Курсовая с практикой на тему оценка рыночной стоимости земельного участка под строительство торгового помещения, расположенного в центре города.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 2

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 4

1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность 4

1.3 Основные методы оценки стоимости земельного участка 7

2 АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 12

2.1 Анализ показателей социально-экономического развития 12

2.2 Обзор рынка земельного участка в регионе 19

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 27

3.1 Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки 27

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 38

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 41

ПРИЛОЖЕНИЯ 45

Введение:

На современном этапе развития экономических отношений на территории Российской Федерации все большее значение приобретают отношения в сфере недвижимого имущества.

Процесс развития рынка земельного участка имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в земельного участка, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства, в связи с постоянным развитием данной области происходит и развитие оценочной деятельности в сфере земельного участка. Оценка объектов необходима при различных проводимых процедурах. Например, купля-продажа или залоговые отношения.

Объектом исследования работы является оценочные мероприятия, касающиеся сферы недвижимого имущества.

Субъектом исследования выпускной квалификационной работы является оценочная стоимость объекта земельного участка, а именно земельный участок с загородным домом, находящийся в г. Санкт-Петербург, Невский район, ул. Бабушкина, д. 123.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта земельного участка и теоретическое исследование методики оценки прав на недвижимость.

В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта земельного участка с точки зрения практической реальной экономики;

2. Изучить законодательную базу данного явления;

3. Изучить методики и подходы к проведению данной оценочной процедуры;

4. Произвести оценку стоимости объекта земельного участка на примере земельного участка с домом;

5. Обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Нормативно-правовую базу данной исследовательской работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке земельного участка, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

При написании этой работы использовалась специализированная литература, открытые интернет-источники, содержащие информацию об объектах земельного участка по всей территории Российской Федерации, специализированная литература, освещающая теоретические аспекты оценочной деятельности в сфере земельного участка.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Исследовательская работа состоит из введения, основной части, состоящей из двух глав, и заключения.

Заключение:

Рынок земельного участка находится в постоянном развитии, это ведет к тому, что расширяется и рынок купли-продажи жилой земельного участка, и рынок ипотечного кредитования, и рынок купли-продажи и аренды земельных участков, и соответственно рынок услуг по оценке объектов недвижимого имущества находится в стадии роста.

Рынок земельного участка г. Санкт-Петербург, Невский район, и конкретно рынок земельного участка г. Санкт-Петербург, характеризуется постоянным поступательным развитием.

В данной работе была подробно рассмотрена процедура мероприятий по оценке земельного участка в теоретическом ключе.

Представлены результаты исследования теоретическо-практических аспектов оценочных мероприятий, касающихся оценки земельных участков.

Из проведенного исследования стало ясно, что оценка прав земельного участка является важной составляющей экономических отношений в сфере обращения или арендных отношений недвижимого имущества. Процедура оценочных мероприятий является сложной, и не подлежит корректировке, должна осуществляться только по установленным стандартам.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Методика затратного подхода к оценке основана на реализации инвестиционного проекта по строительству нового здания, поэтому в традиционном виде расчет с помощью затратного подхода к оценке дает рыночную стоимость именно выводимого на рынок здания, даже если оно характеризуется накопленным износом.

В связи с этим при оценке действующего офисного здания для того, чтобы результат затратного подхода к оценке был согласован с результатом доходного подхода к оценке, необходимо включить в расчет затратным подходом к оценке дополнительный показатель — корректировку на учет действующего здания Кд, которая численно равна капитализированной разнице между доходами, продуцируемыми действующим зданием, и доходами, продуцируемыми выводимым на рынок зданием, причем учет разницу в доходах можно ограничить периодов, когда доходы от выводимого на рынок здания еще не достигли оптимальной величины.

Затратный подход является совокупностью методов по оценке стоимостных характеристик объекта земельного участка, который основан на определении затратной части, необходимой для воспроизведения либо замещения объекта земельного участка, с учетом его практического износа.

Затратный подход имеет исключительную универсальность, в теории, любой объект земельного участка может быть оценен с применением данного подхода. При затратном подходе мерой стоимости является сумма затрат необходимых на создание подобного объекта и его последующую продажу.

Первым этапом при проведении процедуры затратного подхода проводится сбор и анализ информации о структуре внутреннего строения объекта и изучение состава основных элементов. При этом одних технических характеристик недостаточно, необходимо провести подробное исследование конструкции, исследовать чертежи общего вида и имеющихся спецификаций. Также необходимо проведение тщательного осмотра объекта.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательные корректировки вносились в случаях, если по данному показателю аналог превосходил объект оценки. Положительные корректировки вносились в случаях, если по данному показателю аналог ему уступал.

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная по затратному подходу, составила 2513592 тыс. рублей.

Рыночная стоимость недвижимого имущества, представляющего собой здание с земельным участком 1920,0 кв.м., принадлежащий к землям населенных пунктов, разрешенное использование ИЖС, площадью 940 м2, оборудованный газом, водопроводом и канализацией, был оценен с применением только затратного подхода, в связи с нецелесообразностью применения других методов оценки, следовательно, стоимость составляет 2513592 тыс. рублей.

Фрагмент текста работы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность

В соответствии с действующей редакцией Гражданского Кодекса Российской Федерации объекты земельного участка относятся к недвижимым вещам и объектам гражданских прав. Данные позиции являются самостоятельными объектами гражданского права.

Согласно статье 130 ГК РФ, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [2].

К объектам земельного участка могут быть отнесены и иные объекты. Согласно статье 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [2]. Вещи, которые не относятся к земельного участка, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из этого определения земельного участка можно выделить ряд свойств земельного участка, состоящих из [24]:

1. Полезности. Это значит, каждый объект земельного участка призван удовлетворять различные потребности;

2. Долговечности. Которая выражается в значительных сроках эксплуатации;

3. Стационарности. Это выражается в невозможности их перемещения без нанесения значительного ущерба;

4. Регламентированности. Это выражается в необходимости документального оформления объектов земельного участка и сделок с ними