Курсовая с практикой на тему Применение сравнительного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на примере 4-х комнатной квартиры УР г. Ижевска, устиновского района д.8

Содержание:

Введение 3
1 Теоретические основы деятельности и анализ рынка 6
1.1 Понятие и значение оценочной деятельности 6
1.2 Виды стоимости, субъекты, объект оценочной деятельности 7
1.3 Анализ рынка 8
2 Характеристика объекта оценки 13
2.1. Анализ НЭИ (наилучшего эффективного использования) 13
2.2 Анализ местоположения и технико-эксплуатационных характеристик объекта оценки 14
3 Определение рыночной стоимости объекта оценки 16
3.1 Выбор подходов и методов к оценке (обоснование вывода) 16
3.1.1 Сравнительный подход 16
3.1.2 Доходный подход 17
3.1.3 Затратный подход 17
3.2 Определение стоимости объекта при помощи выбранного подхода 18
3.3 Определение стоимости объекта с помощью доходного подхода 20
3.4 Согласование результатов оценочных значений 23
Заключение 25
Список литературы 27

Введение:

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.
Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде квартиры.
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.
Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта квартиры.
В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:
 рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;
 произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере квартиры;
 обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.
Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.
Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.
Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.
Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, СИ. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.
Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С, Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа.
Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

Заключение:

В Ижевске строительный рынок поделён на три класса. 80% строительства — это дома комфорт-класса, 18% — бюджетное жилье и оставшиеся 2% — бизнес-класс. Судя с этих данных можем сделать вывод, что основная часть владельцев жилья в новостройках — состоятельные люди, имеющие возможность позволить себе роскошь.
Недвижимость в Ижевске можно купить очень дешево. Тут имеются и элитные районы с дорогими современными новостройками, и более старые кварталы с домами панельного типа. Жилье эконом – класса можно найти как в центре города, так и ближе к его окраинам, поэтому подобрать подходящую квартиру несложно. Существуют и более дешевые варианты, и это – комнаты в Ижевске, которые находятся в коммунальных квартирах. Стоит отметить, что коммуналки в Ижевске старой застройки действительно добротные и надежные. Такие дома простоят еще очень долго, и жилье в них можно покупать без всякой опаски, что через пару-тройку лет дом отнесут к категории аварийных.
Квартира находится на пятом этаже, имеется балкон. Состояние квартиры удовлетворительное. Прежде чем определять цену объекта недвижимости, необходимо обосновать применение подхода к определению цены. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Поскольку данные по объектам имеются, данный подход будет применен в оценке. Предположительна задача оценки – продажа квартиры.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательные корректировки вносились в случаях, если по данному показателю аналог превосходил объект оценки. Положительные корректировки вносились в случаях, если по данному показателю аналог ему уступал.
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу составила 3 145 626 руб.
Рыночная стоимость недвижимого имущества – четырехкомнатной квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 86 кв.м., расположенной по адресу г. Ижевск, Устиновский район, по состоянию на 17 декабря 2018 года, составляет: 3 145 626 (Три миллиона сто сорок пять тысяч шестьсот двадцать шесть) рублей.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические основы деятельности и анализ рынка

1.1 Понятие и значение оценочной деятельности

Рассматривая современное состояние обеспеченности оценочной деятельности системой стандартов, следует отметить, что есть определенный положительный опыт по разработке и практическому применению национальных стандартов оценки имущества, соответствующих международным требованиям. Под оценочной деятельностью Закон понимает только предпринимательскую деятельность (ст. 10), направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3) [4, c. 72].
Если рыночная стоимость в Законе определена, то вопрос расшифровки иной стоимости остался открытым. Закон определяет, что под его действие попадает деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки фактически всех видов стоимости. Однако в реальной жизни это не так. Например, что делать с оценкой потребительной стоимости товаров или альтернативной стоимости?
Таким образом, не все виды стоимости попадают под действие Закона.
Исходя из вышеизложенного, следует констатировать еще несовершенство нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность независимых экспертов-оценщиков [9, c. 51].
Методики оценки должны включать в себя концепцию одновременной оценки трех важных взаимосвязанных аспектов: технического, правового и экономического. Они должны показывать схему и последовательность поэтапной оценки, указывать принципы оценки, начиная с изучения технического, правового положения, разработать правила идентификации технических документов с соответствующими показателями, данными и фактами; механизм учета дефектов, отклонений, а также установление правовой принадлежности объекта.