Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка г. Воронеж

Содержание:

Введение 3

1 Теоретические основы оценки стоимости земельного участка 5

1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность 5

1.2 Основные методы оценки стоимости земельного участка 11

2 Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка 18

2.1 Анализ показателей социально-экономического развития г. Воронеж 18

2.2 Анализ земельного рынка г. Воронеж 26

3 Определение рыночной стоимости земельного участка 32

3.1 Описание объекта оценки 32

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 33

Заключение 45

Список использованных источников 48

Приложения 51

Введение:

Российская Федерация обладает крупнейшими природными, в том числе почвенно-земельными ресурсами. Однако масштабы антропогенного воздействия таковы, что значительная часть земель, включая земли сельскохозяйственного назначения, находится в неудовлетворительном состоянии вследствие различных негативных процессов и явлений: водная и ветровая эрозия, засоление, затопление, опустынивание, подкисление, загрязнение выбросами промышленных предприятий, нефтепродуктами, радионуклидами, нарушение в процессе добычи полезных ископаемых, складирования отходов и т.п.

Сама оценка рыночной стоимости земли сегодня необходима не только в рамках сделок купли-продажи или при определении залоговой стоимости, но и для принятия стратегических решений управления ресурсами. Именно благодаря концепции создания стоимости земли были разработаны объективные методы оценки привлекательности инвестирования в те или иные проекты. Тем самым инвесторы создали новый формат деятельности коммерческих предприятий, что в определенной мере повлияло на вектор развития мировых экономик. В свою очередь именно увеличение стоимости земли является наиболее приоритетной задачей для большинства управленцев компаний.

Актуальность выбранной темы исследования обусловливается рядом обстоятельств:

во-первых, обострением проблем развития института оценки земельных участков;

во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке объектов недвижимости;

в-третьих, необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Объект исследования – земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Рамонский р-н, д. Медовка, ул. Полковника Зайцева.

Предмет исследования – рыночная оценка стоимости земельного участка.

Цель курсовой работы – определить рыночную стоимость земельного участка различными методами и сравнить полученные результаты, исходя из современной экономической ситуации.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:

1) представить описание объекта оценки – земельного участка;

2) провести анализ факторов и условий, влияющих на рыночную стоимость земельного участка;

3) проанализировать показатели развития земельного рынка Воронежской области и г. Воронеж, в пределах которого расположен земельный участок;

4) определить рыночную стоимость земельного участка на основе применения различных методов оценки.

Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам экономической оценки земельных ресурсов, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений.

Заключение:

Земля является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической, социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков (участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и реализации рациональной земельной и налоговой политики.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж); метод выделения; метод распределения.

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличий аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.

3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Выбранный земельный участок находиться по Адресу: Воронежская область, Рамонский р-н, д. Медовка, ул. Полковника Зайцева.

Таким образом, земельный участок расположен в категории земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость участка составляет 715554,5 руб.

На дату оценки было выявлено 5 предложений к продаже земельных участков-аналогов, 4 из которых были идентифицированы и находились в одной территориальной зоне с объектом оценки. Анализ предложенных на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку в населённых пунктах показал значительный разброс цен на объекты недвижимости данного типа.

Таким образом, итоговая стоимость земельного участка составляет 1223786 руб.

Фрагмент текста работы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

Земля является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической, социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков (участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и реализации рациональной земельной и налоговой политики [7].

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, недвижимость и основное средство производства подлежит оценке. Оценка — это оценочная или конкретная стоимость имущества или любого интереса к нему, выполняемая уполномоченным лицом, специализирующимся на анализе и оценке недвижимости.

Процесс оценки представляет собой особую последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно заканчивается отчетом об оценке, который предоставляет оценку, основанную на доказательствах [14].

