Курсовая с практикой на тему Источники и методы финансирования объектов недвижимости

Содержание:

Введение. 2

Глава 1. Теоретические
основы финансирования объектов недвижимости. 5

1.1 Недвижимость как объект
финансирования. 5

1.2 Характеристика
источников и методов финансирования объектов недвижимости  10

Глава 2. Практика
финансирования объектов недвижимости. 17

2.1 Сравнительный анализ
финансового обеспечения и применяемых методов финансирования недвижимости в РФ.. 17

2.2 Проблемы и пути
улучшения финансового обеспечения объектов недвижимости в РФ.. 22

Заключение. 31

Библиографический список. 32

Введение:

Эффективное развитие институтов финансирования недвижимости
подразумевает организацию такой структуры стимулов, которая снижает неопределенность
в поведении участников, определяет и ограничивает набор их альтернатив при
принятии стратегических решений относительно финансирования субъектов и
объектов строительного сектора и рынок недвижимости. Особенностью
финансирования недвижимости является то, что правила, которыми руководствуются
частные лица при принятии решений относительно уникального (с точки зрения
локализации, технических решений и т. д.) Проекта или объекта недвижимости,
априори предполагают относительную изменчивость («они могут быть изменены
людьми»), Что свидетельствует о том, что участники процесса могут придумывать и
разрабатывать свои собственные правила.

Организация финансирования недвижимости является одной из
важнейших задач, стоящих перед застройщиком при реализации проекта. Этот
процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных проблем, вызванных природой
проектов землеустройства и местом застройщика в процессе реализации проекта.

Система финансовой поддержки инвестиционного процесса
состоит из органического единства источников финансирования инвестиционной
деятельности и методов финансирования. Методы финансирования реальных
инвестиций включают: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка
капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование,
схемы комбинированного финансирования инвестиций.

Вариант краткосрочного кредитования, как метод
финансирования проекта развития недвижимости, основан на отношениях между двумя
сторонами: девелопером и коммерческим банком. Коммерческий банк и застройщик
берут на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет
реализован в ходе проекта или хотя бы после завершения строительства, что
позволит погасить выданный кредит.

В то же время для банков финансирование развития является
довольно рискованной операцией, поскольку этот процесс создания стоимости еще
не существует при предоставлении кредита, и, во-вторых, большинство
коммерческих банков, предоставляющих кредиты на развитие недвижимости, не имеют
достаточно квалифицированных специалистов для определить эффективность проекта.
В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредиты на
строительство, как правило, значительно выше, чем при долгосрочном
финансировании, и, кроме того, банки предоставляют кредиты на развитие недвижимости
(обычно в размере 70 до 80% затрат на проект) нужны дополнительные гарантии для
погашения кредита. Такой гарантией может быть, например, кредитное страхование,
но, как правило, этого недостаточно, что заставляет нас считать этот вариант
наиболее рискованным.

Долгосрочное кредитование предполагает, что как
краткосрочное, так и долгосрочное финансирование предоставляется за счет одного
и того же инвестора. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий
банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы
— пенсионные фонды, страховые компании и т. д. Кроме того, довольно
распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, в
котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляет краткосрочный
кредит на реализацию проекта застройки, а затем выкупит завершенный объект
строительства. Данный способ финансирования имеет преимущества для застройщика,
так как снижает риск потенциальной не продажи объекта после завершения
строительства. Кроме того, несмотря на то, что институциональный инвестор
становится владельцем созданной собственности, им часто управляет застройщик,
действующий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему
участвовать в доходе от аренды.

Существенной проблемой в строительном секторе является
высокая концентрация кредитов, выданных банками небольшому числу застройщиков.
Только ограниченное число застройщиков могут выполнить строгие условия
кредитных стандартов, установленных банками, которые включают критерии финансовой
устойчивости, соответствие правильному режиму землепользования и имеют
безупречную репутацию, что имеет решающее значение для кредитной сделки. Такая
финансовая концентрация часто ограничивает конкурентоспособность сектора
недвижимости и, как следствие, предложение доступного нового жилья.

Таким образом, объектом исследования является финансирование
объектов недвижимости, а его предметом — источники и методы финансирования
объектов недвижимости.

Цель исследования – проанализировать источники и методы
финансирования объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:

1.                
Рассмотреть недвижимость как объект
финансирования;

2.                
Дать характеристику источников и методов финансирования
объектов недвижимости;

3.                
Провести сравнительный анализ финансового
обеспечения и применяемых методов финансирования недвижимости в РФ;

4.                
Рассмотреть проблемы и пути улучшения
финансового обеспечения объектов недвижимости в РФ.

При написании курсовой работы были использованы такие
методы, как синтез, анализ, индукция, дедукция, описание и сравнение.

Заключение:

Анализ инвестиционного опыта в девелоперских проектах
показывает, что он осуществляется на основе одного из трех вариантов:

— из-за краткосрочного финансирования (обычно коммерческим
банком);

— долгосрочное финансирование (как правило, прямыми
инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитно-ипотечным
банком);

— сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования.
Краткосрочное и долгосрочное кредитование (финансирование) существенно
отличаются друг от друга (это проявляется даже в терминологии: краткосрочное
финансирование — финансы, долгосрочное — финансирование).

