Курсовая с практикой на тему Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Содержание:

Введение 5
1.Теоретические аспекты оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании 7
1.1.Понятие и сущность ипотечного кредитования 7
1.2.Сущность и виды объектов недвижимости 11
1.3. Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита 15
2.Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании в ПАО «ВТБ» 20
2.1.Краткая экономическая характеристика ПАО «ВТБ» 20
2.2. Основные критерии оценки недвижимости в ПАО «ВТБ» 23
3. Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования 28
3.1 Характеристика объекта оценки 28
3.2. Расчет стоимости объекта оценки 31
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 37
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 39

Введение:

Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли — продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.
Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 — 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными [6, c.75].
Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.
Теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.
Объект курсовой работы – оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании.
Предмет курсовой работы – отношения, которые возникают в процессе оценке объекта недвижимости при ипотечном кредитовании.
Цель курсовой работы – изучить особенности оценки при ипотечном кредитовании.
Задачи курсовой работы:
– изучить теоретические аспекты оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании,
– изучить условия оценки недвижимости при ипотечном кредитовании в ПАО «ВТБ»,
– провести расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования.
В курсовой работе применялись общенаучные методы — дедукция и индукция, классификации, графический и статистический анализы, системный анализ.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
 

Заключение:

Улучшить жилищные условия – это нормальное желание каждого человека. Но в современное время приобрести жилье за собственные средства предоставляется ни всем. Оформление ипотечного кредита — самый доступный и надежный способом получить заветное жилье.
Первоначально в банке рассчитывается сумма займа на основе степени платежеспособности и уровня дохода заемщика. Но ключевым фактором при определении размера ипотечного кредита является оценочная стоимость предмета залога.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательным условием для оформления ипотечного кредита является экспертная оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости, чтобы банк мог в сжатые сроки продать залоговое имущество при невозможности погашения долга заемщиком.
Все банки на территории РФ предоставляют ипотечный кредит только после предоставления заключения об оценке стоимости недвижимости, выполненное в форме отчета.
Несмотря на то, что проведение оценочной экспертизы стоимости квартиры для оформления ипотечного кредита необязательная процедура, но выдача кредита с ней значительно упростится для кредитозаемщика. Оценивание жилья для ипотеки оказывает влияние на многие важные моменты: от нее зависит, на какую сумму банк одобрит кредит, какой размер первоначального взноса будет установлен и насколько большим будет ежемесячный платеж по кредиту, включая обязательное страхование. Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.
Для российского рынка группа ВТБ – это ключевой финансовый институт с широким спектром корпоративных, транзакционных и инвестиционных продуктов, обслуживающий как ведущие предприятия страны, так и предприятия малого и среднего бизнеса. По итогам 2017 года группа ВТБ вышла на целевые показатели чистой прибыли и рентабельности капитала, при этом финансовые результаты показали положительную динамику по сравнению с предшествующим годом.
ВТБ не выдаст клиенту кредит на большую сумму, чем указана в отчёте оценщика. И, если продавец недвижимости не снижает цену, заёмщик будет искать недостающую часть денег самостоятельно или другой вариант жилья для покупки. Может ли банк сам определить стоимость недвижимости? Акт оценки недвижимости для ВТБ, согласно методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциации Российских банков, не должен содержать более 30 страниц печатного текста. В случае ипотеки в ВТБ экспертиза требуется для исключения манипуляций с деньгами и жильём.

Фрагмент текста работы:

Теоретические аспекты оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании
1.1.Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование (ипотека) представляет собой особый банковский продукт, позволяющий наиболее быстрым способом решить жилищный вопрос: приобрести комнату, квартиру, собственный дом либо участок земли под его строительство.
Ипотека в России может предоставляться на различных условиях, ознакомиться с которыми следует перед тем, как обращаться в тот или иной банк за займом на жилье.
Ипотека — это отличное от других кредитных продуктов предложение, крупная денежная сумма, которая выдается на длительный срок. При этом приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) банку, выдавшему кредит, в качестве гарантии возврата заемщиком средств.
Развитие ипотечного кредитования в России ведет свою историю с середины 18 века, когда были созданы первые банки для дворян-землевладельцев. После отмены в 1861 году крепостного права в России сложилась целая система ипотечного кредитования: из государственных, акционерных, сословных, взаимных кредитных учреждений и товариществ, выдававших ссуды под залог земли и жилой недвижимости.
В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.), а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд руб.).
Сейчас практически любой банк имеет в своем портфеле несколько программ ипотеки, сотрудничает с теми или иными застройщиками, брокерами и риэлторами. Однако несмотря на большое разнообразие программ, можно выделить ряд особенностей отечественной ипотеки.
Во-первых, стороны кредитных отношений являются залогодателем и залогодержателем. Залогодатель — лицо, закладывающее приобретаемую недвижимость, залогодержатель — сторона, принимающая залог квартиры.
Во-вторых, ипотечное обязательство требует составления юридически грамотного договора. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в нем обязательно указывают:
– предмет ипотечного кредита и оценку его стоимости;
– сведения о сроках выполнения обязательства, сумме и особенностях;
– сведения о внесудебном порядке взыскания;
– данные залогодателя.
Сведения об ипотеке вносят в ЕГРП. До выплаты займа клиентом квартира остается в залоге у банка (то есть находится под обременением).
Услуга ипотечного кредитования — долгосрочный банковский продукт, по условиям которого за установленный период клиент обязуется выплатить банку стоимость приобретенного жилища вместе с оговоренной процентной ставкой.
Средний срок погашения кредита сегодня равняется 10–15 годам, однако максимальный срок погашения кредита может варьироваться и достигать даже 30 лет [8, c.113].
Условно принято выделять долговые ипотечные обязательства нескольких видов:
– краткосрочные (период выплат до 10 лет);
– среднесрочные (выдаются на 10–20 лет);
– долгосрочные (превышают 20 лет, однако должны быть погашены не более чем
Многими банками и кредитными организациями устанавливается строго фиксированный срок выплаты ипотечного кредита, однако в зависимости от ситуации сроки могут быть изменены.
Долгосрочная ипотека позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа, легче совершать частично-досрочные погашения по мере возможности.
Краткосрочные долговые обязательства обязуют клиента погасить кредит за 5–10 лет. Главное преимущество этого типа состоит в том, что за меньший срок придется выплачивать меньше процентов, в результате покупка жилья будет выгоднее.
Минусами краткосрочной ипотеки являются высокий ежемесячный платеж и вероятность получить отказ в кредитовании в том случае, если у банка появятся основания для сомнений в платежеспособности клиента.
Каждый из типов кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому следует тщательно выбирать соответствующий период, за который можно погасить ипотечный заем в полном объеме и без просрочек.
Важнейшим вопросом при оформлении займа является минимальная и максимальная сумма, которую можно получить для улучшения своих жилищных условий.
На размер минимальной суммы ипотечного займа напрямую влияет политика банка. В 2018 году эта сумма составляет около 30% от общей стоимости приобретаемой жилплощади. В некоторых случаях кредитная организация готова предоставить от 10 до 20% общей суммы под заем, однако делается это с большой неохотой, так как наиболее выгодными являются операции с крупными суммами.
Максимальная сумма займа зависит от возможностей банка. Размер суммы, предоставляемой клиенту, варьируется от 70 до 80% стоимости квартиры, реже можно встретить предложения сделки на 90% цены, но они нередко ведут к увеличению размера кредитной ставки.
Влиять на максимальный размер могут такие факторы, как финансовое состояние клиента (и его семьи), наличие иждивенцев, долговых обязательств (незакрытых кредитов), кредитная история заемщика.
С целью облегчить гражданам выплату ипотечного кредита с 2015 года Правительством РФ была разработана особая программа государственной поддержки, осуществляемая Государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Получаемые клиентом субсидии уменьшают сумму основного долга и облегчают ежемесячные процентные выплаты [10, c.144].
Право претендовать на государственную поддержку появилось у следующих категорий граждан:
– опекунов несовершеннолетних детей и усыновителей;
– ветеранов войны;
– инвалидов I и II групп;
– родителей ребенка-инвалида.
Подтвердить обстоятельства, требующие помощи государства в выплате ипотеки, необходимо, предоставив соответствующие документы в Государственное Агентство.
Программа господдержки проводится в несколько этапов:
– средства, выделенные государством, перечисляются на счет, через который происходит автоматическое погашение части долга;
– государством предоставляются субсидии в 5% дополнительно в случае, если на момент оформления договора в семье появляется ребенок;
– участники программы получают статус льготников;
– погашение по программе осуществляется во всех банках РФ;
– поддержка предоставляется гражданину однократно.
Кроме этого, программа государственной поддержки требует соблюдения ряда требований. Так, приобретаемое жилье должно быть для собственника единственным, стоимость квартиры не должна превышать стоимость аналогичного жилья по региону более чем на 60%, площадь помещения должна соответствовать установленным государством размерам.
Современный рынок недвижимости в России условно можно разделить на два типа — строящийся дом (новостройка) и уже эксплуатирующееся (вторичное) жилье. В соответствии с типом жилища банковские программы ипотеки предлагают клиенту разные условия займов.
При выборе типа жилья необходимо учесть все особенности кредитования.
Так, первичная ипотека предоставляется банком только на жилые помещения, находящиеся в строительстве, в качестве залога выступает право требования клиента прав на строящееся помещение, ипотека и вся документация оформляются только после сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, пакет документов, необходимый для завершения сделки, придется собирать дважды — с целью регистрации участия в долевом строительстве и для установления за клиентом права собственности на жилье.
В качестве залога во вторичной ипотеке выступает готовое жилое помещение, а необходимые документы подаются единожды — для оформления ипотечной сделки и регистрации собственника в ФРС.
Выбрать программу на первичном рынке жилья стоит в том случае, если заемщик:
– планирует впоследствии продать квартиру по более выгодной цене;
– хочет сделать квартиру полностью «под себя»;
– готов платить страховку только за имущество, исключая расходы на проверку предыдущих владельцев (титул).
Вторичная ипотека подходит тем, кто:
– не желает вкладываться в отделку помещения;
– отдает дань уважения качеству жилого дома;
– хочет скорее въехать в новую квартиру.
Практически любой банк в России кредитует покупку как новостроек, так и вторичного жилья [12, c.156].