Содержание:

Введение. 3

1 Теоретические
аспекты формирования рынка земли и его особенности. 4

1.1 Понятие рынка земли и факторы на него влияющие. 4

1.2 Особенности
рынка земли. 8

2 Анализ формирования современного рынка земли в РФ.. 11

2.1 Современный
рынок земли в РФ.. 11

2.2 Проблемы и
перспективы развития рынка земли в современной России  20

Заключение. 30

Список использованных источников. 32

Введение:

Актуальность исследования. Условием
определения рыночной стоимости недвижимости является анализ рынка земли,
который оказывает существенное влияние на поток доходов в период владения,
уровень инвестиционного риска и возможную цену продажи земли в будущем. В связи
с этим мы поставили цель выявить основные факторы ценообразования, влияющие на
величину стоимости.

Предмет работы – особенности
функционирования рынка земли.

Объект работы – рынок земли.

Цель работы – исследование рынка земли и
особенностей формирования цен на землю в России.

Для достижения цели работы перед автором
ставятся следующие задачи: — изучить понятие рынка земли и факторы на
него влияющие;

— рассмотреть особенности рынка земли;

— провести анализ формирования современного
рынка земли в РФ;

— выявить проблемы и перспективы развития
рынка земли в современной России.

В исследовании использовались выборочный,
статистический, критический и аналитический подходы, а также методы
эконометрического моделирования и принципы факторного анализа.

Работа состоит из введения, двух основных
разделов, заключения и списка литературы.

Практическая значимость исследования
заключается в возможности использования результатов в процессе принятия
инвестиционного решения, а также в вопросах стратегического землеустройства.

Заключение:

Рынок земли   — это рынок, на котором объектом
купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду
собственниками земли (землевладельцами) фирмам.

Рынок земли является важным сегментом
рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами.
Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные
посредники.

Землю,
как и любой товар, можно покупать и продавать. Однако один из самых сложных
вопросов в экономике — это ценообразование. Но все же решающим фактором
остается соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные
участки формируются под воздействием множества факторов, которые можно
разделить на четыре группы.

Рыночная
стоимость земельного участка в целом во многом определяется его конкурентным
потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками объекта оценки повысит
способность оценщика определять конкурирующие объекты недвижимости и понимать
сравнительные преимущества и недостатки оцениваемой земли. Понимание
экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и
состояния этих сегментов позволит оценщику более конкретно оценить внешние
факторы, влияющие на стоимость земли.

Рынок
земельных отношений — неотъемлемая часть экономики любого государства,
обеспечивающая определенный уровень доходов бюджета страны.

Рынок
земли имеет свои особенности.

Во-первых,
земля — это природное богатство, имеющее ценность, но его характер
иррационален. Кроме того, земля является объектом купли-продажи, с ней связаны
отношения аренды.

Во-вторых,
в зависимости от природно-климатических условий, а также от расположения
территории земля делится на лучшие, средние и худшие. В большей степени это
определяется плодородием почвы, то есть полезностью земельного участка, и это
можно изменить, вложив в него дополнительные инвестиции и капитал.

В-третьих,
предложение земли совершенно неэластично из-за фиксированной площади, хотя это
не относится к конкретному землепользователю.

Итак, ключевое различие между видами стоимости
заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее
формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние объекта, тогда как
кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее
устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на
недвижимость.

По состоянию на 1 января 2021 года
земельный фонд Российской Федерации по данным Росреестра составил 1712,5 млн.
Га, из которых сельскохозяйственные угодья занимали 383,6 млн. Га (22,4%).

Исследование позволяет выявить факторы, которые
в большей степени влияют на изменение уровня спроса на землю в центральной
части России, но следует отметить, что при изучении динамики этого параметра
принципиально иная картина ситуации. возможно. Например, население других
регионов Российской Федерации больше зависит от внешних источников
финансирования, так как имеет более низкие доходы, чем население Москвы и
Московской области, и в этом случае этот фактор будет преобладающим фактором
роста стоимость земельных участков.

В целом проведение подобных эмпирических
исследований позволяет прогнозировать тенденции развития изменения цен, как на
рынке недвижимости, так и в других секторах экономики, а также служит очень
информативной базой для построения долгосрочных и краткосрочных прогнозов.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические
аспекты формирования рынка земли и его особенности 1.1 Понятие рынка земли и факторы на него влияющие Рынок земли   — это рынок, на котором объектом
купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду собственниками
земли (землевладельцами) фирмам.

