Курсовая с практикой на тему Объекты недвижимости как основы формирования инвестиционного портфеля

Содержание:

Введение 2
1. Рынок недвижимости, как инвестиционный рынок 4
1.1 Рынок недвижимости и его основные характеристики 4
1.2 Понятие инвестиций и оценка их эффективности 7
1.3 Особенности инвестиций в объекты недвижимости 10
2 Анализ инвестиций фирмы в недвижимость 14
2.1 Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования 14
2.2 Особенности частных инвестиций в недвижимости 16
2.3 Риски инвестирования в объекты недвижимости 21
3 Оценка эффективности инвестиций в недвижимость 24
3.1 Характеристика рынка недвижимости г. Москва 24
3.2 Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость 32
3.3 Анализ инвестиций в недвижимость г. Москва 34
Заключение 37
Список использованных источников 39

Введение:

Одной из самых важных сфер деятельности любого успешного предприятия являются его инвестиционные операции, иными словами, операции вложения капитала в реализацию тех или иных инвестиционных проектов, которые, в свою очередь, будут обеспечивать компании получение выгод на протяжении длительного периода времени. Исходя из этого, в современном мире сложных экономических взаимоотношений острой проблемой является определение наиболее эффективного направления вложения капитала с целью преумножения его стоимости, что объясняет актуальность выбранной темы исследовательской работы.
Потребность в реализации инвестиций может быть вызвана совокупностью различных факторов, однако, как правило, наиболее распространённым является инвестирование, нацеленное на стратегию роста бизнеса. Таким образом, инвестиции представляют собой непременное условие повышения уровня доходности и рентабельности реализуемой предпринимательской деятельности, что укрепляет позиции компании на рынке свободной конкуренции.
Для современной российской экономики характерна тенденция увеличения инвестиционной активности. Кроме того, наиболее эффективными объектами инвестирования считаются объекты недвижимости, поскольку, даже не смотря на инфляционные скачки, стоимость объектов недвижимости непрерывно возрастает, таким образом, не только сохраняя стоимость вложенного капитала, но и преумножая её.
Объектом исследования является рынок недвижимости города Москвы, а его предметом – недвижимость города Москвы как основа формирования инвестиционного портфеля.
Исходя из этого, целью нашей исследовательской работы является изучение объектов недвижимости как основы формирования инвестиционного портфеля.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Изучить рынок недвижимости и его основные характеристики;
2. Рассмотреть понятие инвестиций и оценку их эффективности;
3. Изучить особенности инвестиций в объекты недвижимости;
4. Рассмотреть основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования;
5. Проанализировать основные способы инвестирования в развитие недвижимости;
6. Изучить риски инвестирования в объекты недвижимости;
7. Изучить методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость;
8. Дать характеристику рынка недвижимости г. Москва;
9. Провести анализ инвестиций в недвижимость г. Москва.
В работе используются такие эмпирические методы как информационный анализ и теоретическое обобщение научной литературы и статистических источников по данной проблеме.
Основными источниками раскрывающими теоретические основы аспектов управления и оценки риска сопровождающего инвестиционную деятельность явились работы Бланк И.А., Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А., Горемыкин В.А., Марголин А.М., Файншмидт Е. и другие.

Заключение:

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств. В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.
Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.
Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.
Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.
Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.
Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.
Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.
Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.
Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Фрагмент текста работы:

1. Рынок недвижимости, как инвестиционный рынок
1.1 Рынок недвижимости и его основные характеристики
В современном мире ни одну из стран с мощной экономикой невозможно представить без хорошо развитого рынка недвижимости. Рынок недвижимости и строительная отрасль в целом, играют значительную роль и являются одними из важнейших отраслей в экономике. Дальнейшее развитие рынка недвижимости невозможно без анализа статистических данных, закономерностей и тенденций его прошедшего развития. В свою очередь, для того чтобы провести качественный анализ необходимо обладать знаниями об основных методах и подходах при изучении рынка недвижимости, а также о факторах, которые влияют на этот рынок. [8]
В настоящее время рынок недвижимости является как средством покупки жилья в собственное пользование, так и инструментом инвестирования, сохранения и увеличения вложенных денежных средств. В связи с этим, аналитические исследования рынка недвижимости становятся более востребованными его участниками. Среди участников можно выделить следующие группы: агентства недвижимости, риэлтерские агентства, частные и институциональные инвесторы, государство и другие.
Исследование рынка недвижимости — вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке [5].
Методика анализа рынка зависит от предмета, который изучает автор:
1. Ценовая ситуация на рынке недвижимости;
2. Спрос и предложение на объекты недвижимости, объем операций на рынке;
3. Ликвидность жилья, доступность жилья для населения;
4. Эффективность инвестиций в объекты недвижимости.
Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости приведены на рисунке 1.1.
Сегодня в России наибольшее распространение в направлении массовой оценки жилья имеют две основные методологии: оценка на основе корреляционно — регрессионного анализа (КРМ) (С. В. Грибовский, Н. П. Баринов), и на основе дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) (Г. М. Стерник, С. Г. Стерник) [1].
Каждый из методов имеет свои плюсы и минусы. Плюсы регрессионного анализа состоят в том, что методика является довольно простой и полученные результаты могут быть с легкостью применены на практике. Минусом является то, что качество оценки сильно зависит от качества анализируемых данных, а также в ограничении количества используемых в оценке факторов.
ДППМ меньше зависит от качества и количества данных, позволяет включить множество различных факторов, но является сложной для проведения неопытным специалистом.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые дают основание для характеристики его как составной части рыночного пространства. К ним можно отнести, в первую очередь, слабый уровень исследования, высокий уровень транзакционных издержек, низкую ликвидность, несбалансированность спроса и предложения и ограниченное количество продавцов и покупателей [3].
Среди факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости можно выделить следующие группы:
Экономические: состояние экономики страны, уровень дохода населения и динамика его изменения, значение показателя ключевой ставки, стоимость строительно-монтажных материалов, тарифы на коммунальные услуги и другое;
Социальные: количество населения и уровень образования;
Законодательные и налоговые: введение дополнительных налогов и сборов;
Экологические: экологическая обстановка в регионе, строительство новых загрязняющих производств.
Отраслевые: количество фирм на рынке, производительность труда.
В настоящее время в России существуют факторы, оказывающие негативное влияние на экономическую обстановку в стране: снижение темпов роста экономик других стран, санкции США и других западных стран и ответные санкции, падение цены на нефть, снижение курса рубля по отношению к другим валютам и т.д.
В связи с этим, можно выделить дополнительные факторы, которые влияют на рынок недвижимости в данный момент: