Курсовая с практикой на тему Особенности оценки объектов недвижимости методом сравнения продаж

Содержание:

Введение 2
1. Теоретические основы оценки недвижимости 4
1.1 Понятие и сущность недвижимости, методы ее оценки 4
1.2 Метод сравнительных продаж 8
2. Оценка объектов недвижимости методом сравнительных продаж 15
2.1 Характеристики объектов недвижимости 15
2.2 Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнительных продаж 19
Заключение 24
Список литературы 26

Введение:

Недвижимость в современном мире является товаром. Как товар недвижимость участвует в сделках купли-продажи, обмена, она может быть включена в состав уставного капитала в качестве вклада учредителя, передана в счет погашения долга, выступить в качестве залога при получении банковского кредита, участвовать в прочих разрешенных Гражданским кодексом сделках.
Для того, чтобы недвижимость стала товаром, объектом перечисленных выше сделок, она должна быть оценена.
Оценка недвижимости может осуществляться тремя способами, наиболее распространенный на рынке купли-продажи такой недвижимости, как жилые помещения (квартиры) является оценка недвижимости методом сравнения продаж.
Актуальность данной работы состоит в том, что оценка недвижимости методом сравнительных продаж имеет особенности, которые необходимо изучить и отработать на конкретном практическом примере.
Целью данной работы является исследование особенностей оценки объектов недвижимости методом сравнения продаж.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
— дать понятие недвижимости и способов ее оценки;
— рассмотреть особенности оценки недвижимости методом сравнения продаж;
— охарактеризовать объекты недвижимости, оценку которых проводим;
— выполнить оценку объектов недвижимости методом сравнения продаж.
Объект исследования – квартиры на рынке недвижимости, предмет – их оценка методом сравнения продаж.

Заключение:

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Российское законодательство к недвижимости относит землю, недра, все объекты, перемещение которых невозможно без их разрушения, то есть связанные с земельным участков непосредственно или опосредованно (здания, сооружения, жилые дома, хозяйственные постройки и проч.).
Как товар недвижимость участвует в сделках купли-продажи, обмена, она может быть включена в состав уставного капитала в качестве вклада учредителя, передана в счет погашения долга, выступить в качестве залога при получении банковского кредита, участвовать в прочих разрешенных Гражданским кодексом сделках.
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
В России применяются три метода оценки: затратный, доходный, сравнения продаж (рыночный).
Метод сравнительного анализа продаж (МСП) заключается в том, что стоимость недвижимости не может быть больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке, то есть покупатель владеет информацией об отличиях объектов и о рыночных ценах продажи аналогичных объектов за определенный близкий к периоду оценки промежуток времени (обычно 3-6 месяцев).
Сфера его применения рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.
В работе был подробно рассмотрен метод сравнительных продаж, он был применен к пяти различным объектам недвижимости «квартира», оценивалась корректность установления продажной цены объекта 1.
В качестве гипотез было установлено, что корректировка по наличию доступа к метро будет снижать стоимость при отсутствии на 10%, давность постройки 10 лет снижает на 2%, наличие инфраструктуры повышает стоимость на 10%, нахождение на последнем или первом этаже снижает стоимость на 5%, наличие дополнительных опций увеличивает стоимость на 10%. На долю жилой площади будет корректировка 463 руб. (рассчитана при парных сравнениях).
Параметрами тип дома и площадь кухни пренебрегли.
Наилучшим по всем указанным параметрам оказался объект 1, его расчетная стоимость выше выставленной в качестве продажной цены на 30 тыс.руб. за 1 квадратный метр.
Таким образом, за 1 квадратный метр при продаже объекта 1 может быть установлена цена 280284 руб/м2, первоначальная цена в 250000 руб/м2 существенно занижена относительно рынка.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Понятие и сущность недвижимости, методы ее оценки
Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Российское законодательство к недвижимости относит землю, недра, все объекты, перемещение которых невозможно без их разрушения, то есть связанные с земельным участков непосредственно или опосредованно (здания, сооружения, жилые дома, хозяйственные постройки и проч.).
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Недвижимость является не только материальным объектом, но и определенным комплексом экономико-правовых и специальных отношений.
Как товар недвижимость участвует в сделках купли-продажи, обмена, она может быть включена в состав уставного капитала в качестве вклада учредителя, передана в счет погашения долга, выступить в качестве залога при получении банковского кредита, участвовать в прочих разрешенных Гражданским кодексом сделках.
От большинства товаров недвижимость отличается своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке, своей невозможностью перемещения и прочими характеристиками.
В Российском законодательстве закреплено, что все операции с недвижимостью должны быть официально зарегистрированы, в противном случае сделка считается незаконной и незаключенной.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, она представляет собой стоимость приобретения объекта разумным покупателем, имеющим всю необходимую информацию по объекту, условиях сделки, рыночным условиям и прочим данным. Основная сфера применения расчета рыночной стоимости – сделки купли-продажи, передача в залог, расчет стоимости аренды и прочее.
Рыночная стоимость формируется под влиянием различных факторов:
— экономических (рост возможности накопления сбережений, следовательно, появление возможности инвестирования в недвижимость – один из них);
— развитие банковского кредитования – позволит расширить сферу сбыта, т.к. привлечет покупателей с более низкими доходами и отсутствием сбережений, в совокупности с ограниченным предложением это создает сильное давление на цену «снизу»;
— ограниченность предложения – приводит к росту цены;
— демографический – рост населения приводит к росту спроса;
— — экономический рост – бизнесу также требуются помещения для осуществления деятельности, в противном случае при сокращении субъектов малого бизнеса стоимость аренды и продажи объектов снижается;
— инфраструктурный фактор;
— психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен.
На сложившемся рынке недвижимости для определения рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов, применяется метод сравнения продаж.
Ликвидационная стоимость — это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной.
Восстановительная стоимость представляет собой стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).
Стоимость замещения — это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат.
При оценке стоимости объектов недвижимости примеяются различные методы – способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости, которые применяются с учетом определенных принципов оценки.
В разных странах применяются разные методы оценки, их число варьируется. В России применяются три метода оценки: затратный, доходный, сравнения продаж (рыночный)
Сущность затратного метода основана на том, что стоимость объекта составляет величину, которая меньше или равна стоимости, которую нужно вложить, чтобы создать аналогичный объект. Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.
Затратный метод применяется в оценке объектов недвижимости в таких сферах, как новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Метод сравнительного анализа продаж (МСП) заключается в том, что стоимость недвижимости не может быть больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке, то есть покупатель владеет информацией об отличиях объектов и о рыночных ценах продажи аналогичных объектов за определенный близкий к периоду оценки промежуток времени (обычно 3-6 месяцев).
Сфера его применения рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.
Доходный подход (метод капитализации дохода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется тем доходом, который она может принести. Этот подход применяется в оценке недвижимости, используемой в качестве инвестиционной. Это доход от использования недвижимости (сдача в аренду) или от ее перепродажи.
Оценщику до начала оценки необходимо затребовать у владельца недвижимости следующие документы:
• документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
• документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
• данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
• документы, подтверждающие права собственности на землю,
• документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)
Рассмотрим подробнее рыночный метод оценки недвижимости.