Рынок земли является важным сегментом
рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами.
Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные
посредники. Особый статус земли в экономике страны и ее свойства определяют
целый ряд специфических особенностей данного рынка.

• Величина и характер спроса и предложения
земельных участков предопределены политической системой общества,
географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем
развития региона в целом.

• Земля – это дар природы, а не результат
человеческого труда, что позволяет говорить об иррациональности ее стоимости.

• Земли дифференцированы по качеству
(естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и
капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу
от земли, что возможно практически на любых участках.

• Ограниченность предложения земельных
ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка
земельные собственники предпочитают не продавать свои земельные участки, а
отдавать их в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже
предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией
на возрастающий спрос.

• Оформление сделок на рынке земли требуют
обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего
юридического оформления. Это способствует значительной доле присутствия
государства в процессах регулирования рынка.

• Специфика рынка земли проявляется в том,
что кроме покупателя и продавца на нем весьма активную роль играют
профессиональные посредники: агентства по операциям с недвижимостью, риелтеры,
оценщики, нотариат и т.д. Это определяет принадлежность рынка к структурам
несовершенной конкуренции.

Землю, как и любой
товар, можно покупать и продавать. Однако один из самых сложных вопросов в
экономике — это ценообразование. Но все же решающим фактором остается
соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные участки
формируются под воздействием множества факторов, которые можно разделить на
четыре группы [14].

Первая группа — это
экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и
экономической ситуации в регионе. На объем спроса на землю в первую очередь
влияют:

— уровень занятости населения;

— размер доходов и цены;

— наличие внешних источников финансирования (степень развития
ипотеки, стоимость кредита);

— расходы на регистрацию и оформление сделок.

Вторая группа — это социально-демографические
факторы:

— численность и плотность населения в регионе;

— возрастной и профессиональный состав;

— миграция населения, размер семьи и т. д.

Третья группа — факторы,
обусловленные государственным регулированием рынка земли:

— правовое регулирование рынка земли на федеральном и региональном
уровнях;

— территориально-экономическое районирование;

— Государственная политика в области налогообложения,
ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа —
факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей
среды (места):

— природно-климатические условия, продолжительность сезонов, водный
режим;

— физические характеристики участка (тип земли, рельеф, форма
участка);

— подверженность территории, на которой расположен земельный участок,
негативным воздействиям:

а) природные факторы:
наводнения, засуха, оползни, землетрясения, сильный ветер, повышенная
влажность,

б) факторы окружающей
среды: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и
радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменения естественного
освещения и т. д.,

в) несовместимые
варианты землепользования, например, промышленная зона, прилегающая к жилой
зоне [26].

Сложность анализа спроса
в первую очередь зависит от типа предполагаемого использования и возрастает при
переходе от неосвоенных территорий к уже освоенным территориям [15].

Помимо перечисленных
выше объективных (внешних) факторов, на спрос на городские земли влияют и
субъективные факторы (вторичный спрос). В этот список входят: влияние рекламы,
особые условия продавца или покупателя (временные ограничения, схемы
финансирования сделки и т. Д.), Особый интерес покупателей к данному объекту,
который объясняется, например, заинтересованность в этом месте, прилегающий
земельный участок, стремление покупателя к монополии в данном сегменте рынка
или заинтересованность в пищевых продуктах, производимых на земле, сырье в земле
и т. д. [18].

Текущий уровень цен на
земельные участки в первую очередь определяется балансом спроса и предложения.
Соотношение спроса и предложения как основа механизма саморегулирования рынка
объясняет большие различия в стоимости земельных участков в зависимости от их
целевого направления, разрешенного использования и расположения, т.е.
расположенных в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраины
городов.

Из-за неразвитости рынка
земли в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях
административной власти цены на земельные участки не всегда полностью отражают
соотношение спроса и предложения [28].

Анализ рынка дает основу
для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная
эффективность существующего земельного участка или будущей строительной
площадки для конкретного использования может быть определена только после того,
как будет доказано, что существует соответствующий уровень рыночного спроса для
такого использования. Углубленный анализ рынка дает подробное описание спроса.
Такие исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для
существующей или планируемой недвижимости, определять характеристики дизайна
или прогнозировать долю рынка, которую она может занять [20].

