Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка   г. Краснодар

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Теоретические аспекты оценки и развития земельного участка 4
1.1. Понятие и классификация недвижимого имущества 4
1.2 Методы оценки земельного участка 14
Глава 2 Аналитическое исследование 23
2.1 Анализ социально-экономических показателей Краснодарского края и муниципального образования г. Краснодар 23
2.2 Анализ земельного рынка Краснодарского края и муниципального образования г. Краснодар 31
Глава 3 Оценка рыночной стоимости земельного участка 38
2.1 Описание объекта оценки 38
3.2 Практическая оценка стоимости земельного участка 40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56

Введение:

Актуальность исследования. Недвижимое имущество – это объекты с фиксированным месторасположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли все, является обслуживающим предметом. а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами, Поп физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Цели и задачи исследования. Целью данной работы является исследование природы и методологии развития и оценка земельного участка.
В соответствии с поставленными целью и сформулированной концепцией были определены и реализованы следующие взаимосвязанные задачи:
 исследовать теоретические аспекты развития и оценки стоимости земельного участка;
 провести аналитическое исследование показателей региона;
 провести оценку стоимости земельного участка;
Объект и предмет исследования. Объект исследования – аспекты развития и оценки земельного участка для жилищного строительства.
Предмет исследования – оценка земельного участка для жилищного строительства;.
Методы исследования: общенаучные, аналитические.
Информационная база исследования. Информационная база исследования сформирована на основе трудов ведущих отечественных и зарубежных авторов, а так же информации из открытых источников.
Структура и объем исследования. Обусловленная актуальностью заявленной темы исследования, выдвинутыми целью и задачами исследования, установленными объектом и предметом исследования, сформированной гипотезой и логикой исследования, данная работа структурно состоит из введения, основного текста, заключения, библиографического списка.

Заключение:

В процессе выполнения данного исследования, в соответствии с поставленными целью и сформулированной концепцией были реализованы следующие взаимосвязанные задачи:
 исследованы теоретические аспекты понятия недвижимого имущества, имущественного комплекса и способов его оценки;
 проведен анализ особенностей оценки недвижимого земельного участка в составе имущественного комплекса организации;
Различают следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизационная.
Итоговая стоимость определяется в процессе оценке исходя из потребительской способности объекта, профиля использования, спроса и предложения.
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Также, земля рассматривается и как объект недвижимого земельного участка земля. Без земельного участка никакое здание и, сооружение не может являться объектом недвижимого земельного участка. Да и сама по себе земля – это самостоятельная единица недвижимого земельного участка: это средство производства, предмет труда. Так либо иначе человек в своей жизнедеятельности взаимодействует и воздействует на нее. При этом земля не является результатом производства рук человека. Земля имеет постоянное местонахождение, ограничена в пространстве, при должном уходе и использовании не имеет срока службы и соответственно не изнашивается. При этом характеристики земли в разных регионах и даже районах различны по своему составу и качеству и плодородным характеристикам.
Так же, на основании проведенного исследования можно прийти к выводу о том, что отличительной особенностью объектов недвижимого земельного участка является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимого земельного участка). Вне связи с земельными участками объекты недвижимого земельного участка теряют обычное назначение и понижаются в цене.
При этом не являются объектами недвижимого земельного участка деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Объекты недвижимого земельного участка по происхождению бывают:
— созданные самой природой;
— созданные человеком;
— созданные трудом человека, но неразрывно связанные с природной.
По виду различают объекты недвижимого земельного участка:
— первичные непосредственно находящиеся на земле таким образом, что их перемещение невозможно без ущерба их назначению;
— вторичные часть первичного объекта недвижимого земельного участка (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т. п.).
Все возведенные человеком объекты недвижимого земельного участка, располагаются на земельном участке и обладают идентификационными (родовыми) признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:
— характеризует неподвижность, прочную связь объекта недвижимого земельного участка с землей и нереальность его перемещения без какого-либо разрушения и/или причинения ущерба, что может привести данный объект непригодным для дальнейшего функционирования.
— объект недвижимого земельного участка всегда имеем оценочную стоимость и физические характеристики о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Перечисленные выше данные влияют самым непосредственным образом на стоимость объекта недвижимого земельного участка. Однако при этом стоит учитывать и такие характеристики как пригодность и ограниченный характер предложения. Чем выше ограниченность предложения, тем выше стоимости объекта.
— объекты недвижимого земельного участка являются самым долговечным «товаром» в сравнении с иными товарами. Объекты недвижимого земельного участка, на основании действующего Российского Законодательства распределены в шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Кругооборот земли при правильном ее использовании бесконечен, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.
Земельный участок в черте города Краснодар, район Немецкой деревни, под строительство загородного (коттеджного) посёлка. Назначение земли переведено на садовое товарищество, поэтому строительство возможно сразу после покупки ( без разрешений и согласований, действует дачная амнистия), все коммуникации проходят по меже. Участок предварительно размежёван на 202 участка по 5 соток, прилегает к трассе 182 метра, планировался рынок, магазины. Рядом расположены 7 садовых товариществ, люди живут круглогодично. Прописка городская, в посёлке есть школа, детсад, Почта, аптека, ходят школьные и рейсовые автобусы
В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодар, Прикубанский округ, р-н Прикубанский, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет округленно: 21 225 000 (Двадцать один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты оценки и развития земельного участка
1.1. Понятие и классификация недвижимого имущества
Недвижимое имущество – это объекты с фиксированным месторасположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли все, является обслуживающим предметом. а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами, Поп физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) определяет правовые отношения объекта недвижимого имущества как объекта собственности. Имущество подразумевает под собой совокупность имущественных прав, принадлежащих владельцу (лицу). Таким образом это объект гражданского права, прежде всего права собственности.
«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней», такое определение дано в Оксфордском толковом словаре по бизнесу.
По мнению Кулагина М. «…Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».
«Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Вплоть до вступления в законную силу первой части ГК РФ в отечественной экономической теории использовалось лишь понятие основные фонды и лишь после вступления указанной выше главы в хозяйственной практике появилось понятие «объект недвижимого земельного участка». К ним отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются на праве собственности на протяжении ряда лет и в течение длительного срока службы сохраняют в большей мере свою потребительскую форму.
ГК РФ (статья 130) определяет, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [5];
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимого земельного участка является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимого земельного участка). Вне связи с земельными участками объекты недвижимого земельного участка теряют обычное назначение и понижаются в цене.
При этом не являются объектами недвижимого земельного участка деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос [7].
Объекты недвижимого земельного участка по происхождению бывают:
созданные самой природой;
созданные человеком;
созданные трудом человека, но неразрывно связанные с природной.
По виду различают объекты недвижимого земельного участка:
первичные непосредственно находящиеся на земле таким образом, что их перемещение невозможно без ущерба их назначению;
вторичные часть первичного объекта недвижимого земельного участка (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т. п.).
Все возведенные человеком объекты недвижимого земельного участка, располагаются на земельном участке и обладают идентификационными (родовыми) признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:
характеризует неподвижность, прочную связь объекта недвижимого земельного участка с землей и нереальность его перемещения без какого-либо разрушения и/или причинения ущерба, что может привести данный объект непригодным для дальнейшего функционирования.