Курсовая с практикой на тему Правовое регулирование договора аренды

Содержание:

Введение 3

Глава 1. Общие положения о договоре аренды 6

1.1 Понятие договора аренды и его существенные условия 6

1.2 Форма и государственная регистрация договора аренды 11

1.3 Содержание договора аренды 15

Глава 2. Виды договора аренды 20

2.1 Договоры аренды движимого имущества 20

2.2 Договоры аренды недвижимого имущества 24

Заключение 28

Список использованных источников и литературы 30

Введение:

Актуальность темы исследования. Договор аренды является одним из самых популярных. Договор аренды отнесен к группе сделок, которые ре-гламентируют отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет к смене титула собственника, а, соответственно, в юридиче-ском смысле он формирует такие отношения товарообмена, при которых то-варом признается не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору может быть передано арендатору исключительно в поль-зование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Законодатель предусматривает достаточно много видов договора аренды, каждый из которых имеет свои особенности, в зависимости от пред-мета оговора, его формы, а также прав и обязанностей сторон по такому до-говору. При этом следует отметить, что сторонами договора аренды могут быть как физические лица, так и индивидуальные предприниматели, муници-пальные образования и т.д., т.е. круг субъектов, которые могут заключать договор аренда достаточно широк.

Проблема выбранной темы исследования заключается в несовершен-стве гражданского законодательства, которое регламентирует как арендные отношения, так и практику его применения. Проблемы возникают при опре-делении существенных условий договора аренды, определении прав и обя-занностей сторон, а также при расторжении договора аренды. Изучение до-говора аренды позволяет решать важные вопросы, соединенные с оформле-нием юридических документов при передаче имущества. Следует отметить и проблему, связанную с классификацией и систематизацией договоров арен-ды.

При исследовании проблем договора аренды ученые наибольшее вни-мание уделяется исследованию проблем договора аренды зданий и сооруже-ний. Большой интерес они вызывают, потому что основные спорные вопросы возникают при заключении, исполнении и расторжении данного вида дого-вора аренды. Обращаясь к договору аренды помещений, зданий и сооруже-ний, а также к договорам аренды предприятий следует отметить и проблему, которая возникает при государственной регистрации таких договоров.

Договор аренды является предметом внимания и изучения многих уче-ных. Смирнов В.В., Лукина З.П., Барков А.В., Смирнова А.А., Яременко Н.Н., Черячукина Е.А., Толбузина Т.В., Елисеева Е.Ю., Иванова С., Суханов Е.А., Вальтер А.К., Шкрыль Е.О., Герасимова В.О., Баринов Н. А., Барышев С.А., Бевзюк Е.А., Дадаян Е. В., Сторожева А. Н., Веселова О.С., Паздерин А.А., Мельник М.В., Трубникова Е.В., Королёва Е.В., Игнатова Ю.Н. и др. в своих работах рассмотрели разные стороны договора аренды, специфику предмета и формы, расторжения договора, особенности пользования имуще-ством, передаваемым в аренду, а также различные практические проблемы.

Цель исследования – на основе юридической литературы и обширной арбитражной практики комплексно исследовать отношения, соединенные с договором аренды.

В соответствии с поставленной целью решались следующие задачи:

¾ исследовать понятие договора аренды и его существенные усло-вия;

¾ охарактеризовать форму договора аренды и его государствен-ную регистрацию;

¾ проанализировать содержание договора аренды;

¾ рассмотреть классификацию и систематизацию арендных отноше-ний;

¾ исследовать виды договора аренды.

Объектом исследования являются общественные отношения, складыва-ющиеся в сфере аренды.

Предметом исследования служат нормы гражданского законодатель-ства, регулирующие договор аренды, научные исследования договора арен-ды, а также судебная практика.

Методологическая основа данной работы обусловлена спецификой изучения материала и задачами исследования. В основе исследования зало-жены принципы системности и научной объективности. Использование фун-даментальных методологических принципов научной объективности позво-лило проследить специфику договора аренды в российском законодатель-стве. Использование в работе подобных общенаучных методов исследова-ния, как наблюдение, сравнение, анализ и синтез позволили наиболее полно рассмотреть имеющийся материал.

Нормативной основой исследования послужили нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, а также Федеральные за-коны и методические указания по вопросам заключения договора аренды.

