Курсовая с практикой на тему Органы государственной регистрации и порядок оформления купли-продажи недвижимости любого назначения

Содержание:

Введение. 2

1.
Теоретические основы регистрации, купли-продажи недвижимости. 4

1.1.
Органы, сущность и значение государственной регистрации недвижимости  4

1.2.
Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимости. 12

1.3.
Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости. 19

2.
Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости на примере Росреестра. 24

2.1.
Особенности купли-продажи земельных участков. 24

2.2.
Особенности купли-продажи жилых помещений. 28

2.3.
Особенности купли-продажи объектов незавершенного строительства. 32

Заключение. 37

Список
использованных источников. 39

Введение:

Сегодня проблема правового режима сделок с недвижимостью
весьма актуальна. С одной стороны, это связано с тем, что рынок недвижимости
постоянно растет, с другой стороны, правовое регулирование этих правоотношений
недостаточно регулируется государством. Несомненно, высшие суды, Верховный Суд
Российской Федерации и Конституционный Суд Российской Федерации устраняют
пробелы и неточности в законодательстве, но не успевают за стремительным
развитием этих правоотношений. Наконец, особая ценность объектов недвижимости
объясняет появление и распространение различных видов мошенничества на рынке
недвижимости, особенно при продаже жилых помещений.

Все вышеперечисленные обстоятельства указывают на
необходимость тщательного анализа проблем купли-продажи недвижимости. Объекты
недвижимости, являясь основой общественного производства, являются основой
хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм
собственности. Часто они являются предметом гражданско-правовых договоров,
первое место среди которых занимает купля-продажа.

Российское законодательство устанавливает особые правила
отчуждения, в том числе купли-продажи недвижимости, с учетом значимости,
стоимости и специфики недвижимости как объекта гражданских прав. Правовые
отношения, возникающие из договоров купли-продажи, представляют собой
брокерские отношения по обмену товаров на деньги. К специфике рынка
недвижимости можно отнести действия на нем большого количества посредников, а
также представителей сторон договора купли-продажи, что в свою очередь
усложняет возникающие правоотношения.

Недвижимость относится к социально значимым объектам, в
связи с чем в современном законодательстве особое значение следует уделять
правовым инструментам, которые призваны защищать права, а также законные
интересы как физических, так и юридических лиц, а также общество и государство.

В настоящее время существуют проблемы в правовом
регулировании договора недвижимости. Несовершенство правовой среды служит
основным фактором, сдерживающим развитие купли-продажи недвижимости в России.

Объектом исследования – общественные отношения в сфере купли-продажи
недвижимого имущества.

Предмет исследования – Росреестр и его деятельность в сфере
купли-продажи имущества.

Цель исследования – комплексный анализ деятельности
Росреестра в сфере купли-продажи имущества.

Задачи исследования:

1. Изучить органы, сущность и значение
государственной регистрации недвижимости;

2. Рассмотреть понятие и содержание договора
купли-продажи недвижимости;

3. Проанализировать исполнение и прекращение
договора купли-продажи недвижимости;

4. Дать краткую характеристику деятельности
Росреестра;

5. Проанализировать деятельность Росреестра в сфере
купли-продажи имущества.

Методы исследования: анализ, синтез, исторический,
формально-юридический, метод описания и системного анализа.

Эмпирической базой исследования выступают данные Росреестра.

Теоретической основой исследования послужили работы таких авторов
как: Авдюничева Ю.А., Бабаян К.Т., Безвенко Е.С., Болтанова Е.С., Волчецкая
Г.А., Зарубин А.В., Канучукоева А.В., Курилова Е.С., Макаров О.В., Пашин С.И.,
Серветник А.А., Хвостов В.М., Шершеневич Г.Ф. и др.

Структура работы состоит из введения, двух глав, разбитых на
параграфы, заключения, подводящего итоги проведенного исследования и списка
использованных источников.

Заключение:

Гражданское право — это целая система, институты которой
взаимосвязаны и находятся в определенной логической последовательности. В
качестве основных институтов гражданское право включает право собственности,
обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной
собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права,
оказывает большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского
права. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права
собственности и сделки с ними затрагивают интересы практически всех граждан и
юридических лиц в Российской Федерации.

Теоретическая значимость системного изучения договорного
права заключается в том, что договорная система присуща родовым признакам
обязательственного и гражданского права. Наличие этих знаков позволяет нам
применять к договорным отношениям те нормы Гражданского кодекса Российской
Федерации, которые не затрагиваются договорными условиями. Кроме того,
договорное право имеет ряд специфических характеристик, применимых только к
договорным отношениям. Эти знаки служат основой для формирования единых норм,
применимых ко всем гражданско-правовым договорам. Другими словами,
систематическое изучение договорного права позволяет выявить принципы его
построения, что имеет значение для законодательства и кодификации.

Не менее актуальна практическая важность изучения
договорного права в сфере недвижимости. Права на недвижимое имущество и сделки
с ним нередко становятся предметом юридических споров. При разрешении данных
споров возникают вопросы относительно применения норм Гражданского кодекса
Российской Федерации и федеральных законов в области гражданского права.
Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи
недвижимости, позволит не только правильно оформить юридические права на
недвижимость, но и сэкономить время, силы и деньги.

Договор купли-продажи недвижимости — это вид договора
купли-продажи, который приводит к необходимости понимать и анализировать
договор купли-продажи в целом.

В ходе изучения договора недвижимости и анализа данной темы,
как в теории гражданского права, так и в практике правоохранительной
деятельности, можно было выделить следующие характеристики этого договора.

