Курсовая с практикой на тему Права и обязанности по договору аренды

Содержание:

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 2
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 4
1.1 Понятие и значение договора аренды 4
1.2 Существенные условия заключения договора аренды 8
1.3 Основные права и обязанности сторон по договору аренды 12
2. ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ, И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ 21
2.1 Особенности заключения договора аренды 21
2.2 Проблемы, связанные с договором аренды 24
2.3 Судебная практика по договору аренды 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 37
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 43

Введение:

Договор аренды является классическим договорным институтом со времен римского права. В современном мире договор аренды часто используется в предпринимательской, инновационной, бюджетной, социальной и других сферах жизни. Вышеуказанный договор является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По статистике использования он уступает лишь договору купли-продажи. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество.
Таким образом, аренда занимает актуальное значение среди договорных форм, которые используются субъектами гражданского права: организациями, гражданами, государством, муниципальными образованиями, органами государственной власти.
Возникновение института аренды предрешено стремлением участников гражданского оборота наиболее эффективно использовать имущество. Аренда дает возможность лицу получать доход, когда оно не находится в постоянном пользовании.
Договор аренды закрепляет в себе определенный объем прав и обязанностей сторон, а также порядок их осуществления. Острым является вопрос о значении условий договора в части ответственности арендодателя и арендатора при изменении и расторжении договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только правовое изложение прав и обязанностей сторон, но и подготовительная работа хозяйствующих субъектов перед заключением договора, а также правильное оформление процедуры расторжения и изменения условий договора аренды.
Статистика рассмотрения Арбитражными судами гражданских дел показывает стабильный рост количества споров, которые связаны с договорами аренды. Данный факт говорит о своевременности и актуальности настоящего исследования.
Объектом курсовой работы являются общественные отношения, которые возникают в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.
Указанная цель определяет задачи исследования:
 рассмотреть понятие и значение договора аренды;
 изучить существенные условия договора аренды;
 осветить вопрос прав и обязанностей по договору аренды;
 выявить особенности арендных отношений;
 определить проблемы, связанные с договором аренды;
 проанализировать судебную практику в отношении договоров аренды.
Изучение проблем по договору аренды и его видов была предметом внимания известных российских ученых, среди которых: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.П. Коболкин, Л.Г. Сопникова.
Методологическую основу составляют общенаучный диалектический метод познания и частно-научные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой, сравнительно-исторический, анализ действующего законодательства и судебной практики.
Структура работы состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка использованных источников.
 

Заключение:

Порядок заключения договоров аренды регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации в главе 34. При этом не стоит забывать, что законодатель предусматривает несколько видов арендных контрактов и предъявляет к их оформлению специальные требования, отраженные в различных параграфах указанной главы.
Актуальность темы «Права и обязанности сторон по договору аренды» подтверждается тем, что знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями, с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п. Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. Говоря о правах и обязанностях сторон договора аренды, в курсовой работе освещается вопрос арбитражно — судебной практики нашей страны.
В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Договор аренды или имущественный найм — это традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предрешено стремлением субъектов гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды является гражданско-правовым договором на передачу имущества и договором о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным и, как правило, консенсуальным.
2. Признаками договора аренды являются:
 возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон;
 право собственности на арендуемое имущество не переходит к арендатору (арендуемое имущество передается во владение и пользование);
 временный характер владения и пользования;
 возмездный характер;
 возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
3. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды Гражданским кодексом Российской Федерации установлены исключения. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
4. Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (статьи 651 и 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
5. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
6. К существенным условиям договора аренды относятся:
а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в Гражданском кодексе Российской Федерации к существенным условиям договора аренды;
б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате;
в) условие об объекте арендных отношений.
7. В обязанности арендатора входит:
1) пользоваться арендованным имуществом согласно условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;
2) своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом;
3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;
4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
8. По договору аренды арендодатель обязан:
1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
9. В Гражданском кодексе Российской Федерации перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.
10. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
11. С позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
12. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.)
13. Также, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права, автор дипломной работы предлагает следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды. Изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.
 