Рыночная стоимость
земельного участка в целом во многом определяется его конкурентным потенциалом
на рынке. Знакомство с характеристиками объекта оценки повысит способность
оценщика определять конкурирующие объекты недвижимости и понимать сравнительные
преимущества и недостатки оцениваемой земли. Понимание экономических условий,
их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояния этих сегментов
позволит оценщику более конкретно оценить внешние факторы, влияющие на
стоимость земли [19]. 1.2 Особенности развития рынка земли Земля, ее недра, животный и
растительный мир — основа жизни. Россия наделена уникальными богатствами,
дарами самой природы — землями.

Рынок земельных отношений —
неотъемлемая часть экономики любого государства, обеспечивающая определенный
уровень доходов бюджета страны.

Рынок земли имеет свои особенности.

Во-первых, земля — это природное
богатство, имеющее ценность, но его характер иррационален. Кроме того, земля
является объектом купли-продажи, с ней связаны отношения аренды.

Во-вторых, в зависимости от
природно-климатических условий, а также от расположения территории земля
делится на лучшие, средние и худшие. В большей степени это определяется
плодородием почвы, то есть полезностью земельного участка, и это можно
изменить, вложив в него дополнительные инвестиции и капитал.

В-третьих, предложение земли
совершенно неэластично из-за фиксированной площади, хотя это не относится к
конкретному землепользователю. На земельном рынке люди довольно неохотно
продают землю, предпочитая сдавать ее в аренду, так как этот способ может
приносить стабильный доход. По этой причине продается очень небольшая часть
земельного фонда, что является главной особенностью.

Рынок земли, несомненно, менее
организован, чем другие рынки, и отличается от конкурентного рынка. Рассмотрим
особенности рынка, которые необходимо учитывать при оценке стоимости земли:

— —
предложение на рынке земли неэластично и в пределах административной единицы
действует как фиксированная величина, ограниченная самой природой. Это одна из
главных особенностей земли как свободно невоспроизводимого товара. Спрос менее
эластичен по сравнению с другими рынками и во многом зависит от местоположения
участка;

• объекты
на земельном рынке, безусловно, сложно стандартизировать, отсортировать и
купить по образцам, так как каждый земельный участок имеет свое местоположение
и физические характеристики, к тому же стоимость участка в основном зависит от
внешней среды;

• спрос
и предложение не сбалансированы, а возможности их приведения в равновесие с
помощью цен ограничены;

• на
рынке земли товаром являются права на объекты. Сами земельные участки имеют
фиксированное положение. Сделки с земельными участками связаны с множеством
юридических формальностей и требуют обязательной документации и государственной
регистрации;

• информация
о рынке земли, в отличие от рынка ценных бумаг или товаров народного
потребления, в основном закрытая, поскольку операции с недвижимостью часто
носят конфиденциальный характер, что также значительно увеличивает риски
инвесторов;

• операции
с земельными участками требуют относительно крупных инвестиций, по этой причине
развитие земельного рынка во многом зависит от возможностей заемного
финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение
земель;

• рынок
земли отличается зонированием территорий и высокой степенью государственного
регулирования с помощью законодательных норм;

• российский
земельный рынок характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов
купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом
формирования земельного законодательства и, прежде всего, разделом
государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного
кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, земель
сельскохозяйственного назначения), что препятствует развитие рынка и не
позволяет реализовать главный рыночный принцип — эффективное управление
недвижимостью [22].

Рыночная стоимость земельных
участков определяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.
Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущим
спросом на земельные участки в процессе социально-экономического развития
общества и естественными ограничениями их предложения [13].

Содержание:

Введение……………………………………………………………………………………………….. 3

Глава 1. Теоретические основы рынка земли……………………………………….. 5

1.1. Понятие земельного участка………………………………………………………….. 5

1.2. Виды стоимости земли………………………………………………………………….. 8

Глава 2. Рынок земли в России…………………………………………………………… 16

2.1. Ценообразование на рынке земли в России…………………………………… 16

2.2. Оценка рынка земли в России за 2017- 2019 годы…………………………. 22

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию земельных
отношений. 28

3.1. Направления развития земельных отношений в России…………………. 28

3.2. Предложения по регулированию рынка земли в России………………… 33

Заключение………………………………………………………………………………………… 38

Список использованной литературы………………………………………………….. 40

Введение:

Земля является основой всех
жизненных процессов общества, происходящих в политической, экономической,
социальной, промышленной, экологической и других сферах. В этом смысле она
дорогая, а полная оценка качества земли, является одним из важнейших условий
бесперебойного функционирования и развития экономики и общества. Необходимость
объективной оценки земельного участка была доказана государственными и
городскими правоохранительными органами для эффективного землеустройства,
земельной и налоговой политики, а также частного земельного права при всех
видах земельных сделок.

