Курсовая с практикой на тему Купля-продажа недвижимого имущества

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1.1. Понятие недвижимости и ее правовой режим 6
1.2. История становления и развития договора купли-продажи недвижимости 13
Глава 2. Правовая природа договора купли-продажи недвижимого имущества 22
2.1. Существенные и иные условия договора купли-продажи недвижимости 22
2.2. Форма и государственная регистрация 28
2.3. Права и обязанность сторон. Ответственность 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 44

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи.
Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.
Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимого имущества, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
— проследить историческое развитие института договора купли-продажи;
— уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи недвижимости;
— определить виды недвижимого имущества и их правовой режим;
— выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;
— проанализировать переход права собственности на недвижимое имущество и его государственную регистрацию;
— рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору;
— всесторонне исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору купли-продажи недвижимости.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты В.А. Алексеев, Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи и предмет исследования. В первой главе будет дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй главе будут подробно рассмотрены права и обязанности сторон, а также переход права собственности на недвижимость при государственной регистрации. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой — обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в достаточной мере предмета договора. Суды при вынесении решения по делу отступают от императивных норм гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными.
Однако разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории споров.
Проанализировав значительный массив судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным.
В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально.
В связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости.
Также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.
После проведенного анализа нормативных актов, автор может констатировать о существовании проблемы правового регулирования зданий и сооружений. Речь идет не об отсутствии единства терминологии, а об ее полном отсутствии в гражданском законодательстве.
В связи с чем, автор предлагает внести дополнения в общую часть Гражданского кодекса РФ, в котором будет даны помимо дефиниций зданий и сооружений, но и перечислены основополагающие признаки отнесения их к объектам недвижимости.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором купли-продажи недвижимого имущества.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1. Понятие недвижимости и ее правовой режим
Деление вещей на движимые и недвижимые в гражданском законодательстве имеет основополагающие значение. Ведь отнесение к какой-либо группе предполагает особый правовой режим вещи, а также по–разному будет решаться вопрос относительно порядка возникновения, изменения и прекращения прав на них. В связи с этим законодательно должны быть определены четкие критерии, позволяющие относить конкретный предмет к движимому или недвижимому имуществу.
В самом тексте статьи 130 ГК РФ законодатель после слов недвижимая вещь в скобках предлагает тождественные этому слову синонимы — недвижимое имущество и недвижимость. Однако в научной литературе придерживаются мнения о том, что данные термины имеют различное значение, и практически каждый цивилист высказывает свое определение недвижимой вещи, какого-либо единообразного подхода к этому вопросу нет. Причина этого кроется в том, что «в отечественном законодательстве отсутствует норма, закрепляющая понятия вещей и имущества. Понятие вещи и его соотношение с понятием имущества относятся к доктринальным положениям, отсюда вытекают все разногласия, связанные с использованием этих понятий в сфере недвижимости».
«Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества».
К недвижимым вещам законодатель в ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Содержание:

Введение 3
1.Понятие, юридическая характеристика, форма договора купли- продажи. 6
2.Существенные и иные условия договора. 12
3.Участие нотариуса, регистрация. 18
4.Стороны, их права, обязанности и ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества. 23
Заключение 27
Список использованной литературы 30

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются новыми и недостаточно изученными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе договором является договор купли-продажи недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.
Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимости, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
• уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора продажи недвижимости;
• выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;
• определение категории недвижимого имущества как объекта гражданских прав;
• всесторонне исследовать теоретические положения о договоре купли-продажи недвижимости;
• исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору купли-продажи недвижимости.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Настоящая работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В первой главе будет дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй главе будут подробно рассмотрены существенные условия договора продажи недвижимости. В третьей главе кратко изложено нотариальное заключение договора, государственная регистрация перехода права собственности на имущество. В четвертой главе будут рассмотрены права и обязанности как продавца, так и покупателя, а также ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, а купля-продажа допускалась со значительными ограничениями только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости не получил достаточного распространения и соответственно теоретической разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой — обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Поскольку процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным регулированием отношений между покупателем и продавцом по договорам купли-продажи недвижимости, вполне справляется с возложенной обязанностью. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в достаточной мере предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Суды при вынесении решения по делу отступают от императивных норм гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными. Однако разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории споров.
Проанализировав значительный массив судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально.
В связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости. Подобная обязанность призвана исключить возможные риски для покупателя при появлении наследников, пропустивших срок вступления в наследство, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора купли-продажи недвижимости, участие в этих правоотношениях различных субъектов гражданского права, наделенных необходимым объемом правосубъектности, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором продажи недвижимого имущества.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1.Понятие, юридическая характеристика, форма договора купли- продажи.

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы 30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров купли-продажи, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров купли-продажи. В п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о купли-продажи применяются к договору купле-продаже недвижимого имущества, если иное не установлено специальными правилами ГК РФ об этих договорах.
Итак, согласно п.1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества считается такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.
Как видно из определения договора, законодатель не указывает встречное обязательство со стороны покупателя, однако, как и все виды договора купли-продажи, входящие в главу 30 ГК РФ, характеристикой договора купли-продажи недвижимости является его взаимность. Применяя общие положения о купле-продаже, содержащиеся в п.1 ст. 454 ГК РФ, взаимность выражается в обязанности покупателя принять указанное имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену).
Следующей характеристикой договора купли-продажи недвижимости являются его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача в собственность недвижимости покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца и не является моментом заключения договора.
Еще одной характеристикой договора является его возмездность. За передачу имущества в собственность покупателю, продавец получает встречное предоставление в виде внесения денежной суммы, согласно заключенному сторонами договору.
Объектом по договору продажи недвижимости выступают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам по договору купли-продажи недвижимости также относятся жилые и нежилые помещения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
В 2016 году ст. 130 ГК РФ дополнилась новым объектом недвижимости – части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Как видно из данного положения законодатель закрепил машино-места как части зданий или сооружений. То есть, к машино-местам как недвижимым вещам не относятся расчерченные открытые парковки возле многоквартирных домов. При определении их статуса и режима использования следует руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ, а именно нормами об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.