Курсовая с практикой на тему Оценка ликвидационной стоимости имущества

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки 7

1.2 Ликвидационная стоимость недвижимости и методика ее расчета 13

ГЛАВА 2. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСК 17

2.1 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости в городе Челябинске 17

2.2 Расчёт стоимости офисной недвижимости с использованием сравнительного и доходного подхода 19

2.3 Перспективы развития оценки офисной недвижимости 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 46

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 51

ПРИЛОЖЕНИЯ 54

Введение:

Недвижимое имущество в настоящее время является важным объек-том экономического исследования и анализа.

Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости – все это провоцирует его участников по-стоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количе-ством заключенных сделок купли-продажи, принятых решений об инве-стировании в недвижимость и ее девелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными.

Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегмента-ции рынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способу генерации дохода выявлено четыре сегмента: индустриальная, специализированная, доходная и предназначенная для личного пользова-ния жилая недвижимость.

Исследование рынка офисной недвижимости позволило определить, что по способу генерации дохода существуют два разных класса – типич-ные и нетипичные объекты офисной недвижимости. Для целей оценки вы-явлено, что доходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в арен-ду площадью и ставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходы нетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящих доход (номер к гостинице, посадочное место в кино-театре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления. Очевидно, что у нетипичных объектов офисной недвижимости возникают и дополнитель-ные источники получения доходов (гостиница — поступления от рестора-нов, баров, услуг химчистки, фитнес-клуб – поступления от баров, персо-нальных тренировок и т.д.). Таким образом, в объектах нетипичной офис-ной недвижимости наблюдается синтез элементов недвижимости и бизне-са. Дифференцированные источники получения доходов, важность факто-ра управления подобными нетипичными объектами офисной недвижимо-сти позволяют сделать вывод, что с целью определения их стоимости воз-никает необходимость учета бизнес-составляющей в виде отличных от ти-пичных объектов недвижимости источников получения доходов.

Классические методы оценки недвижимости, основанные на показа-телях сдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичной офисной недвижимости. Анализ объектов офисной не-движимости с бизнес-потенциалом как объекта оценки, включающий ис-следование факторов, влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектов недвижимости в виде необходимости учета загруз-ки, стоимости предоставления услуг, влияния менеджмента и т.д., позво-лил сделать вывод, что для их оценки наиболее рациональным представ-ляется использовать сочетание элементов методов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованных методов оценки подобных объектов офисной недвижимости с бизнес-составляющей.

Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, прино-сящей доход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило вы-явить, что наиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительного подходов, которые в большей степени учитывают осо-бенности данных объектов, а именно структуру доходов и расходов, сте-пень риска инвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на их стоимость.

Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценке офисной недвижимости также определяет актуальность темы ис-следования. По этой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка офисной недвижимости уточнение понятийного аппарата, призна-ков классификации объектов офисной недвижимости и факторов, влияю-щих на формирование стоимости и доходы недвижимости, потребовало дополнительных теоретических исследований, результате которых изло-жены в данной работе.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам оценки не-движимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специа-листов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Фе-дотовой М.А. Работы названных авторов больше отражают классический вариант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. От-дельные вопросы функционирования рынка офисной недвижимости нашли отражение в трудах: Грабового П.Г., Валдайцева С.В., Озерова Е.С., Смоляка С.А., Попова Г.В. и др.

Большой вклад в развитие методов оценки офисной недвижимости внесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д., Грабовой П.Г., Грибовский С.В., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., Миллер Н.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.

Изучение методов оценки офисной недвижимости с бизнес-потенциалом, в особенности в рамках доходного подхода, нашло отраже-ние в трудах таких ученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Дерус Дж., Рашмор С., Ралей Л., Рогински Р.

Анализ работ названных авторов показал, что требует совершен-ствования методика определения стоимости офисной недвижимости, в особенности нетипичных объектов с бизнес-потенциалом, не рассмотрена методика оценки их стоимости, учитывающая факторы стоимости. Кроме того, не в полной мере исследованы способы расчета ставки дисконтиро-вания для оценки офисной недвижимости с бизнес-потенциалом, не изуче-но влияние на их стоимость различных ценообразующих факторов.

Необходимость совершенствования методов оценки стоимости не-движимости, приносящей доход, в особенности недвижимости с бизнес-потенциалом, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в об-ласти понятийного аппарата офисной недвижимости, обусловливает акту-альность темы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.

Целью курсовой работы является анализ особенностей оценки офисной недвижимости на примере города Челябинска.

Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:

— рассмотреть офисную недвижимость как объект оценки;

— изучить ликвидационную стоимость недвижимости и методику ее расчета;

— выявить факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости в городе Челябинске;

— произвести расчёт стоимости офисной недвижимости с использова-нием сравнительного и доходного подхода;

— определить перспективы развития оценки офисной недвижимости в г. Челябинске.

