Курсовая с практикой на тему Общие положения о договоре аренды

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 5
§ 1. Понятие договора аренды и его существенные условия 5
§ 2. Существенные условия договора аренды 11
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 16
§ 1. Классификация договоров аренды 16
§ 2. Форма и государственная регистрация договора аренды 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 31

Введение:

Актуальность темы исследования. Договор аренды является одним из самых популярных. Договор аренды отнесен к группе сделок, которые регламентируют отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет к смене титула собственника, а, соответственно, в юридическом смысле он формирует такие отношения товарообмена, при которых товаром признается не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору может быть передано арендатору исключительно в пользование, иногда в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Законодатель предусматривает достаточно много видов договора аренды, каждый из которых имеет свои особенности, в зависимости от предмета оговора, его формы, а также прав и обязанностей сторон по такому договору. При этом следует отметить, что сторонами договора аренды могут быть как физические лица, так и индивидуальные предприниматели, муниципальные образования и т.д., т.е. круг субъектов, которые могут заключать договор аренды, достаточно широк.
Проблема выбранной темы исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, которое регламентирует арендные отношения, т.е. практику их применения. Проблемы возникают при определении существенных условий договора аренды, определении прав и обязанностей сторон, а также при расторжении договора аренды. При исследовании проблем договора аренды ученые наибольшее внимание уделяется исследованию проблем договора аренды зданий и сооружений. Большой интерес они вызывают потому, что по этому вопросу не всегда совершена позиция законодателя . Обращаясь к договору аренды помещений, зданий и сооружений, а также к договорам аренды предприятий следует отметить и проблему, которая возникает при государственной регистрации таких договоров.
Цель исследования – на основе юридической литературы и обширной арбитражной практики комплексно охарактеризовать отношения, возникающие из договоров аренды.
В соответствии с поставленной целью решались следующие задачи:
¾ раскрыть содержание понятия договора аренды, и его существенных условий;
¾ охарактеризовать существенные условия договора аренды;
¾ исследовать отдельные виды договора аренды;
¾ рассмотреть форму договора аренды.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды.
Предметом исследования служит гражданско-правовой договор аренды, правовые акты, регулирующие указанную гражданско-правовую сделку.
Методологическая основа данной работы обусловлена спецификой изучения материала и задачами исследования. В основе исследования заложены принципы системности и научной объективности. Использование фундаментальных методологических принципов научной объективности позволило проследить специфику договора аренды в российском законодательстве. Использование в работе подобных общенаучных методов исследования, как наблюдение, сравнение, анализ и синтез позволили наиболее полно рассмотреть имеющийся материал.
Теоретической основой исследования явились труды таких ученых как: Смирнов В.В., Лукина З.П., Барков А.В., Смирнова А.А., Яременко Н.Н., Елисеева Е.Ю., Иванова С., Суханов Е.А., Герасимова В.О., Баринов Н. А., Барышев С.А., Сторожева А. Н., Веселова О.С., Мельник М.В., Трубникова Е.В., Королёва Е.В., Игнатова Ю.Н. и других ученых-цивилистов.
Структура работы определена целями и задачами исследования. Работа имеет введение, две главы, включающие в себя четыре параграфа, заключение и список использованной литературы.

Заключение:

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Общие положения о договоре аренды закреплены в ст.ст. 606-625 части второй ГК РФ.
Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.
Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.
Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону. Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.
К существенным условиям договора аренды относится условие о предмете аренды. Предмет договора может быть определен как предоставленное во временное возмездное пользование, движимое или недвижимое имущество. Отсутствие в договоре точных данных об объекте аренды дает основание считать условие о предмете договора несогласованными. Следовательно, договор будет признан незаключенным. К существенным условиям договора аренды также следует относить также арендную плату.
Договор аренды между физическими лицами может быть заключен в устной форме. В тех случаях, когда одной из сторон является юридическое лицо, а также если аренды заключается на срок более одного года, законодателем регламентировано то, что такой договор должен быть обязательно заключен в письменной форме. Что касается договора аренды недвижимого имущества, то такой договор имеет обязательную письменную форму, требует государственной регистрации и не нуждается в заверении у нотариуса. Также имеется требование, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Классификация договоров аренды законодателем осуществляется на основе вида арендуемого имущества и специального субъектного состава.
В теории также предлагается классификация договоров аренды на две большие группы: договор аренды движимого имущества и договор аренды недвижимости.
Первой проблемой является то, что нет определенного критерия для систематизации типов договора аренды.
Второй проблемой является «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества, т.е., тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства.
Третьей проблемой является то, что ко многим видам договора аренды применяются нормы § 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными законами.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1. Понятие договора аренды и его существенные условия

С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.
Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.
Общие положения о договоре аренды закреплены в ст.ст. 606-625 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) . Законодатель подробно регламентировал понятие, содержание, условия заключения данного договора. Рассмотрим его общую характеристику.
Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.
Отечественные цивилисты сходятся во мнении, что аренда является договорным институтом, то есть арендные правоотношения возникают между субъектами (операторами) в результате заключения теми договора аренды. То есть, иными словами, об аренде можно говорить, как о юридическом факте, имеющем форму договора .

Содержание:

Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды 6
1.1. Понятие и условия договора аренды 6
1.2. Виды имущественного найма 13
2. Правовая природа договора аренды 18
2.1. Содержание договора аренды 18
2.2. Расторжение (изменение) договора аренды 23
3. Обзор судебной практики по спорам, возникающих из договора аренды 29
Заключение 38
Список использованной литературы 41

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Для возможности использования дополнительных ресурсов при получении прибыли, а также необходимости иметь определенные гарантии защиты своих интересов от действий недобросовестных контрагентов, субъектами гражданского права используется договор аренды.
Данный договор является одним из наиболее востребованных в практике гражданско-правовых договоров. Подобная ситуация объясняется тем, что далеко не всегда у субъектов договорных отношений, занимающихся на постоянной основе производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг, есть возможность приобретать в собственность необходимое для осуществления таких функций имущество – здания, сооружения, транспортные средства, нежилые помещения, земельные и лесные участки. Помимо этого, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее, эффективнее для производственных нужд, экономически выгоднее именно аренда различных видов имущества, а не приобретение её в собственность.
Именно детальное теоретическое исследование единого правового режима договора аренды, содержащего основные характеристики и нормы регулирования арендных отношений, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. А поскольку общие положения договора аренды являются фундаментальными и применяются как основа в других видах договоров аренды, это позволит избежать многих возможных споров. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор аренды.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора аренды, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере аренды и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
• уточнить понятийный аппарат и существенные особенности различных видов имущественного найма в гражданском праве России;
• всесторонне исследовать теоретические положения о договоре аренды;
• выявить особенности гражданско-правовых договоров аренды;
• проанализировать основные проблемы при применении правовых норм о договоре аренды;
• выработать предложения по совершенствованию гражданских правоотношений в сфере аренды.
• исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору аренды.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора аренды среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора аренды.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров аренды, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений аренды внесли ученые цивилисты М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров аренды.
Настоящая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В первой главе будет дана общая характеристика договора аренды, а также виды имущественного найма. Во второй главе определена правовая природа договора аренды. В третьей главе будет осуществлен обзор судебной практики по спорам, возникающих из договора аренды. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как аренда.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора аренды зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, договор аренды не получил достаточного распространения в силу своей специфики. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой – при концентрации имущества в руках собственника и отсутствии интереса в самостоятельном извлечении дохода с этого имущества, он может передавать его другим участникам гражданских правоотношений во временное владение и пользование на взаимовыгодных условиях. Личный интерес арендатора обусловлен стремлением приумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества, при этом, не вкладывая денежные средства на приобретение необходимого для предпринимательской деятельности имущества.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся аренды, так и отдельных видов аренды, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Поскольку процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным регулированием отношений между арендодателем и арендатором по договорам аренды, вполне справляется с возложенной обязанностью. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере аренды непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно соотношения общих оснований для расторжения договора, содержащихся в первой части Гражданского кодекса РФ и специальных, предусмотренных в главе 34 ГК РФ. Для правильного толкования и применения норм гражданского законодательства, как уже было отмечено в третьей главе, необходимо сформировать единообразные подходы к разрешению подобных споров и выработке позиции по этому вопросу в постановлениях и информационных письмах президиума ВАС РФ. С другой стороны необходимо соблюдать определенные границы, которые позволят не подменить единообразными подходами законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права.
Вышеуказанная проблема на данный момент не единственная, к примеру, в судебной практике многочисленные споры возникают из арендных отношений по вопросам применения ст. 609 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора аренды). Так, позицией ВАС РФ дополняются требования гражданского кодекса РФ об обязательной государственной регистрацией недвижимого имущества, что данная императивная норма применима к договору субаренды и к договору перенайма. Этим приведенным примером не исчерпываются проблемы в правоприменительной практике, и принятые Высшим Арбитражным судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не способствуют устранению до конца существующих проблем, соответственно назрела необходимость разрешения проблем, связанных с применением норм главы 34 ГК РФ об аренде на законодательном уровне. Это, во-первых, не позволит подменить законодательные нормы обзорами судебной практики с единообразным подходом решения споров, возникающих из договоров аренды, во-вторых, систематизирует и кодифицирует тот массив логически выверенных и согласованных правил регулирования арендных отношений.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора аренды, участие в этих правоотношениях различных субъектов гражданского права, наделенных необходимым объемом правосубъектности, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором аренды.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре аренды.

