Курсовая с практикой на тему Совершенствование методов управления объектами недвижимости имущественного комплекса предприятий (на примере Полюс)

Содержание:

Введение 2

1. Теоретические и методические аспекты управления объектами недвижимости. 4

1.1 управление объектами недвижимости организация деятельности основные проблемы 4

1.2 Характеристика объектов недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия 6

2. Управленческие решения и критерии их принятия в системе управления недвижимостью на примере «Полюс» 12

2.1 Цели собственника при управлении объектами недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия 12

2.2 Организация технической, эксплуатации объекта недвижимости 21

Заключение 26

Список использованной литературы 30

Введение:

Актуальность изучаемой темы состоит в том, что сегодня собственники недвижимого имущества, руководители промышленных предприятий все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса, как актива, способного самостоятельно генерировать денежные потоки, запускать инвестиционные механизмы, участвовать в процессе вывода предприятия из кризисных ситуаций, а также что данный ресурс для эффективного использования нуждается в профессиональном управлении.

Современное развитие российской теории и практики управления качеством базируется на создании профессиональных и эффективных институтов и организационно-экономических механизмов, содействующих формированию в обществе реальных собственников. Сегодня формируется культура и мотивация заинтересованности в росте эффективности и развитии производства, увеличении прибыли, создаются условия, способствующие ускорению структурных изменений в экономике России.

Совершенствование качества управления имущественным комплексом, разработка системы экономических, нормативно-правовых и организационных средств на основе интеграции современных инновационных технологий создает предпосылки для проведения исследования этого процесса и рассмотрение его с системных позиций, основанных на выявлении всех существенных факторов. Внутренние факторы, присущие управлению в имущественном комплексе, определяют связь между элементами и формируют общие свойства системы, выполняющей согласованную совокупность действий, объединяемых общим замыслом и единой целью. Оптимизация действий в процессе эволюции государственного и частного секторов российской экономики основывается на анализе эффективности существующих мер по защите прав собственности, по обеспечению стабильности отношений собственности, по регулированию обязанностей собственников перед обществом.

Исследование проблем управления качеством в имущественном комплексе России показывает, что, несмотря на радикальные перемены в отношениях собственности, обновление этих отношений по-прежнему остается важнейшим условием модернизации отечественной экономики. Изучение экономической политики государства в области управления федеральным имуществом позволяет заметить, что к настоящему времени существенно обновилась нормативно-правовая база, усовершенствованы в законодательстве разделы, находящиеся на стыке с приватизационным законодательством и законодательством о банкротстве.

Происходит формирование особого правового поля для предприятий государственного сектора экономики. Сложившиеся сегодня три перечня (специальный, стратегический и с особым режимом несостоятельности) предприятий с различной степенью имущественного контроля (хозяйственные общества и унитарные предприятия) позволяют государству применять специальное регламентирование.

Цель работы оценка эффективных методов управления объектами недвижимости имущественного комплекса предприятий «Полюс».

В связи с поставленной целью необходимо решить ряд задач: изучение теоретических аспектов эффективности использования недвижимого имущества анализ использования недвижимого имущества в «Полюс» разработка мероприятий по повышению эффективности использования недвижимого имущества.

Объектом исследования является «Полюс».

Предметом исследования является недвижимое имущество.

Заключение:

У многих людей при упоминании словосочетания «Управление недвижимостью» возникают стойкие ассоциации с понятием «эксплуатация», весьма широко распространённом в нашей стране в уже отдалённом прошлом. В эпоху государственной собственности на объекты недвижимости, под эксплуатацией, как правило, понимался комплекс мероприятий по управлению объектом (без извлечения коммерческой выгоды), техническому обслуживанию существующего инженерного оборудования, ремонту различной степени сложности, уборке внутренних помещений объекта и благоустройству территории.

С современной точки зрения, понятие «эксплуатация» – это неотъемлемая составляющая функционирования любого объекта недвижимостью, но синонимом «управления» оно уже не является.

Слово «эксплуатация» происходит от французского «exploitation», что в переводе означает «пользование», «извлечение пользы». Пользу от работы объекта, помимо собственников, извлекают различные потребители — арендаторы и их сотрудники, гости комплекса, покупатели, клиенты и др. Все они пользуются недвижимостью (объектом), иначе говоря – эксплуатируют.

Таким образом, эксплуатация — это использование объекта недвижимости в течение всего срока службы. При этом, разумеется, конечные пользователи ожидают постоянства (неизменности) характеристик объекта с течением времени. Но мы с вами знаем, что «ничто не вечно под луной» — всё в этом мире имеет свойство стареть и терять свои первоначальные (исходные) качества. Объекты недвижимости, конечно, не исключение. Любой, даже самый совершенный объект, без ежедневной технической поддержки очень быстро придёт в упадок.

По моему личному опыту, мало кто представляет, ценой каких усилий содержится высококлассный объект. Помимо значительных финансовых затрат, это ежедневный труд десятков специалистов, обеспечивающих чистоту и благоустройство территории, работоспособность инженерных систем, снабжение объекта коммунальными ресурсами и др. Эти люди и выполняют работы, направленные на обеспечение непрерывного функционирования объекта – осуществляют его содержание.

Содержание – комплекс мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту, направленный на поддержание объекта недвижимости в надлежащем (исправном) состоянии.

Итак, мы разобрались с понятиями «эксплуатация» и «содержание» и переходим непосредственно к понятию «Управления недвижимостью».

Управление недвижимостью – это комплекс мероприятий по администрированию всех существующих сервисов, связанных с объектом:

— управление маркетингом объекта;

— управление пользованием объекта;

— обеспечение надлежащего содержания объекта;

— обеспечение снабжения объекта коммунальными ресурсами;

— обеспечение безопасности объекта;

— управление доходностью объекта;

— реализация целей собственников объекта;

— обеспечение эффективного взаимодействия с государственными надзорными органами.