Объектом исследования является офисная недвижимость.

Предметом исследования являются подходы и методы оценки офис-ной недвижимости.

Методологической и теоретической основной работы послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценке недвижимости, приносящей доход, диссертационные работы по указанной проблематике, а также законодательные и нормативные доку-менты Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Между-народные стандарты оценки.

Методология исследования базируется на использовании классиче-ских научных методов и приемов: системного подхода к объекту и пред-мету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группи-ровки, моделирования, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность курсовой работы. Информационной ос-новой исследования послужили монографии и публикации в периодиче-ских изданиях, в том числе зарубежных специалистов, нормативные до-кументы.

Заключение:

Проведенный анализ показал, что тема оценки торговой и офисной недвижимости в последнее время становится все более актуальной, что связано с увеличением количества предложений именно по этому виду коммерческой недвижимости. Оценка офисных помещений и оценка тор-говых помещений затрудняется тем, что достоверной информации о ценах сделок по купле-продаже офисов и торговых площадей достаточно мало. Именно отсутствие достоверной информации о стоимости сделок нередко не дает возможности оценить офис в короткие сроки. Реальная рыночная стоимость офиса по согласованию сторон сделки не всегда указывается в документах, поэтому оценщик при оценке торговой и офисной недвижи-мости вынужден по крупицам собирать требуемую для оценочных меро-приятий информацию. Понятно, что такое положение вещей существенно удлиняет процесс оценки офисного помещения, оценки офисного здания или оценки торговых площадей.

Рынок – очень динамичная субстанция. Вне зависимости от факто-ров, действующих на него, он «живет» и развивается. В настоящее время на экономику России оказывают влияние многие тенденции макроэконо-мического уровня, изменяющие ее как в отрицательную, так и в положи-тельную сторону. Такой момент, как, например, снижение курса рубля, благотворно влияет на экспорт, но отрицательно — на импорт. Превыше-ние экспорта над импортом увеличивает размер ВВП государства, но не-сколько снижает уровень благосостояния населения страны. Повышение ставки рефинансирования снижает уровень инфляции, но «замораживает» деловую активность компаний. Однако, хотя темп инфляции несколько снизился за счет интервенций ЦБ, уровень ее значительно сказался на це-нах, особенно по группам потребительского сектора. В перспективе по прогнозам министерства экономического развития ожидается увеличение количества безработных. Безусловно, отрицательное влияние на рыноч-ную среду России оказывают санкции ряда иностранных государств, но в то же время этот факт вынуждает российский бизнес искать оптимальные пути решения дальнейшего развития с подключением исключительно внутренних резервов.

Не миновали эти факторы и рынок недвижимости, причем весь спектр этого рынка.

Рыночную стоимость офиса или помещения для торговли требуется установить в самых разнообразных ситуациях. При этом оценить офис или магазин заказчику услуги может понадобиться с разными целями. Давайте посмотрим, каковы основные цели оценки офисных и торговых помещений сейчас наиболее распространены.

Чаще всего оценка офисных помещений для определения реальной рыночной стоимости офиса, а также оценка торговых помещений требует-ся при желании собственника сдать свою недвижимость в аренду, продать её, либо самому купить недвижимый объект. Также оценить офис необхо-димо с целью установления кредитоспособности организации, если её ру-ководство хочет взять крупный банковский кредит. В этом случае оценка торговых площадей или оценка офисных помещений определяет цену ак-тива предприятия, его место и роль в бизнесе заказчика услуги оценки торговой и офисной недвижимости. И на основании отчета оценщика об оценке офисного здания, помещения или торговой площади банк прини-мает решение о выдаче кредита, а также о его размерах и об условиях кредитования. Другими словами, грамотный и взвешенный отчет об оцен-ке офисных помещений (оценке торговых помещений) является гарантией получения займа на выгодных для заемщика условиях и в тех объемах, на которые он рассчитывает.

Нередко оценить офис нужно для привлечения новых инвесторов. Каждому бизнесмену понятно, что дополнительные финансовые средства, направленные на развитие предприятия, способны существенно улучшить экономические показатели бизнеса, поэтому вопросам поиска инвесторов всегда уделяется особое внимание. И каждому инвестору, в свою очередь, также понятно, что сначала следует ознакомиться с независимым отчетом эксперта об оценке торговой и офисной недвижимости, а уж затем прини-мать решение об инвестировании своих средств в конкретную компанию. При оценке торговых площадей (оценке офисных зданий и помещений) специалист оценочной компании определяет не только рыночную цену на объект коммерческой недвижимости, но еще и устанавливает параметры рисков для инвестора. Важно понимать, что ни один инвестор без взве-шенного отчета об оценке торговой и офисной недвижимости не рискнет вложить свои деньги в предприятие, надеясь на «авось».

