Курсовая с практикой на тему Массовая оценка объекта недвижимости

Содержание:

Введение 3
1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4
1.1. Назначение и особенности массовой оценки недвижимости 4
1.2. Методы и этапы проведения массовой оценки недвижимости 5
2. Практические аспекты применения методов массовой оценки недвижимости на примере ЦФО 9
2.1. Состав, структура и характеристика сегмента объектов недвижимости Центрального федерального округа 9
2.2. Оценка на примере земельного участка в Московской области 13
3. Рекомендации по совершенствованию применения методов массовой оценки объектов недвижимости 20
3.1. Проблемы применения методов массовой оценки объектов недвижимости 20
3.2. Возможные направления совершенствования применения массовой оценки объектов недвижимости 21
Заключение 24
Список использованных источников 25
Приложения 26

Введение:

Актуальность темы исследования определяется тем, что в последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. В связи с выше сказанным появились публикации и монографии следующих авторов: В.Б. Безруков, В.Н. Бердникова, В.А. Боровкова, О.П. Гришина, В.А. Горемыкин, А.Г. Максимова, А.В. Пылаева. Это также дополнительно подчеркивает актуальность темы курсовой работы.
Кроме того, прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития. Тема точности оценки также важна с точки зрения проблемы ответственности оценщика и проблемы оспаривания результатов оценки и кадастровой стоимости. Следует отметить, что за рубежом вопросы точности давно вышли за рамки научных дискуссий и стали объектом методических разработок и стандартов.
Все сказанное выше определило цель курсовой работы — рассмотреть порядок и особенности массовой оценки объекта недвижимости.
При этом в качестве объекта исследования выступает процесс оценки объектов недвижимости, а в качестве предмета — массовая оценка.
Достижение цели потребовало решения следующих основных задач:
— описать методы массовой оценки объектов недвижимости;
— на конкретном примере рассмотреть оценку рыночной стоимости методами массовой оценки в Центральном федеральном округе;
— сформулировать предложения по совершенствованию методов массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.
Цель и задачи исследования определили структуру курсовой работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений

Заключение:

Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать следующие основные выводы.
Массовая оценка недвижимости — это процесс определения стоимости целых групп объектов недвижимости, в котором используются как обычные методы оценки, так и специфические методы, используемые для массовой оценки недвижимости, и только для нее.
Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента
Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.
Заказчиком массовой оценки недвижимости обычно является государство или муниципалитет. Как правило, эта оценка ассоциируется с налогом на недвижимость. В России в настоящее время закреплены термины «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Кадастровая оценка проводится, прежде всего, в целях определения величины налоговой базы для определения ставок земельного налога.
Полученную в ходе проведение массовой оценки недвижимости экономическую характеристику и сопутствующую оценке информацию некоторые государства используют в иных целях, помимо налогообложения.
Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения. Прежде всего, они могут быть использованы как основа для расчета величины и ставок арендной платы, для определения величины платежа при получении наследства, основы страхования имущества, в качестве платы за регистрацию недвижимости, в целях продажи недвижимости, как информация, используемая в общественных и социальных целях.
В ряде государств эта информация используется для выплаты компенсаций при процедурах консолидации и в ходе земельной реформы или при определении начальной цены при проведении приватизации земли. В России существует практика использования кадастровой стоимости в качестве основы для определения величины ставок арендной платы за землю и недвижимость, а также как база для расчета выкупной цены земли.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости
1.1. Назначение и особенности массовой оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются стандартные методики и статистический анализ. Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки — отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту. Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.
Раньше методы массовой оценки применялись для оценки имущества крупных организаций страны, таких как Сбербанк, Газпром, Роснефть, РЖД.
В настоящее время массовая оценка недвижимости активно применяется для определения кадастровой стоимости объектов городского, областного, регионального и федерального имущества, а также для целей налогообложения организаций и физических лиц, владеющих недвижимостью (оценивают, как городские земли, так и цеха предприятий, квартиры граждан). Именно данный вид оценки для этого подходит лучше всего — поскольку необходимо в сжатые сроки оценить сразу множество объектов различных видов.
Массовая оценка применяется и для целей приватизации: в настоящее время множество крупных государственных предприятий и организаций готовятся приватизировать большое число объектов недвижимости, которыми владеет.
Другими словами, всегда, когда речь идёт о необходимости оценить миллионы имущественных единиц, запускают массовую оценку. Она способна обеспечить потребности как государственного, так и частного сектора.
Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценивания большой группы объектов. Но они при этом должно соблюдаться главное условие — объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими и прочими важными для определения цены характеристиками.
В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта. Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.
Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.
Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.
В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.
Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов — это её главный плюс. Но есть и существенный недостаток — как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален. И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.