самого жилья, так и
жилищных услуг для каждой семьи в целом. Поэтому основными составляющими
жилищной проблемы в РФ являются: стремительное старение жилищного фонда, его
интенсивное выбытие и нарастающий износ инженерных коммуникаций (для решения проблемы
данной составляющей в городе Москва предложен снос «пятиэтажек» с согласия
жителей и предоставлением в том же районе нового жилья, и дальнейшее
использование полученного опыта и рекомендаций в остальных городах РФ);
недостаток или отсутствие муниципальных программ и реальных механизмов для
обновления установившейся застройки городов и инженерных коммуникаций;
недостаточность инвестиционных ресурсов, что приводит к низкому уровню
инвестиционной активности; недостаток объемов нового жилищного строительства;
увеличение числа организационных форм управления жилищно коммунальным
хозяйством, которые часто не соответствуют современным методам организации (в
частности на муниципальном уровне[2]).

Необходимо отметить, что в области
жилищного строительства, само строительство является одним из способов
воспроизводства жилищного фонда. При этом эффективность и масштабы при
использовании жилищного фонда определяются исходя из перспектив развития того
или иного поселения и состояния имеющегося фонда. Таким образом, модернизацию,
ремонт и реконструкцию жилищного фонда нужно изучать не только как способы
воспроизводства, которые дополняют строительство, но и как альтернативы ему.

Степень разработанности проблемы.
Изучением основных особенностей управления и организации строительства и
содержания муниципального жилищного фонда занимались такие исследователи, как
Акунина О.М., Байрамуков С.Х., Буряк А.С., Валиев Ш.З., Ермолаев Е.Е., Кудина
С.А. и др.

Проведенный анализ литературных
источников показал, что в данных исследованиях в недостаточной степени
проанализированы проблемы совершенствования организации строительства и
содержания муниципального жилищного фонда, поскольку в большей степени
исследуется опыт и проблемы зарубежных стран с попытками копирования без всестороннего
исследования данных проблем применительно к РФ. Это также обуславливает
актуальность данного исследования.

Объектом исследования является – анализ
состояния жилой недвижимости на примере Республики Татарстан.

Предмет исследования –
нормативно-правовое регулирование жилищного фонда.

Целью настоящего исследования
является анализ состояния жилой недвижимости на примере Республики Татарстан.

Для достижения поставленной цели
необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть теоретические основы
организации строительства и содержания жилищного фонда;

проанализировать
нормативно-правового регулирования жилищного фонда

разработать рекомендации по
совершенствованию нормативно-правового регулирования жилищного фонда.

Методологической основой
исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, специалистов по
вопросам развития и управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства,
организации строительства и содержания жилищного фонда, таких как: Акунина
О.М., Байрамуков С.Х., Буряк А.С., Валиев Ш.З., Ермолаев Е.Е., Кудина С.А.,
Мавлютов Р.Р. и др.

При этом для реализации поставленных
в работе задач использовались общенаучные методы познания, наблюдения, синтеза
полученной из различных источников информации, системного подхода.

Информационной базой исследования
послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации и Республики Татарстан,
такие как: Конституция РФ, кодексы РФ, федеральные законы, указы Президента РФ,
постановления правительства РФ, республиканские законы, а также статистические
данные, монографии, статьи в научных журналах, ресурсы сети Интернет.

Структура и объем работы обусловлены
целью, задачами и логикой проведенного исследования. Курсовая работа состоит из
введения, двух глав, заключения, списка литературы.

. [1] Долаева, З.Н. Основные проблемы
развития жилищной сферы и пути их решения/ З.Н. До- лаева, Ф.К. Биджиева//
Молодой ученый. — 2014. — №21. — С. 298-300. [2] Байрамуков, С.Х. Комплексный
подход к проблеме модернизации жилищного фонда [Электронный ресурс]/ С.Х.
Байрамуков, З.Н. Долаева// «Инженерный вестник Дона», 2013. — № 4. URL:
http://www.ivdon.ru/ magazine/archive/n4y2013/2048, (дата обращения
01.12.2020).

