Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости нового здания бизнес-центра

Содержание:

Введение 3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ И ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ТЕМЫ
1.1. Правовые основы оценочной деятельности 5
5
1.2. Теоретические основы оценки 10
2. Оценка рыночной стоимости нового здания бизнес-центра

2.1. Общая характеристика бизнес-центра 13
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использование бизнес-центра 15
2.3. Оценка стоимости бизнес-центра 17
2.4. Согласование результатов оценки 38
Заключение 40
Список используемых источников 42
Приложение 44

Введение:

Определение понятия «недвижимость» очень четко дано в Гражданском Кодексе России, согласно некоторым статьям которого к объектам недвижимости причисляются земельные участки и все существующие на них элементы.
В связи с активным развитием рыночных отношений, оценка объектов недвижимости сегодня – это весьма востребованный вид услуг. На данный момент существует множество видов земельной собственности (государственная, частная, коммерческая), каждая из которых, так или иначе, нуждается в проведении оценочных мероприятий.
Оценке подлежат:
— объекты жилой недвижимости, к которым относятся индивидуальные дома, квартиры;
— земельные участки;
— недвижимость коммерческого типа: гостиницы, складские, офисные, торговые помещения;
— незавершенные строительные объекты;
— недвижимость промышленного типа;
— различные вспомогательные и хозяйственные сооружения, расположенные на земельных участках.
Непосредственно сама оценка объектов недвижимости требуется во многих случаях, связанных с процессом купли-продажи земли и расположенных на ней зданий и сооружений, при сдаче имущества в аренду, разрешении разнообразных имущественных споров, при вступлении в права наследования, постановке на баланс ранее не учтенных объектов. На сегодняшний день стал весьма популярен так называемый ипотечный вид кредитования. В случае получения подобных кредитов оценка объектов недвижимости не только желательна, а даже необходима, так как банки выдают заемщику деньги только после получения официального акта об оценке.
Целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки стоимости недвижимости и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.
Объектом исследования в курсовой работе является здание бизнес-центра, расположенного по адресу: Пермский край, Пермь, Пермская улица, 69.
Предметом исследования выступают конкретные формы финансовых и организационных отношений, возникающих в процессе оценки коммерческой недвижимости.
Методологической основой проведённого исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости Стерник Г.М., Стерник С.Г., Федотовой М.А., Фридмана Д., Асаул А.Н., Иванова Е.Н. и др.
Инструментарно-методический аппарат исследования. Для обоснования теоретических положений и разработки практических рекомендаций использовался научный инструментарий, в частности, такие методы исследования, как наблюдение, группировка и сравнение.
Структура и объем работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников и приложений.

Заключение:

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.
Целью курсовой работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях и оценку реального объекта недвижимости нового здания бизнес-центра.
Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости – расчет рыночной стоимости бизнес — центра, расположенного по адресу: Пермский край, Пермь, Пермская улица, 69.
Оценка была произведена на основании двух подходов сравнительного и доходного, в процессе оценки было принято решение отказаться от применения затратного подхода, после чего были сделаны выводы:
Сравнительный подход построен на сравнении оцениваемого объекта с нежилыми помещениями сопоставимыми с объектом оценки по площади, функциональному назначению, техническому состоянию и предлагаемыми к продаже на вторичном рынке.
Данный подход объективно отражает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимого имущества на дату оценки.
Стоимость, полученная доходным подходом, отличается от стоимости, полученной сравнительным методическим подходом, и на данный момент, вложения в недвижимость не оправдывают ожидаемых доходов.
Арендная ставка определена на основании всестороннего анализа состояния рынка аренды недвижимого имущества.
Норма капитализации учитывает нестабильность экономической ситуации и риски, связанные самим объектом оценки.
Учитывая, тот фактор, что предложения по сдаче в аренду превышают спрос, арендная плата за недвижимость невысокая, а риски, связанные с самим объектом достаточно высокие, в связи с большой величиной депозитных ставок по валютным вкладам, поэтому данный подход не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимого имущества на дату оценки.
Рыночная стоимость объекта составила 340 470 000,00 рублей.

Фрагмент текста работы:

1.ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ И ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ТЕМЫ