Фрагмент текста работы:

1. Общая характеристика договора аренды
1.1. Понятие и условия договора аренды

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где Глава 34 была отведена под регулирование договорных арендных отношений и насчитывает в своем составе более шестидесяти статей. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров аренды, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров аренды. Общие положения об аренде применяются к отдельным видам договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами об этих договорах.
Итак, согласно ст. 606 ГК РФ договором аренды (имущественного найма) является договор, при котором арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Отличительной чертой данного договора аренды, позволяющей отграничивать его от других гражданско-правовых договоров, является передача имущества арендодателем, не сопровождаемая переходом права собственности на это имущество к арендатору. Однако существует другая точка зрения, что по своей природе договор аренды ведёт к расщеплению, раздвоению отношений собственности. При аренде собственник имущества часть своих прав по использованию передаёт арендатору и тем самым становится собственником с ограниченными правомочиями. Арендатор же приобретает частично правомочия собственника. При этом объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику.
Обращает на себя внимание, что в самой определении договора аренды, законодатель указывает два вида правомочий, находящихся у арендатора на предоставляемое имущество — получение имущества во владение и пользование либо получение только лишь в пользование. Объем правомочий зависит от вида и характера объекта договора аренды, так по договору аренды транспортного средства арендатор получает во владение и пользование транспортное средство, а по договору аренды нескольких помещений в здании, лишь право пользования.
Право пользования арендованным имуществом позволяет извлекать арендатору из него полезные свойства, в виде плодов, продукции и доходов, на которые он получает право собственности. Право владения наделяет арендатора статусом титульного собственника, дающим ему возможность защищать арендованное имущество от посягательств третьих лиц.
Характеристикой договора аренды является его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача арендованного имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя и не является моментом заключения договора.
Еще одной характеристикой договора является его возмездность. За передачу имущества во владение и пользование арендатору, арендодатель получает встречное предоставление в виде внесения арендной платы, согласно договору.
Договор аренды является двусторонним договором, сторонами по которому являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий полной правосубъектностью. Арендодателем имущества выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. К таким лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, как субъекты права хозяйственного ведения, имеющие право сдавать в аренду движимое имущество по своему усмотрению, однако, в отношении недвижимого имущества предприятие должно получить согласие собственника в лице его уполномоченного органа. При изменении или расторжении договора аренды недвижимого имущества, унитарному предприятию нет необходимости получать на это повторное согласие собственника, так как эти действия являются не способом распоряжения имуществом, а правом унитарного предприятия, которое предоставляется ему законом и (или) договором на основании согласия собственника, получаемого до заключения договора. Казенное предприятие, как субъект оперативного управления, может сдать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, лишь с согласия его собственника.
Существенным условием договора аренды, как и всякого гражданско-правового договора, является его предмет, при его отсутствии или недостаточной конкретизации, договор может быть признан незаключенным.
Как указывается профессором Садиковым О.Н. законодательное требование об индивидуализации объекта по договору аренды обусловлено тем, что по окончании срока договора аренды арендатором должно быть возвращено то же самое имущество, что и было предоставлено арендодателем для исполнения договора.
Каких-либо других положений о существенных условиях для данного вида договора в главе 34 не указано. Таким образом, вопрос отнесения того или иного условия к существенным для договора аренды, будет решаться на основании ст. 432 ГК РФ , которая предусматривает, что существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. На практике возникает множество споров в суде относительно существенных условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для отнесения к таковым требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.