Главная цель управления недвижимостью – это достижение оптимального (максимально эффективного) результата от владения, распоряжения, использования и содержания объекта управления (здания, комплекса и др.).

Достижение целей собственника по использованию объекта недвижимости – первая основополагающая функция управления объектом недвижимости. Она называется «управление пользованием».

Поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию состоянии — вторая основополагающая функция управления. Она называется «управление содержанием».

Собственник объекта недвижимости действующим законодательством наделен как правом собственности, так и ответственностью за надлежащее содержание объекта. Очевидно, что первостепенной задачей собственника является получение коммерческой прибыли от функционирования объекта, а ответственность за его содержание зачастую рассматривается как нежелательный побочный эффект.

И в такой ситуации собственники прибегают к совершенно законному способу делегирования ответственности – заключают договор управления (договор возмездного оказания услуг) со специализированной организацией (Управляющей компанией — УК), в соответствии с которым Заказчик (собственник) привлекает Исполнителя (УК) для обеспечения надлежащего содержания, эксплуатации, ремонта и технического обслуживания объекта.

Иными словами, собственник делегирует управляющей компании свои права и обязанностями для реализации целевого использования объекта в соответствии с его (собственника) видением. С момента вступления в силу договора управления собственник и управляющая компания несут субсидиарную (от лат. subsidiarus — вспомогательный) ответственность. Иными словами, управляющая компания теперь также несёт ответственность перед государственными надзорными органами – как административную, так и уголовную.

Оперативное управление объектом недвижимости осуществляет управляющая компания, а собственник, как правило, оставляет за собой надзорные и контролирующие функции.

Выработка стратегии развития и контроль оперативного управления – удел собственника. Управляющая компания, в свою очередь, реализует достижение целей собственника.

Существует два основных уровня управления объектом недвижимости:

o Генеральный уровень управления — управление всеми сервисами объекта недвижимости («под ключ) силами Управляющей компании по договору управления (Property Management).

o Привлечение генерального подрядчика (оператора управления). В этом случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, а остальные сервисы и их администрирование переданы управляющей организации — Facility Management. Управляющая компания выполняет все работы своими силами, а для проведения отдельный видов работ привлекает узкопрофильные (специализированные) подрядные организации. В этом случае договор управления реализуется как договор на обслуживание объекта недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические и методические аспекты управления объектами недвижимости.

1.1 управление объектами недвижимости организация деятельности основные проблемы

В настоящее время отсутствует скоординированная система управления объектами недвижимости как средствами производства. Разрозненное ведение учета отдельных участков обеспечения жизнедеятельности не позволяет сопоставлять данные и быстро реагировать на происходящие изменения.

Целостное представление картины происходящего может быть только при наличии в каждый момент времени достоверной информации по интересующему вопросу.

Основным направлением развития САПР в строительстве являлась подготовка графической документации в проектных организациях. Программное обеспечение вместе с аппаратными средствами (графические дисплеи, устройства указания, плоттеры) позволяло автоматизировать наиболее трудоемкие работы чертежного характера. Базовые графические программы расширялись соответственно конкретным требованиям разработчиков. Например, использовались укрупненные блоки графических примитивов, позволявшие облегчить процесс черчения в соответствии с принятыми стандартами условных обозначений. Однако формируемые чертежи представляли собой только набор линий и символов, и любое изменение в одном из них требовало изменения и внесения поправок в другие, связанные с ним листы. Следующим витком развития САПР в строительстве явилось создание компьютерной модели объекта. Теперь пользователь может создать не чертеж (набор графических примитивов), а электронную копию существующего или проектируемого объекта. В модель могут быть занесены данные о физической сущности элементов объекта. Так, вводятся данные о стенах, колоннах, окнах, проемах, лестницах, перекрытиях, коммуникациях и т.д. В современных программных средствах проектировщик задает соответствующие массивы информации в привычной и удобной для него графической форме. Однако коренным отличием от предыдущего подхода является то, что здесь графическая форма является только средством ввода и отображения (в соответствии с нормами условных обозначений) реальных элементов [9].

После ввода электронной модели проектировщик может сформировать необходимые чертежные листы (планы, проекции, разрезы), провести вычисления (объемов материалов, работ и т.д.). Полная автоматизация этих операций позволяет экономить время, трудовые ресурсы, и значительно повысить качество проектирования за счет вариантных проработок.

Использование модели здания в математической форме открывает новые перспективы получения максимальной прибыли при эксплуатации здания или комплекса зданий.

Связь между проектированием и управлением объекта осуществляется посредством постоянной актуализации его характеристик (рис.). Так, если строительство объекта (здания, группы зданий или сооружения) ведется на основе разработанной электронной модели, то в любой момент времени в нее могут быть внесены необходимые изменения, по которым автоматически производится обновление проекта. Таким образом, уже к окончанию строительства актуальная электронная модель будет содержать информацию о фактическом состоянии объекта. При применении обычных способов проектирования, доработка проекта практически означает создание нового проекта. В процессе эксплуатации актуальные данные пользователи получают из электронной модели и на их основании принимают решения по управлению (ремонт, перепланировка и т.д.). Затем проведенные фактические изменения заносятся в электронную модель (проводится ее актуализация).

Следовательно, возможность актуализации информации в системе CAFM позволяет не только принимать оперативные решения по управлению, но и иметь проект, соответствующий фактическому состоянию объекта. Удобство актуализации информации обеспечивается за счет применения средств оперативной связи пользователя с компьютером, специальных проблемно-ориентированных языков и высокой информативной насыщенностью имеющихся баз данных.