Курсовая с практикой на тему Определение рыночной стоимости жилой недвижимости в районе Чурилова г.Челябинске

Содержание:

Введение 3

1 Понятие и сущность применяемых подходов к оценке объектов 5

недвижимости 5

1.1 Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 5

1.2 Характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости 9

1.3 Характеристика доходного подхода к оценке недвижимости 10

2 Информация, используемая при проведении оценки 14

2.1 Задание на оценку 14

2.2 Описание объекта оценки 15

2.3 Анализ рынка объекта оценки 17

2.4 ЛНЭИ 22

3 Применение подходов к оценке объекта оценки 24

3.1 Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода 24

3.2 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода 25

3.3 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

подхода 29

3.4 Согласование результатов оценки 34

Заключение 37

Список использованных источников 40

Приложения 43

Введение:

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что профессио-нальный анализ рынка недвижимости в России является необходимым ин-струментом при принятии решений, сопровождающих процессы продажи, залога, страхования, инвестирования недвижимости и во многих других случаях.

Актуальность темы исследования непосредственно связана и со сте-пенью ее научной разработанности.

Степень разработанности проблемы. Актуальность и значимость не-движимости породила значительное количество исследований посвящен-ных экономике недвижимости. Здесь можно назвать труды В.А. Алексеева, А.Н. Асаул, Н. Богдановой, Д. Болгерт, Н.М. Бурхановой, А.Н. Кривенец и др. Не остались без внимания ученых и вопросы анализа рынка недви-жимости. Здесь наиболее значимыми видятся работы О.П. Алексеевой, Е.В. Аленичевой, B.C. Болдырева, С.В. Грибовского, А.В. Дашко и неко-торых др. Вместе с тем, большинство этих исследований посвящены теоре-тическим аспектам оценки, тогда как практика оценки остается практически не изученной.

Объектом исследования является оценка стоимости недвижимости.

Предмет исследования — однокомнатная квартира в городе Челя-бинск.

Цель работы – оценка стоимости недвижимости для целей ипотечно-го кредитования на примере однокомнатной квартире в городе Челябинск.

В соответствии с целью работы определены следующие задачи:

— изучить существующие способы и порядок оценки жилой недвижи-мости;

— рассмотреть рынок недвижимости города Челябинска;

— охарактеризовать объект оценки;

— определить стоимость объекта оценки на основании трех подходов: сравнительного, доходного и затратного;

— согласовать полученные результаты.

Методологической основой исследования является системный подход к оценке объектов недвижимости. В работе использованы такие общенауч-ные методы исследования, как анализ, синтез, обобщение, абстрагирова-ние, индукция и дедукция и др.

Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты РФ, как Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценоч-ной деятельности в Российской Федерации» и другие.

Теоретическая и практическая значимость исследования обусловлена следующим. В представленной работе рассматривается методика оценки объектов недвижимости, показана практика оценки недвижимости на при-мере однокомнатной квартиры.

Структура работы обусловлена поставленной целью и задачами ис-следования. Настоящая работа состоит из введения, трех глав раскрыва-ющих тему, заключения, списка используемых источников и приложений.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет заключить следующее.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономиче-ских субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается колоссальной стоимостью национального бо-гатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней ме-ре, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам недвижимости, доход — предпринимателям, налоговые и дру-гие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муници-пальных образований.

Анализ и оценка недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов – сложный и трудоемкий процесс, состо-ящий из нескольких этапов: определение проблемы; предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку; сбор и анализ данных; оценка земельного участка; применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости; согласование результатов, полученных при раз-личных подходах; подготовка отчета и заключения об оценке; доклад об оценке.

Анализ при оценке недвижимости строится на учете многих факто-ров. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детали-зации оценки и вида оцениваемой стоимости. Аналитик должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факто-ров в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимо-сти, подтвержденное необходимым обоснованием.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимо-сти. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затра-ты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыноч-ной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода вхо-дят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитали-зации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основ-ных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод вало-вого рентного мультипликатора.

Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

В Челябинске существует развитая жилищная политика, реализация которой способствует развитию строительства в городе и улучшению со-стояния жилищной инфраструктуры. Спрос на жилье в несколько раз пре-вышает предложение.

Активная часть рынка жилой недвижимости, или объем сделок на рынке, составляет всего 3 % от жилищного фонда. Показатель фильтра-ции, т.е. количество сделок, в которых участвует одна квартира, равен 2.

Доля покупок с использованием ипотеки оценивается примерно в 15 % на рынке первичного жилья и до 50 % — на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости доля приобретений по ипотеке составляет не более 10-15 %.

Во многом это связано с выгодными условиями, которые предлагает ипотека, во многом, из-за высоких цен на жилье, которые значительно снижают доступность приобретения жилья по обычной схеме.

При анализе рынка недвижимости для оценки объекта используются данные о местоположении объекта, характеристики здания, где находится объект и самого объекта.

В представленной работе была осуществлена оценка однокомнатной квартиры в многоквартирном доме города Челябинск.

Для определения цены были выбраны доходный и сравнительный подход, поскольку затратный подход основывается на принципе замеще-ния, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потреби-тельским характеристикам объекту оценки, например, нежилого помеще-ния в жилом доме. Строительство отдельно взятого помещения – невоз-можно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам и т.п. с учетом всех реальных до-полнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади нежилого помещения приведет к большой погрешности в вычислениях.

В результате проведенной оценки был сделан вывод, что рыночная стоимость недвижимого имущества – однокомнатной квартиры в много-квартирном доме, общей площадью 51,6 кв.м., расположенного в городе Челябинск по состоянию на 01 декабря 2022 года, составляет 1 947 056 (Один миллион девятьсот сорок семь тысяч пятьдесят шесть) рублей.

Фрагмент текста работы:

Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Оценка недвижимости – это процесс присвоения каждому объекту недвижимости определенной стоимости. Само существование рынка не-движимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Одна-ко эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон, поэтому она не идеальный показатель конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

По мере развития рынка недвижимости в России возникает необхо-димость в определении стоимости объектов недвижимости при купле-продаже, сдаче в аренду, страховании, получении кредита под залог этих объектов и совершении других сделок с недвижимостью. Обоснованность и достоверность оценки недвижимого имущества во многом зависят от то-го, насколько правильно определены цель и область использования ре-зультатов оценки.

Цель оценки предопределяет вид оценочной стоимости, а также под-ходы к оценке и методы оценки, применяемые в рамках каждого подхода.

Большинство оценок недвижимого имущества в рыночной экономике производится на базе рыночной стоимости. Однако в некоторых случаях оценка может быть осуществлена с применением нерыночных баз стоимо-сти. При этом в каждой ситуации с оценкой недвижимого имущества необ-ходимо использовать наиболее эффективную и адекватную методику оцен-ки.

Для современной России область науки об оценке является новой, и ее появление связано с развитием рыночных отношений в нашей стране. В то же время исторический опыт России показывает, что уже в конце XIX века проводились оценочные работы.

Зарождение процедуры оценки недвижимости можно отнести к 1893 году, когда Правительство России издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона, что дало мощный импульс для развития оценки и оценочной статистики [2].

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание гу-бернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по за-кону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые луч-ше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т.д. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями на основании све-дений о продажах и арендной плате.

По имеющимся материалам земская управа производила расчет до-ходности и результаты сообщала владельцу недвижимости. После оконча-ния работ по оценке недвижимого имущества составлялась общая ведо-мость оценок, которая публиковалась в открытой печати, таким образом обеспечивая контроль общественного мнения. Установленный в соответ-ствии с законом 1893 года порядок организации оценки означал полную децентрализацию земского кадастра, следствием чего явилась невозмож-ность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но и в масштабах отдельной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.