На сегодняшний день
купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной
собственности, является земельной сделкой, был создан и активно функционирует
земельный рынок Российской Федерации.

Однако по-прежнему существует
потребность в детализации правовых положений данного процесса, а также в
совершенствовании законодательства в сфере выкупа земельных участков,
устранении существующих противоречий, что подтверждает актуальность данного
исследования.

Растущий интерес к проблемам
объекта исследования обусловлен следующими причинами: инфраструктура играет
важную роль в процессе воспроизводства, использование значительной части
инвестиционного капитала и трудовых ресурсов способствует дальнейшему
углублению социально-трудовой интеграции и процессов в мировой экономике,
усиливает давление на основные отрасли экономики. Инфраструктура предназначена
для обеспечения работ по расширению общественного достояния производства и
созданию условий, необходимых для развития перспективных общественных и
федеральных отношений.

Актуальность исследования
инфраструктуры земельного рынка обусловлена беспрецедентными масштабами ее
формирования и развития в современной экономике России: появились новые
элементы инфраструктуры, существующие институты были наполнены новым
содержанием. Масштабная земельная реформа, проводимая в десятках стран во всех
регионах мира, в основном базируется на идее содействия экономическому развитию
рыночной инфраструктуры.

На данном этапе центром
государственной политики должен стать комплекс мер, направленных на создание
эффективной инфраструктуры земельного рынка, создание условий для его
деятельности, содействие изменению земельных участков, не противоречащей
национальным и государственным интересам.

Объект исследования: рынок земли

Предмет исследования: земельные
отношения в РФ

Цель исследования: изучить
особенности рынка земли

Основные задачи исследования:

— рассмотреть понятие земельного
участка;

 — охарактеризовать виды стоимости земли;

— рассмотреть особенности
ценообразования на рынке земли в России;

 — провести оценку рынка земли в России за
2017- 2019 годы;

 — определить направления развития земельных
отношений в России;

 — разработать предложения по регулированию
рынка земли в России.

Заключение:

Рынок земли в России является
одним из самых крупных в мире. Земля – это национальное богатство страны,
являющейся решением многих социально-экономических и политических проблем. Тем
не менее, несмотря на значимость земельных ресурсов, для рынка земли в РФ
характерно множество различных проблем, в частности, долговременное отсутствие
различных форм собственности на землю изменилось на довольно стремительное
развитие рынка с практически всевластием частной земельной собственности. На
некоторое время государство фактически отстранилось от проблемы эффективного
регулирования земельного фонда.

В последние годы наметились
изменения в данном направлении в сторону консолидации правовой базы в сфере
регулирования рынка земли. Все это направлено на повышение эффективности
реализуемых земельных отношений за счет совершенствования соответствующей
нормативно-правовой базы. В условиях рыночных отношений земля приобретает
особую ценность не только как сельскохозяйственный ресурс, но и инструмент в
развитии строительства. Эффективность использования земельных участков зависит
от корректности проводимой оценки данных ресурсов. В этой связи во внимание
принимаются различные факторы, определяющие цену земельного участка, в
частности:

1. Экономические факторы /
фактор спроса. Они включают в себя:

— платежеспособность;

— процентная ставка;

— расходы, связанные с
выполнением сделки.

— площадь земельного участка;

— стоимость разработки или
производства строительных работ

— расходы, которые связаны с проведением
финансовых операций;

— налоговые сборы.

2. Социальный фактор. Он помогает
объяснить природу землепользования, спрос на землю и ее цену.

3. Правовые, административные и
политические факторы.

В условиях государственного
регулирования экономическая и финансовая политика может стимулировать или
препятствовать развитию в целом и спросу на землю в частности.

4. Физические факторы,
окружающая среда и характеристики местоположения

При факторном анализе очень
важно четко различать, с одной стороны, характеристики таких мест, в том числе
размеры, рельеф местности и физические параметры, а с другой стороны,
местоположение описывает только расположение его расположения по отношению к
центру города, шоссе, школам, магазинам. Первая группа факторов влияет на
стоимость земельного участка в той мере, в какой владельцы могут
воспользоваться присущими ему особенностями, а вторая группа характеристик
опосредованно влияет на стоимость-насколько близок и приближен предмет вне
данного сайта. Успешная модель оценки земель будет учитывать как первую, так и
вторую групповые характеристики.