Разделение земель Российской Федерации на категории является основой для дифференцированного подхода к оценке земли. ЗК РФ среди основных принципов земельного права называется разделением земель по целевому назначению по категориям. Согласно ст. 1 п. 1, правовой статус земель определяется исходя из того, что они относятся к определенной категории и их разрешенное использование в соответствии с зоной территорий и требованиями закона. В статье 7 Земельного кодекса РФ предусматривает деление земель Российской Федерации на следующие категории [3]:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Присвоение земель той или иной категории, их перевод из одной категории в другую и процесс передачи регулируются как Земельным кодексом РФ, так и другими законами. В частности, в ст. 8 Земельного кодекса РФ говорится, что решение о передаче земель из одной категории в другую в отношении территорий, принадлежащих федеральному правительству, принимается правительством Российской Федерации. Земли, принадлежащие субъектам Российской Федерации, и земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащие муниципалитетам, по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации переводятся в другую категорию. В свою очередь, муниципальные земли, за исключением сельскохозяйственных земель, могут быть переведены в другую категорию на основании решения местных органов власти [11].

Что касается земель, находящихся в частной собственности, их решение о переводе в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — для сельскохозяйственных земель, либо местными органами власти — для других земель. Процесс перевода земель из одной категории в другую определяется федеральным законом.

Объектом оценки является земельный участок без объектов недвижимости и его недр.

Цель оценки земли продиктована следующими обстоятельствами:

Определение стоимости земли является первым шагом в дорогостоящем методе оценки любой собственности.

Определить налоговую базу.

В целях страхования (для земли предметом страхования могут быть наводнения в районе, загрязнение окружающей среды, эрозия и снижение плодородия почвы).

Обосновать стартовые цены для конкурентных продаж, для корпоративных деловых отношений, разделения акций, для ипотечного кредитования, для определения арендной платы.

Обосновать выбор лучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) любого имущественного комплекса. Критерием выбора для рассматриваемых альтернатив является максимизация остаточной стоимости земли. Потенциал земли (из-за ее местоположения, рыночных условий, правовых возможностей и параметров ресурсов) является решающим аргументом при принятии инвестиционного решения [8].

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется [5].

Формирование земельных участков происходит во время кадастровой работы. Государственный земельный кадастр отражает соответствующую информацию, необходимую для обеспечения прав собственности на землю собственниками, для защиты земли от несанкционированного доступа, для обеспечения надлежащей и рациональной системы налогообложения сельскохозяйственных ресурсов как недвижимости, для осуществления государственного контроля, рациональное использование земли, охрана земельного фонда, территориальные споры, приватизация земли, природопользование земли и др.

Кадастровые работы проводятся кадастровым инженером на основании заключаемого договора и в соответствии со статьей 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Результатом кадастровых работ является межевой план, технический план или план обследования [3].

Целью кадастрового проекта является получение точной информации по данному вопросу, что дает возможность кадастровой регистрации и юридической регистрации прав собственности. Наиболее популярной территориальной мерой при выполнении сложных наземных работ является разграниченная топография. Это производится путем разделения земли на несколько участков, чтобы восстановить порядок на земле.

Таким образом, можно сделать вывод, что в стране создана обширная база нормативно-правовых актов в области регулирования вопросов оценки стоимости земельных участков, в частности по уточнению границ земельных участков. Данный свод нормативов постоянно дополняется, обновляется и изменяется поправками, что дает возможность своевременно защитить свои интересы собственникам земельных участков, зарегистрировать свои права и получить достоверную информацию.

Несомненно, результаты кадастровых и землеустроительных работ представляют большое значение для государства не только при ведении государственного кадастра недвижимости. Уточненные сведения представляют большую ценность для разработки документов территориального планирования, решения вопросов экологической безопасности, защиты плодородия почв и т.д.

Доходный подход основывается на принципе приведения стоимости будущего дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В качестве базы для расчёта используется гипотетическое предположение, что оцениваемый объект будет использоваться стабильно и эффективно с определенным уровнем доходности. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа. В рамках доходного подхода оценки земельных участков могут применяться следующие методы: — метод капитализации земельной ренты для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. — метод предполагаемого использования для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. — метод остатка для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.