Курсовая с практикой на тему Оценка земель город Пенза

Содержание:

Введение 3

1. Теоретические основы оценки земель 5

1.1. Понятие оценка земель 5

1.2. Основные методы оценки 12

1.3. Характеристика земель города Пенза 17

2. Практические аспекты оценки земель города Пенза 25

2.1. Затратный подход 25

2.2. Доходный подход 25

2.3. Сравнительный подход 26

Заключение 27

Список литературы 31

Приложение 33

Введение:

Актуальность выбранной темы высока. Правильная оценка земель в городах играет большую роль. Это особенно важно в настоящее время, когда на рынке земли наблюдается повышенный спрос на земельные участки и цены на них растут. В связи с этим встает вопрос о том, как правильно оценить земельный участок. На рынке недвижимости есть такие понятия, как оценка земли, оценка стоимости земли и оценка земельного участка. Для того чтобы правильно оценить земельные участки, необходимо знать их особенности. В частности, это необходимо для обеспечения градостроительной деятельности в области землеустройства и землепользования, так как при оценке земель и установлении их стоимости могут быть допущены ошибки, которые приводят к потерям земельных ресурсов.

При этом ошибки могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Таким образом, при определении стоимости земельных участков следует учитывать не только их фактическое состояние, но и перспективы развития. Оценка земельных участков – это процесс определения стоимости их объектов в денежном выражении, осуществляемый с учетом их рыночной или иной стоимости. Это определение стоимости земельного участка в соответствии с его полезностью. При оценке земель необходимо учитывать их целевое назначение, правовой режим, местоположение, другие факторы, влияющие на стоимость земель. Для оценки земель применяются три основных метода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный метод оценки земли – это оценка земли с точки зрения ее стоимости, которая рассчитывается как сумма затрат на приобретение участка, его подготовку к эксплуатации, получение доходов от использования его в будущем. Стоимость земли зависит от ее местоположения, наличия коммуникаций, объектов инфраструктуры и т. д. При оценке земли различают стоимость земельного участка и стоимость права на землю. В первом случае стоимость земли определяется затратами на приобретение права собственности на земельный участок. Во втором случае стоимость земельного участка рассматривается как часть стоимости имущества, принадлежащего к определенной категории земель. При затратном методе оценки земли определяются затраты на воспроизводство земельного участка (затраты на создание 1 м2 площади), затраты на восстановление его, а также затраты на замещение. Затраты на приобретение земельного участка учитываются при определении рыночной стоимости земли, если участок был приобретен после того, как был создан или реконструирован объект недвижимости. В противном случае земля учитывается по нормативной цене. В состав затрат входят: затраты на разработку проектно-сметной документации; затраты на проведение кадастровых работ; затраты по улучшению земель; расходы по содержанию участка; затраты, связанные с освоением участка; амортизация машин, оборудования и транспортных средств; налоги и платежи за землю; заработная плата рабочих и служащих, занятых на земле; прочие затраты.

Так, например, при установлении рыночной стоимости земельных участков на основании данных о стоимости аналогичных объектов, могут быть установлены цены, существенно ниже фактических.

Цель работы: рассмотреть оценку земель г. Пензы.

Задачи:

 рассмотреть понятие оценки земель;

 указать основные методы оценки;

 дать характеристику земель города Пенза;

 рассмотреть затратный подход;

 использовать доходный подход;

 проанализировать сравнительный подход.

Объект исследования: Пенза.

Предмет исследования: оценка земель.

Методы исследования: анализ, обобщение, систематизация, проектирование, дедукция.

Заключение:

В процессе определения стоимости земли по принципу эффективного использования определяется такой способ ее эксплуатации, который среди всех других вероятных, физически возможных, юридически допустимых и финансово целесообразных способов, является наиболее выгодным.

Другими словами, этот принцип определения стоимости позволяет выбрать из всех законных способов использования земли самый прибыльный и применить его при расчете стоимости данного земельного участка.

