Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка г. Магнитогорск

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 5
1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ 5
1.2 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 9
2 АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, КОТОРЫЕ ОКАЗЫВАЮТ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 19
2.1 АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА МАГНИТОГОРСКА 19
2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА МАГНИТОГОРСКА 25
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 31
3.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 31
3.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 47

Введение:

В нашей стране земельный рынок – крупнейший сегмент национальной экономики. Возможности данного ресурса изменяются с течением времени и ограничены природой. Таким образом, экономическая эффективность использования земельных недр в условиях рыночной экономике осуществляется с помощью оценки стоимости земельного участка.
Землеустройство является основополагающим для строительства и реконструкции недвижимого имущества, а также и бизнеса. При совершении сделок приобретается не почва, а возможности при ее эффективном использовании. Основным регулятором земельных отношений является оценка земельных участков – это определение их рыночной стоимости.
Целью курсовой работы является анализ земельного рынка и определение рыночной стоимости земельного участка различными методами и сравнение полученных результатов.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
 рассмотреть понятие и сущность оценки земельного участка;
 выявить основные методы оценки стоимости земельного участка;
 проанализировать факторы и условия, оказывающие влияние на стоимость земельного участка;
 сравнить показатели социально-экономического развития и земельного рынка Челябинской области и города Магнитогорск;
 определить рыночную стоимость земельного участка.
Объектом исследования является земельный участок, расположенный на территории Челябинской области и города Магнитогорск.
Предметом курсовой работы является оценка рыночной стоимости земельного участка.
Методическим обеспечением курсовой работы является использование таких приемов экономического анализа, как сравнение, относительные и средние величины, графический, абсолютных разниц, интегральный.
Информационная база курсовой работы включает: действующие нормативно-правовые акты, статистические материалы, исследования отечественных и зарубежных авторов (М.А. Федотова, В.Г. Александров, Е.С. Озеров, О.И. Красов и другие), которые посвящены изучению экономической оценки земельных ресурсов.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 50 страницах машинописного текста, и включает 20 рисунков, 9 таблиц. Список использованных источников состоит из 30 наименований.

Заключение:

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земли рассчитывается согласно Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для определения рыночной стоимости земельного участка существуют три подхода: сравнительный, доходный и затратный.
Основной тезис сравнительного подхода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чeм тa, пo кoтopoй можно приобрести точно такой же объект.
Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект.
Основной тезис затратного подхода – необходимо определить все затраты, которые будут необходимы для восстановления/замещения объекта оценки с учетом всех видов износов.
В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений России от 07 марта 2002 года №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» существуют шесть методов оценки рыночной стоимости земли, а именно метод распределения, сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Методы сравнения продаж, выделения, распределения относятся к сравнительному подходу. Метод капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования – к доходному. В части расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка используют методы затратного подхода — остатка и выделения.
На появление земельного участка не требовалось никаких затрат, ведь ее произвела природа. Поэтому можно сказать о неприменимости к земле затратного подхода, который основан на анализе затрат.
Рыночная стоимость как наиболее вероятная цена объекта оценки подлежит оценке с использованием трех подходов, которые отражают «точки зрения» следующих субъектов:
— продавца (затратный подход),
— покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).
К оценке рыночной стоимости желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена).
При оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход, практически, не применяется.
Возможность и целесообразность применения подходов к оценке рыночной стоимости зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального покупателя и продавца, доступности и качества необходимой исходной информации.
В курсовой работе была определена рыночная стоимость земельного участка 74:33:0316003:281, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, поселок Приуральский, пр-кт Карла Маркса, уч. 1305, площадью 1200 кв. метров, сравнительным и доходным подходами. Итоговая стоимость земельного участка составила 626 000 (Шестьсот двадцать шесть тысяч) рублей.
Необходимость оценки земельных участков, как объекта недвижимого имущества, производится посредством условий существующей конъюнктуры рынка, а наличие разных методов оценки земельных участков выражено наличием сведений для расчета стоимости земельного участка (наличие/отсутствие улучшений на участке, информации о сделках с аналогами, застроенность или не застроенность участков).

Фрагмент текста работы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

Стоимость земельного участка – показатель, который позволяет проследить, какую денежную сумму придется потратить на приобретение того или иного участка, а также какие вложения придется сделать в тот или иной участок для получения выгоды.
Стоимость как количественный и финансовый показатель характерна в различных видах для всех земельных участков, существующих на территории Российской Федерации.
Стоимость земельного участка – это экономическая категория, которая позволяет понять, какой объем денежных средств придется потратить на приобретение конкретного участка. Кроме того, стоимость земельного участка нередко отражает его состояние с экономической точки зрения, например, на основании результатов одного из примененных вариантов оценки конкретного участка.
В оценке земли большое значение имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению сделок. В соответствии с действующим законодательством состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:
 земли поселений;
 земли сельскохозяйственного назначения;
 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
 земли особо охраняемых территорий;
 земли лесного фонда
 земли водного фонда;
 земли запаса.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
 титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
 физические характеристики участка;
 данные о взаимосвязи участка с окружением;
 экономические факторы, которые характеризуют участок.

Основные данные о количественных и качественных свойствах земельного участка содержатся в первичной технической документации. В качестве обязательных физических характеристик являются:
1) Местоположение участка. В соответствии с действующим законодательством под местоположением участка понимается координаты характерных точек его границ (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [27].
2) Площадь и размеры участка земли. Важными характеристиками земли являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет идентифицировать участок в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
3) Адрес земельного участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
4) Топографические и качественные свойства земли — описание поверхностного и подпочвенного слоя земли [5].
Характеристика правового статуса земельного участка состоит из следующих элементов:
1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах таких как свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и так далее.
2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета.
3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимого имущества, они могут принадлежать лицу на любом вещном праве, в соответствии с действующим законодательством (право собственности, аренда, пользование).
4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка [15].
Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:
1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ с целью налогообложения. Изменение кадастровой стоимости возможно в досудебном и судебном порядках.
2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости. Используется для определения цены предполагаемой сделки в отношении земельного участка.