Фрагмент текста работы:

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1.1 Понятие и значение договора аренды

Общие положения о договорах аренды закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без). Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.
В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает, что арендодатель должен на временной основе передать арендатору имущество, а тот, в свою очередь, выплатить арендодателю предусмотренную соглашением сумму денежных средств.
Из статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (на основании договора доверительного управления).
Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в статьях 606, 607, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации:
 пользование имуществом исключительно возмездное. В противном случае заключается договор безвозмездного пользования.
 имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование либо только пользование. Если собственность на него переходит к арендатору, то заключается договор купли-продажи либо смешанное соглашение, включающее условия об аренде с последующим выкупом имущества.
 имущество, которое получает арендатор, не теряет своих свойств по истечении срока соглашения (является непотребляемым) — соответственно, его необходимо вернуть по истечении срока действия соглашения.
Гражданский кодекс Российской Федерации в главе 34, разделенной на параграфы, выделяет несколько видов договоров аренды.
В силу статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам арендных соглашений применяются общие правила об аренде (глава 34 § 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не установлено специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом данная статья устанавливает, что существуют следующие виды арендных сделок:
 прокат;
 аренда транспорта;
 аренда недвижимого имущества: зданий и сооружений;
 аренда предприятий;
 финансовая аренда (лизинг) .
При заключении договора важно правильно определить его вид, который определяется исходя из объекта аренды. Например, движимое имущество — мебель, компьютеры, оргтехника — это объекты обычного договора аренды, к которому применимы исключительно общие положения, предусмотренные § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. К аренде же транспорта применяются дополнительно положения § 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, к аренде предприятий — § 5 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, специальные — в статье 644, 633, 643, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды – договор консенсуальный, возмездный, двустороннеобязывающий.
Арендатор передает имущество арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование, т. е. передаются два правомочия из триады правомочий собственника. В исключительных случаях арендатору предоставляется правомочие распоряжения имуществом. Но оно не такое широкое, как у собственника; кроме того, это правомочие всегда осуществляется только с согласия собственника (выраженного заранее в договоре или конкретно перед актом распоряжения). Имеются в виду сдача имущества в субаренду (поднаем), передача своих прав как арендатора другому лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, в залог, в уставный капитал в качестве вклада .
Субаренда подчиняется правилам аренды. Ее срок не может превышать срока аренды. Если договор аренды прекращается досрочно, то эта же участь постигает договор субаренды, если другое 71 не указано в договоре аренды. Тогда субарендатор вправе требовать заключения договора аренды (условия по имуществу и сроку – как в договоре субаренды, иные условия – как в прекращенном договоре аренды). Ничтожность договора аренды приводит к ничтожности договоров субаренды.
Важно, что арендатор часто наделяется правомочием владения, т. е. становится титульным владельцем имущества. Значит, он может использовать вещно-правовые способы защиты (по ст. 305 ГК РФ).
Законодатель использует еще один элемент вещно-правовых отношений в конструкции договора аренды – право следования: аренда сохраняется при смене собственника (права арендатора следуют за вещью, а не за собственником).
Законом или соглашением сторон может быть предусмотрена возможность выкупа имущества арендатором.
Сторонами по договору аренды являются:
 Арендодатель (наймодатель). Арендодателем (наймодателем) имущества является его собственник или иное лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (например, субъекты права хозяйственного ведения, права оперативного управления).
 Арендатор (наниматель). Им может выступать любой субъект гражданского права.
Расторжение договора по инициативе арендодателя регулируется статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям:
 существенное или неоднократное нарушение арендатором условий пользования;
 существенное ухудшение им имущества;
 нарушение сроков оплаты более двух раз подряд;
 неосуществление арендатором капитального ремонта в договорные или разумные сроки, если ремонт входит в его обязанности;
 иные основания, предусмотренные договором аренды.
Это возможно в судебном порядке, но до подачи иска в суд арендодатель обязан направить арендатору письменную претензия в части исполнения обязательства в разумный срок, а затем, в связи с обязательным досудебным порядком урегулирования данных споров, – предложение о расторжении договора по соглашению сторон.
Расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. До подачи иска арендатору необходимо обратиться к арендодателю с предложением расторгнуть договор.
Причины для его расторжения по решению суда по иску арендатора:
 непредоставление имущества или создание препятствий в пользовании им;
 наличие в имуществе не предусмотренных договором, не известных арендатору, неявных недостатков;
 неосуществление капитального ремонта, когда его осуществление является обязанностью арендодателя;
 непригодность имущества в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;
 иные основания, предусмотренные договором аренды .

1.2 Существенные условия заключения договора аренды

Любой договор имеет существенные условия, без согласования которых он считается незаключенным. Это правило относится и к арендным контрактам любых видов. В частности