Заключение:

Рынок
недвижимости Республики Татарстан динамично развивается. Регион – лидер
Приволжского федерального округа по объемам нового строительства. Прирост
населения наблюдается в большинстве городов республики: Казани, Набережных
Челнах, Нижнекамске, Альметьевске, Зеленодольске, Елабуге и т. д. Это
происходит в том числе за счет переселенцев из других областей страны. В
Татарстане находится сразу две агломерации численностью более миллиона человек
– Казанская и Набережночелнинская.

В
ближайшие годы крупные города региона ожидает строительный бум: застройщики,
работавшие на объектах Универсиады, вернулись на локальные стройки.

В
республике развивается комплексное строительство. Так, в пригородах Казани
планируется возведение городов-спутников, а в Набережных Челнах начинается
освоение сразу нескольких микрорайонов – 63-го, Красные Челны и Междуречье.
Значительная часть жилья в Татарстане строится в рамках реализации программы
социальной ипотеки. Действует и программа ликвидации ветхого жилья.

Спрос
на первичном и вторичном рынках жилья в Казани вырос на 12,7 и 10,7 процента
соответственно. В среднем по Татарстану "вторичка" росла чуть
интенсивнее и зафиксировала значение около 11 процентов.

Стоимость
квадратного метра по Татарстану выросла в январе по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года: во вторичном секторе — на 15,4 процента, в новостройках
поменьше — на 6,6 процента. В Казани же, наоборот, новостройки росли в цене
быстрее. В середине марта этого года, по данным "Авито.
Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра в Татарстане составила
57,9 тысячи рублей во "вторичке" и 74 тысячи рублей в новостройках. В
Казани соответственно — 78,9-80 тысяч рублей.

Специалисты
заявляют, что цены на недвижимость не увеличатся, поскольку основное повышение
уже произошло в прошлом году при подготовке к эскроу-реформам.

В
основном на рынке жилья Республики Татарстан наблюдается рост средних медианных
значений удельных рыночных стоимостей. Рост средней медианной стоимости 1 кв.м.
жилья (квартиры) в процентах по городам составил: Казань – 12, Набережные Челны
– 7,38, Елабуга – 22,29, Нижнекамск – 25,73, Чистополь – 12,7, Лениногорск –
10,6, Зеленодольск – 3,7, Заинск – 12,85, Альметьевск – 19,11, Нурлат – 4,5
процента. Незначительно снизилась 
стоимость жилья в Буинске, Азнакаево и Бугульме. На начало 2021 года существенных
изменений не наблюдалось, ввиду насыщения рынка.

Наблюдается
поляризация цен предложений т.е. нижний диапазон цен стал меньше (наблюдается
вовлечение более бюджетной недвижимости), а верхний диапазон стал дороже
(отвечает общей тенденции рынка, росту инфляции и т.п.)

Емкость
рынка незначительно уменьшилась, т.е. уменьшилось количество активных
предложений.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1.
Сущность рынка жилой недвижимости и его
особенности Благодаря тому, что
рынок недвижимости активно развивается, это способствует вовлечению в
гражданский оборот новых объектов, которые относятся к жилищной сфере.

Естественно один из
самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан –
это приобретение жилых помещений в собственность из–за совершения сделок по
отчуждению, например, купля–продажа, мена, дарение и так далее. Специфической
чертой, связанной с заключением сделок по поводу жилых помещений является то,
что обязательный субъект таких правоотношений – гражданин[1].

Отчуждать имущество
является определенной формой передачи данного имущества от одного лица к
другому. Осуществление происходит благодаря различным гражданско–правовым
договорам или же по иным основаниям.

Исследования этой сферы отношений
показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но
и их дальнейшего совершенствования с правовой точки зрения, а также и
последствий гражданско–правовых действий с таким объектом[2].

Жилые помещения все чащи
стали выступать объектами жилого оборота, в связи с тем, что в нашей стране
произошло много экономических преобразований, особенно благодаря возможности
бесплатно приватизировать жилищный фонд.

