Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка под строительство жилого дома, расположенного на окраине города

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3
1 Теоретически основы
оценки стоимости земельного участка. 6
1.1 Оценка земельного
участка: понятие и сущность. 6
1.2 Основные методы
оценки стоимости земельного участка. 10
2 Анализ факторов и
условий, влияющих на стоимость земельного участка. 14
2.1 Анализ показателей
социально-экономического развития Свердловской области и г.Екатеринбург. 14
2.2 Анализ земельного
рынка Свердловской области и г.Екатеринбург. 20
3 Определение рыночной
стоимости земельного участка. 30
3.1 Описание объекта
оценки. 30
3.2 Расчет рыночной
стоимости объекта недвижимости. 33
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 44
ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение:

Актуальность выбранной темы курсовой
работы заключается в том, что земля – один из наиболее ценнейших элементов
окружающей среды, важнейший природный ресурс и источник существования. В теории
оценки стоимости, земля рассматривается под двумя углами зрения. С одной
стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся
пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и
оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда
связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля
рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости
и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого
конкретного земельного участка. Вследствие чего, необходимость оценки земельных
участков в настоящее время является актуальной тематикой.

Оценка
земли крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость земельного участка определяется целым рядом факторов
(месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной
доступностью, характером окружающей среды, физическими характеристиками и т.
д.).

В
условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические
оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного
процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы,
потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового
капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки
осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на
групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно
говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой
системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности
каждого человека и проникает во все составные части общественного
воспроизводственного процесса.

Исходя
из этого, целью курсовой работы является изучение теории и Оценка рыночной
стоимости земельного участка под строительство жилого дома, расположенного на
окраине города Екатеринбург.

Для
достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

—
раскрыть понятие и сущность оценки земельного участка;

—
определить основные методы оценки стоимости земельного участка;

—
провести анализ показателей социально-экономического развития Свердловской
области и г.Екатеринбург;

—
провести анализ земельного рынка Свердловской области и г. Екатеринбурга;

—
сделать описание объекта оценки;

—
выполнить расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом
исследования в данной работе является земельный участок, площадью 9 710 кв.м.,
кадастровый (или условный) номер 66:41:0109034:92, расположенный по адресу:
Свердловская область, Екатеринбург, р-н Орджоникидзевский, мкр. Уралмаш, ул.
Полевая, 38.

Методологической основой
проведённого в курсовой работе являются научные труды отечественных и
зарубежных авторов в области оценки недвижимости Стерник Г.М., Стерник С.Г.,
Федотовой М.А., Фридмана Д., Асаул А.Н., Иванова Е.Н.

Информационную базу исследования составили законодательные акты Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации, международные, европейские и
национальные стандарты оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности в
РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие
понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1);
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2);
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Федеральный
стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО
№ 4); Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения,
требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5); Федеральный стандарт оценки «Требования к
уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»,
международные стандарты финансовой отчетности, факты и данные, опубликованные в
профессиональной литературе, интернет-ресурсы, аналитические материалы.

Курсовая
работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка
использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 50
страницах машинописного текста, и включает 5 рисунков, 3 таблицы. Список
использованных источников состоит из 23 наименований.

Заключение:

Подводя
итоги исследования, можно сделать следующие выводы.

Оценка
стоимости конкретного объекта, в нашем случае земельного участка, зависит от
факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой
стоимости, характер оцениваемых прав на земельный участок, тип оцениваемого
объекта, полноту оценки объекта, дату проведения оценки и др.

Указанные
факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке земельного
участка, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия
вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться
при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения
подходов и методов определения стоимости земельного участка, включая их
модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой
достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную
последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами,
теорией и методологией оценки.

Целью курсовой работы являлось на основе
изучение теории и практики провести оценку рыночной стоимости земельного
участка под строительство жилого дома, расположенного на окраине города. Для
достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать
следующие выводы.

Предполагаемое использование результата оценки
— для целей получения кредита под залог земельных участков или заключение
договора аренды.

Сравнительный подход определяет стоимость
оцениваемого объекта на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов,
скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости
как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка,
скорректированных на его износ.

Доходный
подход, как правило, позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из
ожидаемых покупателем доходов, и применим только к земельным участкам,
приносящим доход.

После
изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка земельного участка:
расчет рыночной стоимости земельного участка общей 9 710 кв.м.,
кадастровый номер 66:41:0109034:92, по адресу: Свердловская область, Екатеринбург,
р-н Орджоникидзевский, мкр. Уралмаш, ул. Полевая, 38.

Сведений о каких-либо
обременениях земельных участков не предоставлено. Согласно правоустанавливающим
документам ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

В процессе проведение
оценки, было принято решение отказать от применения затратного и доходного
подхода, оценка была произведена на основании сравнительного подхода.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка:

Земельный участок, площадью 9 710 кв.м., кадастровый (или
условный) номер 66:41:0109034:92, расположенный по адресу: Свердловская
область, Екатеринбург, р-н Орджоникидзевский, мкр. Уралмаш, ул. Полевая, 38, по
состоянию на дату проведения оценки (округленно) составляет 2 331 410,00 (два
миллиона триста тридцать одна тысяач четыреста десять) рублей.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические основы оценки стоимости
земельного участка 1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность В современных условиях России объекты
недвижимости − выгодный и надежный способ вложения средств. На долю недвижимого
имущества приходится более 50% мирового богатства. Как источник богатства
недвижимость, имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно,
может быть оценена.

К объектам недвижимости относятся
земельные участки, квартиры, дома, здания и сооружения любого назначения,
объекты незавершенного строительства и другие объекты, которые нельзя
переместить в пространстве без нарушения их целостности или функциональной составляющей
[15, с. 88].

Наиболее сложными объектами оценки в
составе недвижимости считаются земельные участки. Это обусловлено спецификой и
уникальностью земли как объекта оценки. Земля неподвижна, не перемещаема, её
невозможно произвести в какой-либо форме, на стоимость земли влияет большое
количество различных факторов, в отличие от других объектов недвижимости срок
эксплуатации земельных участков не ограничен.

Земельные участки покупают, продают, сдают
в долгосрочную и краткосрочную аренду. И, конечно, для совершения перечисленных
сделок необходимо знать стоимость конкретного земельного участка. Для этого
проводят оценку земельного участка, цена которого складывается под влиянием
различных факторов: например, месторасположение, наличие подъезда,
коммуникаций, рыночный спрос и предложение, категории земельного участка,
ближайшее окружение и много других факторов прямо или косвенно влияющих на
увеличение или уменьшение стоимости земли.

Оценка земли применима не только к
пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из
земельного участка и расположенных на нём построек (улучшений). Стоимость
земельного участка определяют отдельно от имеющихся на нём улучшений. Причины −
к определению стоимости применяется затратный подход или принимается решение о
сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка [16, с. 102].

Сам расчёт стоимости может содержать
анализ результатов обследования инженерно-геологического и
инженерно-геодезического характера, включающие в себя состав почвы, особенности
рельефа местности и другие данные.