Еще одной распространенной целью оценки офисного помещения и торговых площадей является желание собственника застраховать свое имущество. Оценить офис в этом случае требуется для установления сум-мы страхового возмещения. Независимый оценщик определяет действи-тельно реальную стоимость недвижимости, и, как следствие, суммы стра-хового возмещения на основании его отчета об оценке торговой и офис-ной недвижимости отвечают ожиданиям человека. Если же оценку офис-ных помещений или оценку торговых помещений производят штатные оценщики страховой компании, надеяться на «честную» величину возме-щения по страховке, конечно же, не приходится.

Один раз в год по существующему в нашей стране законодательству владелец организации имеет право провести оценку торговой и офисной недвижимости, принадлежащей ему, с целью перерасчета стоимости (ча-стичного или полного) основных фондов предприятия. Подобный пере-расчет при грамотной оценке торговых помещений (или офисных) дает возможность значительно снизить расходы компании на налоговые вы-платы в казну государства.

Нельзя не отметить еще и такие цели оценки торговой и офисной не-движимости, как необходимость урегулирования каких-либо споров по имуществу, внесение недвижимости на баланс предприятия, либо, наобо-рот – снятие с баланса, внесение офиса или торгового помещения в каче-стве вклада в капитал уставный.

В ходе исследования были выявлены следующие проблемные мо-менты в существующих методах оценки офисной недвижимости:

Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает стоимость недвижимости с точки зрения понесенных издержек, то есть затраты на приобретение активов не обуславливают прогнозируемые доходы. В наибольшей степени он применим при оценке имущества для целей стра-хования, также для оценки объектов нового строительства – технико-экономический анализ нового строительства, для определения наилучше-го и наиболее эффективного использования земли. Также он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного нало-гообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. А объектом данного исследования явля-ется недвижимость, которая генерирует доход – типичная и с бизнес-потенциалом. Для целей определения эффективности и доходности недви-жимости затратный подход не носит информативного характера и в рам-ках данного исследования подробно не описывается.

Для оценки типичной офисной недвижимости и нетипичной с бизнес-потенциалом целесообразнее в рамках доходного подхода использовать метод дисконтированных денежных потоков. При построении денежного потока необходимо учитывать все возможные источники получения дохо-да, главным же показателем дохода будет для типичной офисной недви-жимости — площадь объекта и уровень арендной ставки, а для недвижимо-сти с бизнес-потенциалом — уровень загрузки и стоимость услуг. В рос-сийской практике изучена пока только оценка недвижимости, включаю-щая арендные источники получения дохода.

Отличительной особенностью оценки в рамках доходного подхода является то, что расчет ставки дисконтирования по классической модели для оценки недвижимости использовать можно для оценки типичной офисной недвижимости. Для оценки же недвижимости с бизнес-потенциалом целесообразно рассчитывать ставку дисконтирования, кото-рая будет учитывать риски вложения, связанные с ведением бизнеса, а не только арендные источники получения дохода.

Проведенный анализ российской практики оценки офисной недви-жимости в рамках сравнительного подхода позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, существует проблема, связанная с закрытостью ин-формации на рынке, что не всегда представляет возможным использовать сравнительный подход. Во-вторых, отсутствует возможность четкого определение подсегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки и объект-аналог. С одной стороны, это политический фактор, который слабо поддается регулированию и изменению. С другой стороны, при яв-ном отсутствии информации на рынке, метод парных продаж в рамках сравнительного подхода невозможно использовать.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки

Офис – это место, которое способно приносить прибыль по всем направлениям, как выдавать определенный продукт, который потом бу-дет использоваться в дальнейшем, так и способствовать развитию эконо-мики отдельно взятого района или города .

Следует отметить, что под офисной недвижимостью можно подра-зумевать практически любые предприятия, как крупные, так и мелкие. Очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижи-мость, поскольку практически любая организации подходит под это определение, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость одна из самых востребованных на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся .

Правильный выбор офисного помещения важен для любой компа-нии, вне зависимости от её размеров и рода деятельности. Консультанты советуют, прежде всего, учитывать функции, которые будет выполнять искомое офисное помещение. Многое здесь зависит от рода деятельности. Например, компании, связанные с перевозками тяготеют к близости к складским помещениям. Если же компания ищет представительский офис или помещение для штаб-квартиры, основное внимание уделяется пре-стижному местоположению и презентабельности здания. При этом пара-метр престижности особенно актуален для компаний, работающих с большими потоками статусных клиентов