Эмпирическая основа исследования представлена материалами судеб-ной практики по вопросам, возникающий по поводу договора аренды.

Структура работы определена целями и задачами исследования. Рабо-та имеет введение, две главы, включающие в себя пять параграфов, заключе-ние и список использованных источников и литературы.

Заключение:

Итак, договор аренды является одним из самых распространенных до-говоров, которые заключаются между субъектами. При этом такой договор является распространённым как при осуществлении предпринимательской деятельности, так и между обычными гражданами. Особенностью договора аренды следует рассматривать отсутствие у субъекта, который выступает в качестве арендатора по такому договору права собственность на объект.

В соответствии с законодательным определением договор аренды сле-дует рассматривать в качестве договора по которому осуществляется пере-ход имущества во временное владение и пользование. Также, согласно поня-тию исследуемого договора, временный период связан с оплатой, которая должна быть предоставлена в ответ на предоставление имущества. В понятии договора закреплен и субъектный состав, сторонами такого договора явля-ются наймодатель и наниматель. Субъектами такого договора могут высту-пать физические и юридические лица, а также в качестве субъектов следует рассматривать и государственные органы, а также муниципальные образо-вания. Государство и муниципальные образования выступают субъектами при заключении договоров по поводу имущества которое находится в соб-ственности государства или муниципалитетов.

Договор аренды следует рассматривать в качестве консенсуального до-говора, т.е. договор считается заключенный после того, как стороны смогли достигнуть соглашение по условиям договора, которые являются существен-ными.

Следующим признаком исследуемого договора является то, что такой договор является возмездным. Договор аренды следует квалифицировать как двусторонне обязывающий договор, так как обе стороны по исследуемо-му договору наделяются правами и обязанностями, при этом такие права и обязанности следует рассматривать как корреспондирующие.

Предметом являются непотребляемые и неодушевленные вещи, кото-рые не запрещены в обороте. Исходя из их особенностей, законодателем вы-делены виды договора аренды. Арендную плату целесообразно рассматри-вать как существенное условие договора аренды недвижимости. Арендная плата может оплачиваться как в безналичной форме, так и наличными день-гами.

При заключении договора аренды в первую очередь следует обра-щаться к положениям об общих правила формы договоров. Особенностью формы договора аренды является то, что такие договоры могут быть заклю-чены в устной форме только если срок таких договоров не превышает одно-го года. Также особенность проявляется и в закреплении требования об обя-зательной письменной форме для отдельных видов договора аренды, напри-мер, для договора транспортного средства, а также договора проката. Нарушение требования о письменной форме при заключении таких догово-ров как договор аренды недвижимости ведет к тому, что такие договоры признаются судами незаключенными. Договор должен быть заключен в ру-кописной форме и составлен по типу одного подписанного сторонами доку-мента. Для договоров аренды недвижимости закреплено требование о госу-дарственной регистрации. При несоблюдении такого требования договор яв-ляется действительным для сторон такого договора, т.е. такие стороны не могут указывать на недействительность договора по тому основанию, то он не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с ч.2. и с ч. 4 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» договор аренды должен содержать характеристи-ки объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать такое имущество как индивидуально-определенную вещь, и такие характеристики как описа-ние местонахождения объекта недвижимости и его кадастровый номер отно-сятся к основным сведениям об объекте недвижимости, и которые и вносятся в кадастр недвижимости.

В теории также предлагается классификация договоров аренды на две большие группы: договор аренды движимого имущества и договор аренды недвижимости. Ко всем видам аренды применяются нормы общей части обя-зательственного права и общие нормы об аренде.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие договора аренды и его существенные условия

Общепризнанным является проведение анализа договоров путем ана-лиза понятия и существенных условий. Законодателем выделена отдельная глава, которая посвящена общим положениям, касаемых исследуемого дого-вора, а также и определены положения, которыми регламентированы осо-бенности отдельных видов договоров аренды. Обратимся к понятию иссле-дуемого договора, которое дается в ст.606 ГК РФ .

Сущность договора аренды позволят определить его признаки. Пер-вым признаком является то, что договор аренды следует рассматривать в ка-честве консенсуального договора. Консенсуальность говорит о том, что до-говор следует рассматривать как заключенный уже после того, как стороны смогли достигнуть соглашение по условиям договора, которые являются су-щественными. На консенсуальность исследуемого вида договора указывает то, что законодатель использует формулировку обязуется, а также не указы-вает на обязательность передачи предмета по договору аренды.

