Курсовая с практикой на тему Оценка стоимости земельного участка

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

Глава
1. Теоретические аспекты оценки земельного участка. 4

1.1.
Понятие земельного участка, как объекта оценочного дела. 4

1.2
Методы оценки земельного участка. 7

Глава
2 Оценка стоимости компании АО «Автоприцеп — КАМАЗ». 23

2.1
Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация для проведения
оценки стоимости бизнеса АО «Автоприцеп — КАМАЗ». 23

2.2 Оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп — КАМАЗ» на основе доходного подхода. 31

2.3 Оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп — КАМАЗ» на
основе сравнительного подхода. 31

2.4
Оценка стоимости предприятия АО «Автоприцеп — КАМАЗ» с использованием
затратного подхода. 31

2.5 Итоговая оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп — КАМАЗ». 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 34

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 35

Введение:

Актуальность исследования. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки
стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку земельных участков и
рыночную оценку единичных участков.

Стоимость земли может
быть оценена с использованием методов подхода (например, сравнительного или
доходного) или с использованием методов, которые представляют собой комбинацию
различных подходов.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является
исследование природы и методологии развития и оценка земельного участка.

В соответствии с
поставленными целью и сформулированной концепцией были определены и реализованы
следующие взаимосвязанные задачи:

—      
исследовать
теоретические
аспекты развития и оценки стоимости земельного участка;

—      
провести
оценку стоимости АО «Автоприцеп — КАМАЗ»;

Объект и предмет исследования. Объект исследования – аспекты развития
и оценки земельного участка для жилищного строительства.

Предмет исследования –
оценка стоимости компании АО «Автоприцеп — КАМАЗ».

Методы исследования: общенаучные, аналитические.

Информационная база исследования. Информационная база исследования
сформирована на основе трудов ведущих отечественных и зарубежных авторов, а так
же информации из открытых источников.

Структура
и объем исследования. Обусловленная актуальностью заявленной темы исследования,
выдвинутыми целью и задачами исследования, установленными объектом и предметом
исследования, сформированной гипотезой и логикой исследования, данная работа
структурно состоит из  

Заключение:

В&nbspпроцессе&nbspвыполнения

данного&nbspисследования,&nbspв&nbspсоответствии&nbspс&nbspпоставленными&nbspцелью&nbspи&nbspсформулированной

концепцией&nbspбыли&nbspреализованы&nbspследующие&nbspвзаимосвязанные&nbspзадачи:

none;mso-list:l0&nbsplevel1&nbsplfo1’>line-height:150%;font-family:Symbol;mso-fareast-font-family:Symbol;mso-bidi-font-family:

Symbol’>—      

исследованы

теоретические&nbspаспекты&nbspоценки&nbspстоимости&nbspземельного&nbspучастка;

none;mso-list:l0&nbsplevel1&nbsplfo1’>line-height:150%;font-family:Symbol;mso-fareast-font-family:Symbol;mso-bidi-font-family:

Symbol’>—      

проведена

оценка&nbspстоимости&nbspбизнеса&nbspАО&nbsp«Автоприцеп&nbsp-

КАМАЗ»;

Стоимость&nbspземли&nbspможет

быть&nbspоценена&nbspс&nbspиспользованием&nbspметодов&nbspподхода&nbsp(например,&nbspсравнительного&nbspили

доходного)&nbspили&nbspс&nbspиспользованием&nbspметодов,&nbspкоторые&nbspпредставляют&nbspсобой&nbspкомбинацию

различных&nbspподходов.&nbsp

Подход&nbspк&nbspоценке

представляет&nbspсобой&nbspнабор&nbspметодов&nbspоценки,&nbspобъединенных&nbspобщей&nbspметодологией.&nbspМетод

оценки&nbspобъекта&nbspоценки&nbspпредставляет&nbspсобой&nbspпоследовательность&nbspпроцедур,&nbspкоторая

позволяет&nbspна&nbspоснове&nbspинформации,&nbspсвязанной&nbspс&nbspэтим&nbspметодом,&nbspопределять&nbspстоимость