В последние годы российский
земельный рынок становится все более привлекательным для инвесторов. Причин
такого явления много: от бесконтрольного фактического расширения денежной массы
в руках населения до вполне успешных изменений в законодательстве аграрного
рынка Российской Федерации. Земельные сделки регистрировались все чаще, но
земельный рынок в России по-прежнему имеет значительный потенциал, он до сих
пор не раскрыт инвесторами.

Фрагмент текста работы:

 Глава 1. Теоретические основы рынка земли

1.1. Понятие земельного
участка

Земельный участок — это часть
территории, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой
режим и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном учете и
документации о земельном учете.

Особенность земельного участка
как части имущественного комплекса предприятия заключается в том, что прибыль
от землепользования осуществляется в кратчайшие сроки, в то время как остальные
активы имеют срок полезного использования. Кроме того, конкретные детали
экономической оценки земли необходимо учитывать в процессе эксплуатации ее как
природного ресурса, основы жизнедеятельности людей и объектов
предпринимательской деятельности[1].

Также стоит отметить роль
государства, что аграрная политика должна быть направлена на упорядочение и
защиту земель, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и
улучшение условий создания благоприятной среды для жизни и здоровья населения,
особенно в городских районах, способствуя тем самым применению научно
обоснованных решений в области землепользования и градостроительства .

В современных условиях России
Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в
имущественном комплексе предприятия, что обусловлено следующими причинами:

— специфика данного объекта;

— недостаточное развитие
правовой базы;

— слабое развитие рыночной
экономики страны[2].

Как показали предыдущие
десятилетия, отсутствие оценки рыночной стоимости земельных участков привело к их
неэффективному использованию в сельском и лесном хозяйстве, а также к тому, что
модель градостроительной застройки стала оправдана, особенно в части
расположения промышленной зоны в самом центре города с предприятиями, вредными
для окружающей среды.

Оценка земли начинается с
установления права на оценку и определения правового режима. Правовой режим земельного
участка включает в себя:

— цель;

— собственность;

 — разрешение использование[3].

Распределение земли относится к
процедурам, условиям и ограничениям, установленным законом для использования земельным
участком в целях, соответствующих типу почвы. Весь земельный фонд Российской
Федерации делится на семь видов: земли местного значения; земли
сельскохозяйственного назначения; земли промышленного, энергетического,
транспортного, коммуникационного, оборонного и иного специального назначения;
земли особо охраняемых природных территорий и объектов; лесной фонд; водный
фонд; а также земли запаса.

Сельскохозяйственные угодья,
образующие территорию, используются сельским хозяйством и организациями для
нужд сельскохозяйственного производства. Выделяются сельскохозяйственные
угодья, а также земли леса, дороги, коммуникации, леса, болота, здания и
сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства[4].

Тип почв устанавливается на
основании их планировки, которая осуществляется в соответствии с планом
развития территории. Федеральным законом установлены общие принципы и порядок
его применения не на земельном участке.

Форма собственности
разнообразна. В соответствии с Конституцией Российской Федерации (Статья 9) земля
и другие природные ресурсы могут находиться в городской водной, частной и иных
формах собственности[5].

Вся земля в границах населенных
пунктов находится в собственности города, за исключением земель, находящихся в
государственной или частной собственности. У бизнеса теперь есть земельные
участки в частной собственности, постоянное (местное) чрезвычайное
использование и аренда[6].

Частная собственность на
земельные участки хозяйствующего субъекта, в том числе права пользования и
распоряжения земельными участками в соответствии с товарами и иными условиями, установленными
законом и договором. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут владеть земельными участками, находящимися в
собственности на границе и иных специально отведенных территориях Российской
Федерации (Статья 15 Земельного кодекса Российской Федерации)[7].

Помимо частной собственности на
землю, необходимо различать право собственности на землю, в том числе право
постоянного (местного) пользования землей, права аренды, ограничения и
строительства. Право постоянного (местного) землепользования, означает владение
и пользование участком государственной или муниципальной собственности, без
определенного срока. Постоянное (местное) пользование земельными участками
предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным
государственным предприятиям, а также органам государственной власти и местного
самоуправления. Не допускается включение права постоянного (местного)
землепользования в уставный капитал коммерческой организации.