Стоимость земли так же зависит от соотношения спроса и предложения. Вне всякого сомнения, если спрос на землю растет, а количество предложений стоит на месте, цены поднимаются. И наоборот: при снижении спроса и росте предложений земельные участки дешевеют. В ситуации, когда предложение подобных объектов соответствует спросу, складываются стабильные цены на землю, которые и отражают ее истинную рыночную стоимость.

При этом важно понимать, что стоимость участка, находящегося на большом удалении от центра города, может быть выше стоимости аналогичного объекта в черте города. Зачастую бывает, что участок, расположенный за городом, стоит дороже, чем аналогичный объект, но находящийся в черте того же города. Оценка земельных участков может быть востребована для строительства, аренды, купли-продажи, залога и в других случаях. Оценка стоимости земли в зависимости от ее местоположения, типа и целевого назначения может существенно отличаться. Так, например, стоимость участка, предназначенного для строительства производственных и складских помещений, будет существенно выше, чем стоимость такого же участка под индивидуальное жилищное строительство. По этим причинам оценка земельного участка в большинстве случаев осуществляется на основе ретроспективных данных, то есть за прошлые периоды. Это не всегда оправдано, так как на стоимость объекта влияют не только экономические, но и социальные факторы. Например, если в результате разработки нового проекта будет существенно изменен внешний вид района, то стоимость земли в этом районе может значительно снизиться. Для оценки земли важно знать не только ее стоимость как объекта собственности, но и стоимость прав на нее в целом. При оценке рыночной стоимости земельных участков также необходимо учитывать, что стоимость земли зависит от ее местоположения. Чем более удален объект от центра города, тем ниже его цена. Кроме того, стоимость земельного участка зависит от его рельефа, расположения относительно транспортных магистралей, наличия инженерных коммуникаций.

Земельные участки, предназначенные для строительства, стоят дороже тех, где уже есть объекты недвижимости. Но при этом, если на земельном участке есть незавершенное строительство, то его стоимость может быть существенно выше. При оценке недвижимости, особенно если она находится в составе имущественного комплекса, важно учитывать не только ее стоимость, но и перспективы развития объекта.

Если говорить о сегменте «до 1 млн рублей», то здесь можно наблюдать отток спроса и увеличение предложения (в связи с тем, что покупатели отказываются от покупок участков в черте города). В сегменте от 1 до 3 млн руб. спрос пока стабилен, а предложение растет. Также наблюдается рост спроса со стороны покупателей из регионов. В сегменте до 3 млн рублей цены в среднем выросли на 10% за год.

Кроме того, важно учитывать и особенности конкретного земельного участка. Например, в зависимости от его расположения, рельефа, наличия коммуникаций, удаленности от транспортных магистралей и т. п. может быть различной цена участка под коттеджную застройку, для сельскохозяйственных нужд, а также для строительства промышленных объектов. Кроме того, на стоимость земли влияет фактор сезонности: в период активного строительства спрос на землю увеличивается, и она может дорожать, а в периоды спада рынок недвижимости может демонстрировать даже отрицательную динамику.

При этом цена земли зависит от многих факторов, поэтому ее определение требует высокой квалификации оценщика.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы оценки земель

1.1. Понятие оценка земель

Оценка земельных участков начинается с понимания, что собственно такое этот земельный участок. Для того чтобы ответить на этот вопрос нужно открыть Земельный кодекс и из ст.11.1, гл. I.1 узнать, что «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами .

Все земельные участки делятся по своему назначению на сельскохозяйственные, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики и многие другие .

Чаще всего необходимость в проведении оценки земельного участка возникает при:

Купле-продаже, дарении, оформления наследства (согласно законодательства необходимо определить рыночную стоимость земельного участка на дату смерти наследодателя);

Имущественных спорах в суде (чаще всего при разделе имущества, для определения рыночной стоимости земельного участка и строений на нем);

Получение кредита в банке под залог земли (коммерческие организации выдают деньги, только после подтверждения стоимости объекта);

Покупка земельного участка в кредит (банк выдает только обоснованную сумму на покупку участка);

Страхование (от стоимости земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для его заключения со страховой компанией требуется подтвердить стоимостьдокументально);

Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом (если этот участок ему принадлежит, возникает необходимость провести экспертную оценку земельного участка).