Однако, в теории учеными по-разному осуществляется определение ис-следуемого признака. Так, можно встретить позиции авторов, которые ука-зывают на то, что несмотря на законодательные формулировки, договор аренды следует рассматривать в качестве договора, который отнесен к груп-пе реальных договоров. Так, в работе Ю.В.Романец, при анализе договора аренды транспортного средства отмечается то, что такой договор следует рассматривать именно как реальный на основании того, что нормами граж-данского законодательства устанавливается обязанность по передачи транс-портного средства .

Позиция о том, что отдельные виды договоров аренды следует рас-сматривать как реальные была изложена и в работе Е.Е.Шевченко. Так, ав-тор прибегает к буквальному толкованию отдельных положений об исследу-емом договоре и указывает на то, что законодателем используется глагол передает .

Однако, при таких ситуациях следует говорить не о реальности дого-вора, а о том, что невозможно определить предмет, а соответственно отсут-ствует согласованная воля относительно его. Несогласование же вопросов о предмете договора как существенном условии и является основанием для то-го, чтобы договор признавался незаключенным. Что касается позиции судов, что последние в своих решениях определяют природу исследуемого догово-ра именно путем указания на консенсуальность. Так, судами обращается внимание на то, что после того, как стороны достигли соглашение по услови-ям исследуемого договора, это уже может приводить к определенным обя-занностям для сторон, так как договор уже считается заключенным. В судеб-ной практике достаточно большое количество исковых требований связано с тем, что сторона требует понуждения к заключении договора, а также если, например, арендодатель не передает своевременно имущество по договору аренды это является основанием для ответственности для последнего .

Следующим признаком исследуемого договора является то, что такой договор является возмездным. По поводу такого признака существенных разногласий как в науке, так и в правоприменительной деятельности не воз-никает. Это основано на закреплении законодателем императивно возмезд-ности при определении понятия договора аренды. Значимость закрепления такого признака позволяет отграничивать договор аренды от иных догово-ров, которые отнесены законодателем к безвозмездным. Также на возмезд-ность данного договора указывают и четко регламентированный вопрос об арендной плате, а также взыскания арендной платы, а также и зачет при про-изводстве улучшений самого арендованного имущества .

Следующим признаком является то, что договор аренды следует ква-лифицировать как двусторонне обязывающий договор. Сущность такого признака состоит в том, что обе стороны по исследуемому договору наделя-ются правами и обязанностями. При этом такие права и обязанности следует рассматривать как корреспондирующие.

Рассмотрим существенные условия. Для любого договора существен-ным условием всегда является предмет и договор аренды не является исклю-чением из общего правила. В качестве предмета по исследуемому виду дого-вора следует рассматривать определенное имущество, которое предается арендатору. При этом такое имущество может быть различным. Исходя из обширного перечня таких предметов, а также исходя из их особенностей, за-конодателем выделены виды договора аренды.

Общепризнанным является выделение договоров аренды движимого и недвижимого имущества, но при этом для отдельных видов движимого иму-щества установлены еще и дополнительные требования законодателем. Такие дополнения касаются таких предметов как транспортные средства, а также и тех предметов, которые могут выступать таковыми по договору проката. Для исследуемого договора законодателем установлено требование о непо-требляемости вещи, которая может быть указана в качестве предмета дого-вора аренды. Такой вывод основан на положениях, которые закреплены для прекращения договора аренды, а именно о том, что предмет аренды должен быть возвращен арендодателю в том виде, в котором такой предмет переда-вался .

Распространёнными в судебной практике являются и споры о состоя-нии вещи, которая возвращается арендодателю. Примером является реше-ние, которое было вынесено по иску арендодателя в котором отмечено, что автомобиль, которые был передан в аренду был возвращен неисправным. В исковых требованиях было указано на неправильную эксплуатацию автомо-биля, что стало причиной. Судом исковые требования были удовлетворены и взыскана сумма иска на ремонт автомобиля . Последствием того, что сторо-нами не определен либо определен нечетко предмет является признание до-говора аренды незаключенным на основании того, что существенное условия для такого договора не было согласовано сторонами.