объекта&nbspоценки&nbspв&nbspконтексте&nbspодного&nbspиз&nbspподходов&nbspоценки.&nbsp

При&nbspвыборе&nbspподходов,

используемых&nbspв&nbspоценке,&nbspследует&nbspучитывать&nbspне&nbspтолько&nbspвозможность&nbspприменения

каждого&nbspиз&nbspподходов,&nbspно&nbspтакже&nbspцели&nbspи&nbspзадачи&nbspоценки,&nbspпредполагаемое

использование&nbspрезультатов&nbspоценки,&nbspдопущения,&nbspполноту&nbspи&nbspкроме&nbspтого,

достоверность&nbspисходной&nbspинформации.&nbspНа&nbspосновании&nbspанализа&nbspэтих&nbspфакторов&nbspобоснован

выбор&nbspподходов,&nbspиспользуемых&nbspоценщиком.&nbsp

Оценщик&nbspимеет&nbspправо

определять&nbspнеобходимость&nbspопределенных&nbspподходов&nbspк&nbspоценке&nbspи&nbspконкретных&nbspметодов

оценки&nbspв&nbspдополнение&nbspк&nbspкаждому&nbspиз&nbspних.&nbsp

Кроме&nbspтого,&nbspпод

сравнительным&nbspподходом&nbspмы&nbspподразумеваем&nbspнабор&nbspметодов&nbspоценки,&nbspоснованных&nbspна

получении&nbspзначения&nbspобъекта&nbspоценки&nbspпутем&nbspсравнения&nbspоцениваемого&nbspобъекта&nbspс

аналогичными&nbspобъектами.&nbsp

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты оценки земельного
участка

1.1. Понятие земельного участка, как объекта оценочного дела

Конституционные
положения, закрепленные в ст. 9 и 36 Конституции РФ, устанавливают, что земля —
важнейшая составляющая для народа и государства в целом, которая может
находиться в государственной, муниципальной, частной и иной форме собственности
[1].

Значительный
экономический интерес в отношении земли присутствует со стороны субъектов
земельный отношений, но только при условии, что из него можно извлекать
полезные свойства земли. В обратном случае субъект теряет интерес, поскольку
объекты земельных отношений (земля, земельный участок, часть земельного
участка) приносить не будет.

Среди таких объектов
Земельный кодекс Российской Федерации выделяет земельный участок. Так, в
соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимается недвижимая
вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет
характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной
вещи [2].

На наш взгляд, данное
понятие не до конца корректно, поскольку должно быть указано, что данный
участок должен быть определен в рамках закрепленных границах. В связи с данным
пробелом невозможно определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной
вещи.

Отметим, что в
первоначальной редакции понятие «земельный участок» было закреплено другое,
недоработанное, но в нем содержалась важнейшая характеристика, касающаяся
установления границ [3]. Так, первоначальная редакция ЗК РФ под земельным
участком понимала часть объекта и ее крайние линии описывались и удостоверялись
в соответствующем указанном порядке. Индивидуальность выражалась в присвоении
отдельному земельному участку кадастрового номера, что должно быть в
обязательном порядке.

Большой проблемой
остается отсутствие в ЗК РФ понятия «земля». В юридической литературе
существует много разных интерпретаций понятия «земля», но в определенном
контексте (в зависимости от их категорий): могут быть земли запаса,
специального назначения и остальные. Но пробел заключается в том, что единого,
закрепленного и точного термина «земля» нет. Неизвестно, что понимал бы под ним
законодатель.

Как отмечает Е. И.
Давыдова, под термином «земля» понимается часть среды, которая возникла
определенным образом и располагается над непосредственно недрами, что
характеризует его также особые минеральные составы и его строение [4]. В свою
очередь, А. В. Рябчикова рассматривает земельный участок в качестве
индивидуально-определенного объекта, а землю — совокупность множества земельных
участочков [5]. Аналогичной позиции придерживается и Т. В. Дамбиева [6].