Итак, жилые помещения
могут выступать объектом сделок, например, купля–продажа, рента, ипотека, мена
(в следующих параграфах мы будем говорить об этом чуть подробнее). Стоит
отметить, что жилое помещение в силу своего правового статуса – особый объект
гражданско–правовых сделок. Данную особенность выражает то, что при заключении
сделки по отношению жилого помещения необходимо соблюсти письменную форму,
включить в договор все существенные условия со всеми вытекающими правами и
интересами проживающими гражданами и соблюдать государственную регистрацию прав
на жилое помещение[3].
Кроме того,  необходимо учитывать, что
использовать такое помещение можно только по его назначению, жилое помещение
может быть использовано для: проживания граждан, осуществления профессиональной
деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Занятие
данной деятельностью не должно повлечь занятие в жилом помещении промышленного
производства, иначе к правонарушителю будут применяться санкции, которые
установлены в законодательством Российской Федерации.

В 2004 году был принят
новый Жилищный кодекс и споров вокруг сферы использования жилого помещения
только прибавилось, поскольку новый кодекс принципиально изменил подход к
правовому регулированию вопросов по использованию жилого помещения.

В соответствии со
статьей 288 Гражданского кодекса РФ, особый объект недвижимости – жилое
помещение. В соответствии с Жилищным кодексом жилым признается помещение,
которое отвечает установленным
санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное
для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома,
квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах[4].

Гражданин, у которого в
собственности находится жилое помещение, обладает одним из объектов
гражданско–правовых сделок с жилыми помещениями – квартирой (ее частью,
изолированной комнатой).

Собственник обязан соблюдать
жилищное законодательство, использовать жилое помещение по его назначению, не
нарушать прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей,
не нарушать нормы эксплуатации[5].

Много вопросов возникает по поводу
толкования понятий,  которые относятся к
недвижимому имуществу: «жилое помещение», «нежилое помещение», «часть нежилого
помещения», «часть квартиры», «комната».

Одна из проблем – это вопрос о
возможности признания объектами недвижимости части помещений.

Решение этого вопроса весьма
различно в разных субъектах РФ. Итак, рассматривая два крупных города страны
Москву и Санкт–Петербург, существует различная практика в отношении квартир и
частей этих квартир, то есть комнат. В Москве комната – самостоятельный объект
недвижимости, может выступать в качестве самостоятельного предмета сделок, а в
Санкт–Петербурге это недопустимо, а предметом сделок, связанных с комнатами,
выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру.

Статья 133 Гражданского кодекса РФ
признает квартиру неделимой вещью, в натуре ее раздел невозможен без изменения
назначения жилого помещения, которое пригодно для постоянного или временного
проживания. Если на практике все–таки возникают споры относительно того,
является ли вещи либо делимой, либо неделимой, Верховный суд Российской
Федерации по такому поводу делает вывод о том, что для того, чтобы установить
факт является ли вещь делимой или нет, может быть осуществлено только
посредством назначения судом экспертизы и представления экспертного заключения[6].

Как объекты права собственности,
жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные
комнаты.

Стоит уделить внимание последнему
виду объекта гражданско–правовой сделки с жилыми помещениями – изолированной
комнате. Конкретно изолированная комната получила право выступать объектом
сделок только после того, как был принят Закон РСФСР от 04.07.1991 «О
приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Тем Законом было предоставлено право приобретать
в собственность комнаты в коммунальных квартирах. Дальше развитие этого права
закреплялось в Законе  «Об основах
федеральной жилищной политики»[7]. В [1]См.:
Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском
обществе // Современный юрист. 2015. N 3. С. 53. [2]Макаров
О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние
на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное
право. 2015. N 3. С. 39 – 42. [3]См.:
Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и
жилищное право. 2015. N 4. С. 33. [4]Макеев П.В. О видах жилых помещений
// Гражданин и право. 2013. N 2. С. 36 – 41. [5]Басос
Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право.
2016. N 1. С. 28 – 31. [6]Определение ВС РФ от 28.01.2014 N 5–КГ13–133//СПС
«КонсультантПлюс». [7]Закон РФ от 24.12.1992 N 4218–1 «Об основах Федеральной
жилищной политики» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99 (утратил
юридическую силу); Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости
Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883 (утратил юридическую силу).