Во-первых, ссылаясь на ГК РФ (в частности, ст. 455 ГК РФ) и
судебную практику, можно сделать вывод, что договор купли-продажи часто
применяется на практике. Однако в этих случаях следует помнить о теоретическом
понятии «вещь», по отношению к которому будет приниматься то или иное решение и
логика регулирования.

Во-вторых, конкретный объект контракта — это особенность
контракта на недвижимость. Предметом этого договора является любое недвижимое
имущество.

В-третьих, интересным примером особенности договора
недвижимости являются правила, установленные ст. 558 ГК РФ, регулирующий
договор купли-продажи жилого помещения. Дополнительным существенным условием
продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих права на жилое
помещение, с указанием объема и характера их прав.

В-четвертых, следующей особенностью этого соглашения
является то, что передача недвижимости должна быть оформлена с использованием
этого документа как передаточного акта, который вытекает из ст. 556 ГК РФ.

В-пятых, к договору купли-продажи применяются
правила качества передаваемых товаров. Однако особенность заключается в том,
что право на замену невозможно в договоре недвижимости. Здесь вы должны

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы регистрации, купли-продажи
недвижимости 1.1. Органы, сущность и значение государственной
регистрации недвижимости По сути акта государственной регистрации можно выделить две
основные позиции. Во-первых, государственная регистрация права на недвижимое
имущество — это правовой акт. Во-вторых, регистрация права на недвижимое
имущество играет юридическую роль, являясь основанием для установления,
изменения, прекращения прав.

Таким образом, правила, установленные в ГК РФ, указывают,
что права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникают с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Отсюда следует, что государственная регистрация имеет уставное значение,
поскольку закон связывает с ней (регистрацией) момент заключения договора (п. 3
ст. 433 ГК РФ) или условие действительности сделки (п. 1 статьи 165 ГК РФ)[1].
Вместе с тем, в ряде особо предусмотренных законом исключительных случаев
регистрация прав на недвижимое имущество может иметь юридическое значение[2].

Поэтому вопрос определения юридического значения
государственной регистрации в теории права является спорным и рассматривается
юристами по-разному. Нормативные акты, регулирующие государственную регистрацию
недвижимости, не всегда ясны и часто внутренне противоречивы. Эти проблемы
носят не только теоретический характер, но и имеют серьезные практические
проблемы.

Законодательство точно увязывает момент возникновения и
прекращения права на жилище с моментом государственной регистрации. Государственная
регистрация не имеет технического значения, но имеет юридическое
(законодательное) значение.

Жилищные права, приобретенные разными людьми, основаны на
правовой структуре, включающей два юридических факта: договор и акт регистрации
прав. Только после государственной регистрации покупатели, обменники и доноры
получают право собственности, поэтому они имеют возможность самостоятельно
принимать решение о владении, пользовании и отчуждении недвижимого имущества, а
также арендаторах — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.[3]

О.Ю. Скворцов считает, что: «государственная регистрация сделок
с недвижимым имуществом и прав на недвижимое имущество является тем элементом
сложной правовой структуры передачи прав на недвижимое имущество, которое имеет
юридическое значение для рассматриваемого права, хотя и находится за пределами
недвижимого имущества»[4].

Для подтверждения второй точки зрения необходимо, прежде всего,
обратиться к действующему законодательству. Итак, согласно ст. 131 Гражданского
кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество и
иные имущественные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение регистрируются в едином государственном реестре органом, осуществляющим
государственные права на постановку на учет недвижимость и операции с ней.
Дословным толкованием данной статьи является описательный (правовой) характер
государственной регистрации, что противоречит нормам, предусмотренным статьей 2
Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не
предусмотрено национальным законодательством, право собственности, возникшее в
результате государственной регистрации, изменяется и прекращается со дня, когда
соответствующая регистрация вступает в государственную регистрацию.

Н.Ю. Шеметова также отрицает юридическое значение
государственной регистрации. Он считает, что регистрация является действием,
имеющим юридическое значение, в этом случае регистратор вносит вещное право в
национальный реестр на основании достигнутой договоренности и других
аналогичных документов правового характера[5].
Это означает, что право на недвижимое имущество возникло, например, в момент
передачи вещи по договору, а уже возникшее право подлежит государственной
регистрации, что, в свою очередь, обеспечит общественное доверие к этому праву[6].

Указанная позиция прямо отражена в части 3 статьи 1 Федерального
закона «О государственной регистрации недвижимого имущества», которая
предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество —
это акт признания и подтверждения появления, изменения, передачи, прекращения
права лица на недвижимое имущество или ограничения таких прав и бремени на
недвижимое имущество.

«Федеральный закон о государственной регистрации» также
содержит некоторые правила, в этих правилах четко указано, что лицо, уже
владеющее правом собственности, должно зарегистрировать право на недвижимое
имущество, что свидетельствует о законности государственной регистрации, а
именно: [1] Бычкова Е. Ю. Некоторые
проблемы регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимое
имущество // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство;
право и управление, 2012. № 11 (30). [2] Тужилова-Орданская Е. М.
Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России:
Автореф. дис. … докт. юрид. наук. – М., 2007. С. 40 – 46. [3] Там же [4] Скворцов О.Ю. Сделки с
недвижимостью в коммерческом обороте– М.: Волтерс Клувер, 2006. – 368 с. [5] Шеметова Н.Ю. Проблемы
правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним // Право и экономика. 2014. — № 3. С. 26 – 31. [6] Подшивалов Т. П. Критерии
соотношения вещных и обязательственных исков // Государство и право, 2015. № 1.
С. 49 – 56.