1.1. Правовые основы оценочной деятельности

Традиционно под понятием «Недвижимость» понимали определенный земельный участок со всеми строениями, размещенными на нем. Впервые в России термин «недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне был, упомянут во время царствования Петра I [3]. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины.
В настоящее время недвижимость – это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта. Также, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой имущественный комплекс, использующийся для осуществления предпринимательской деятельности [1].
Оценка стоимости недвижимого имущества реализуется, как правило, в целях определения ее ценности для установления объективной цены на продажу объекта или сдачу в аренду.
Также, оценка стоимости недвижимости может осуществляться и в случаях, когда собственник не планирует продавать объект, но желает знать его стоимость для осведомленности об объективном размере активов. Это применимо к юридическим лицам и другим хозяйствующим субъектам, в отношении которых целесообразно говорить о стоимости коммерческой недвижимости [8, с. 116-118].
В соответствии со статьей 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятие «рыночная стоимость» определяется следующим образом: «рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны;
— платёж за объект оценки выражен в денежной форме» [2].
По мнению Червовой А.В., «понятие рыночной стоимости или стоимости в обмене всегда относительно. Концепция рыночной стоимости подразумевает наличие доступных альтернативных товаров, из которых потенциальный покупатель всегда может сделать выбор, который бы отражал взаимодействие продавцов, и инвесторов. Это объясняет целесообразность соизмерения рыночной стоимости товара при существующем использовании и альтернативной рыночной стоимости, что особенно важно при оценке недвижимости» [14, с. 46].
Процесс оценки объектов недвижимости характеризуется наличием ряда особенностей.
Во-первых, оценивание стоимости недвижимого имущества, в отличие от других материальных активов хозяйствующих субъектов, достаточно тесно связана с длительностью срока инвестирования в силу того, что вложения в недвижимость являются малоликвидным активом.
Во-вторых, в системе оценки недвижимости наблюдается наличие трудности, связанной с определением периода ожидания, когда покупатель станет правообладателем актива, а также трудности в определении стоимости объекта в будущем, после получения на него прав.
В-третьих, трудность заключается в относительно длительном периоде (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающим несколько циклов развития рынка недвижимости.
В-четвертых, при оценке недвижимости часто сталкиваются со сложностью получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости [11, с. 41].
Обратим внимание на классификацию видов стоимости недвижимости, элементом которой является исследуемая рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость выражает ценность экспертируемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. Балансовая стоимость – это стоимость объекта оценки, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости на момент ввода объекта в эксплуатацию, скорректированной на общую сумму переоценок основных фондов.
Восстановительная стоимость – это текущие затраты на воспроизведение копии оцениваемых улучшений в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые существуют в оцениваемом объекте.
Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизводства улучшений, имеющих такую же эквивалентную полезность, как и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. Ликвидационная недвижимость – это цена, по которой объект недвижимости можно реализовать в короткие сроки. Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости.
Ныне действующие в России технологии оценки стоимости недвижимости и других капитальных активов восходят к Международным стандартам оценки (МСО), принятым на вооружение Российским обществом оценщиков (РОО) как первой саморегулируемой российской оценочной организацией:
— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом №256 от 20 июля 2007 г. [3];
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г. [5];
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г. [6];
— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2014 г. [7].
При оценке недвижимости, как и при оценке любых других активов, учитываются определенные принципы. Данные принципы можно сгруппировать по смежным признакам. К принципам оценки недвижимости, основанным на представлениях покупателя или инвестора, относятся следующие.
Во-первых, полезность, под которой понимается способность активов удовлетворять потребности пользователей в течение определенного промежутка времени и на определенной территории. Для каждого собственника недвижимого имущества полезность является индивидуальной, а выражается она в способности активов генерировать доход для потенциального владельца.
Во-вторых, замещение, в соответствии с которым осведомленный потенциальный собственник недвижимого имущества (покупатель) не станет, платит за покупку данного имущества денежные средства в большем размере, чем он мог бы заплатить за покупку аналогичного объекта недвижимого имущества с теми же характеристиками качества и полезности. Отметим, что данный принцип является базовой основой для любых методологических подходов к оценке недвижимости – доходного, затратного и рыночного в частности.
В-третьих, важен принцип предвидения, в соответствии с которым стоимость недвижимого имущества определяется посредством учета ожидания выгод, которые могут быть получены от эксплуатации или передачи прав на объект недвижимости в будущем. Мамонова А.А. [10, с. 132] выделяет следующую классификацию принципов оценки недвижимости.
В соответствии с данной классификацией, принципы оценки недвижимости включают в себя: принцип вклада, сбалансированности, изменения, соответствия, спроса и предложения, конкуренции. Примечательно, что во второй классификации принципы оценки стоимости объектов недвижимого имущества разделяются на две группы: принципы, связанные с производством, и принципы, связанные с рынком.
Первая группа принципов, связанных с производством, направлена на учет факторов, влияющих на стоимость создания и эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, данные принципы будут иметь особую значимость в тех случаях, когда для покупателя или потенциального собственника недвижимости важны возможности, например, реконструкции недвижимости.
Вторая группа принципов, связанная с рынком, актуальна для учета теми потенциальными собственниками недвижимости, которые планируют осуществить ее последующую перепродажу или, например, сдавать объект недвижимого имущества в аренду.
В итоге, можно сделать вывод о том, что учет тех или иных принципов при осуществлении оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества должен осуществляться на основе ключевых целей дальнейшего использования недвижимости, которые могут быть различными в каждом конкретным случае. Таким образом, нами было рассмотрено понятие, правовое обеспечение и принципы оценки стоимости недвижимости. Для осуществления оценки необходимо использовать различные методологические подходы.