На наш взгляд,
разграничение данных определений позволит разрешить вопрос, касающийся права
собственности. Последнее должно быть установлено исключительно в отношении
строго конкретного объекта.

В соответствии с п. 3 ст.
123 ГК РФ землю можно передавать от одного собственника к другому с
соответствующим переходом прав на нее [7]. Если опираться на ст. 9 Конституции
РФ, то отсюда ясно, что земля может находиться в вышеперечисленных формах.
Нельзя не указать ст. 36 Конституции РФ, в которой закреплено право субъектов
(граждан), а также их объединений иметь землю (а не земельный участок) в
частной собственности.

А. И. Мелихов считает,
что необходимо заменить в ч. 2 ст. 9 и в ст. 36 Конституции РФ понятия земли на
термин земельный участок [8]. О. И. Крассов убежден, что земля в разного рода
отношениях быть не может [9]. Можно одновременно и согласиться с данным
мнением, и опровергнуть его, поскольку оно вызывает множество вопросов с обеих
сторон.

Таким образом, необходимо
наиболее полно и четко закрепить в законодательных актах понятие «земельный
участок» и изложить его следующим образом: «Земельный участок представляет
собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить
ее в качестве индивидуально-определенной вещи: границу и место расположения».
Также необходимо закрепить понятие «земля», поскольку его отсутствие,
безусловно, затрудняет и приостанавливает процесс, который определяет предмет
земельного законодательства. Следует отразить случаи, в которых будет ясно,
когда необходимо применять понятие «земля», а когда «земельный участок».

Понятие земельного
участка содержится в земельном законодательстве, а именно в Земельном кодексе
РФ. Это представляется логичным с учетом того, что данный кодифицированный акт
регулирует земельные отношения.

В настоящее время в п. 3
ст. 6 ЗК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности.
Согласно названной норме земельный участок как объект права собственности и
иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая
представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие
определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Исходя из буквального
толкования данной нормы можно сделать вывод, что земельное законодательство,
равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости,
квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем следует
обратить внимание на отсутствие в действующем ЗК РФ понятия земельного участка
как объекта земельных правоотношений. Согласно утратившему силу п. 2 ст. 6 ЗК
РФ земельный участок как объект земельных отношений представлял собой часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение содержалось в ст.
111 ЗК РФ (земельным участком является часть земной поверхности, границы
которой определены в соответствии с федеральными законами), утратившей силу в
2015 г.

Насколько оправдан подход
законодателя, исключившего из специального кодифицированного акта понятие
земельного участка как объекта земельных правоотношений и включившего в него
понятие земельного участка как объекта права собственности? Для ответа на
поставленный вопрос следует проанализировать отношения, регулируемые земельным
и гражданским законодательством, а также объекты земельных и гражданских
правоотношений.

Земельное
законодательство регулирует земельные отношения, под которыми согласно п. 1 ст.
3 ЗК РФ понимаются отношения, связанные с использованием и охраной земель в
Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на
соответствующей территории. Из этой нормы следует, что народам, проживающим на
территории того или иного субъекта РФ, должны быть гарантированы охрана и
использование земли и других природных ресурсов как естественного богатства,
ценности (достояния) всенародного значения.

В настоящее время нормы,
регулирующие имущественные отношения, объектом которых выступают земельные
участки, содержатся одновременно в двух актах — в Гражданском и Земельном
кодексах РФ. Причем многие нормы ЗК РФ не имеют прямого отношения к земельному
регулированию, а по своей юридической природе носят гражданско‐правовой
характер. Учитывая изложенное, считаем такой подход законодателя к
регулированию имущественных отношений, возникающих в связи с владением,
пользованием и распоряжением земельными участками, а также по совершению с ними
сделок, ошибочным. Более того, на наш взгляд, именно отсутствие четкого
разграничения общественных отношений, составляющих предмет регулирования
земельного и гражданского законодательства, приводит к дублированию норм в
рамках различных отраслей права и многочисленным коллизиям действующего
законодательства.