Долгосрочное кредитование предоставляется в основном под
надежное обеспечение, как правило, под недвижимость.

Механизмы кредитования строительства, погашения кредитов и
выплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного
(ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства
предоставляются одновременно, во время предоставления кредита, а погашение
происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредита. В случае
ссуды на строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов
происходит по частям как часть работ, а погашение производится одновременно в
полном объеме после завершения ссуды.

В связи с повышенным риском кредитования строительства
процентные ставки по кредитам на строительство значительно превышают процентные
ставки по долгосрочным кредитам. Более того, вся комиссия за кредит состоит из
расчета за предоставление кредита и выплату процентов по кредиту.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические основы финансирования
объектов недвижимости

1.1 Недвижимость как объект финансирования

Сложно представить современную экономическую систему без
корреляции с понятием «недвижимость». Недвижимость играет решающую роль в
экономике, обеспечивая население жильем, а производителей — коммерческими
помещениями, фабриками, землей и т. д. В России понятие недвижимости возникло в
связи с разрушением плановой модели экономики и начало процесса приватизации в
1990-х годах.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее —
Гражданский кодекс Российской Федерации) существует определение термина
«недвижимость». Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
«Недвижимость (недвижимость, недвижимость) включает землю, недра и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без
чрезмерного ущерба их назначению, включая здания , сооружения, незавершенное
строительство объектов[1].
К объектам недвижимости относятся также воздушные и морские суда, а также суда
внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации. Закон также может
классифицировать другое имущество как недвижимое».

Это определение очень неоднозначно, так как имеет
существенные недостатки. Во-первых, к недвижимости относятся объекты, прочно
связанные с землей, движение которых без пропорционального ущерба невозможно.
Возникают вопросы о соразмерности ущерба, но авторы не уточняют эту деталь.
Также современные технологии уже давно смогли изменить местоположение объекта
недвижимости, причем не только пропорционально, но и, в принципе, без
какого-либо ущерба для здания, хотя по закону это считается либо невозможным,
либо не считается недвижимым имуществом. Также может возникнуть вопрос, почему
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания относятся к недвижимости.
Ответ заключается в том, что каждый из этих объектов имеет сходные черты с
объектами недвижимости. Это выражается в том, что все они имеют ссылку на
конкретный земельный участок, будь то контрольный порт для морских судов или
аэропорт для воздушных судов.

Таким образом, можно сделать вывод, что определение, данное
законодателем, достаточно полно и точно отражает реальную картину концепции
недвижимости, но все же кажется, что это определение подлежит дальнейшему
изменению.

Есть также много дискуссий ученых на эту тему. Например, В.
А. Горемыкин считает, что недвижимость — это «продукт, и называет его основными
характеристиками, такими как стационарность, материальность, полезность,
долговечность, износ, неоднородность, уникальность и оригинальность»[2].
По словам В.В. Кущенко, недвижимые вещи или «недвижимость» включают
«материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые объекты
природного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие
имманентным свойством прочной связи с землей, а также вещи, движимые своими
природными свойствами — «самолеты, морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие
экономическую форму товаров и, следовательно, являющиеся объектами гражданского
оборота»[3].

Как уже упоминалось ранее, концепция собственности из
Гражданского кодекса Российской Федерации не лишена недостатков. Законодатель
не предоставляет официальной классификации критериев для классификации
определенных объектов как недвижимых. Это порождает юридические проблемы, что
делает определение законодателя еще более неточным. В такой ситуации возникает
необходимость рассмотреть вопрос ученых и исследователей. Таким образом, многие
авторы предлагают различные критерии для классификации объектов как недвижимых.
Л. А. Наумова выделяет несколько групп критериев для классификации имущества
как недвижимого[4]:

— оценочные — основаны на оценке стоимости (сравнительная
стоимость объекта до и после перемещения, стоимость объекта и стоимость его
перемещения и т. д.);

— технические — исходя из связанности объекта с землей,
технических характеристик объекта (монолитных или легко возводимых сооружений),
наличия или отсутствия фундамента, коммуникаций и т. д.);

— правовые — исходя из юридической связи земельного участка
и объекта недвижимости, квалификации этого объекта нормативными правовыми
актами и т. д.

Существует также классификация классификации недвижимости по
типу подраздела из раздела, открытого в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, когда правообладатель подает заявку на
государственную регистрацию [5].

В данном реестре на текущий момент насчитывается 6 групп:

1. земельные участки, в том числе входящие в состав общего
имущества многоквартирного дома (Подраздел I-1);

2. здание, сооружение (Подраздел I-2);

3. жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий
сооружений, в том числе отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме
(Подраздел I-3);

4. участок лесного фонда (леса) (Подраздел I-4);

5. предприятие (Подраздел I-5);

6. участок недр, многолетние насаждения. (Подраздел I-6).

В свою очередь Асаул А.Н. выдвигал свою классификацию
объектов недвижимости. Он разделяет их на несколько групп[6]:

− по происхождению;

− по назначению;

− по масштабу;

− по степени готовности к использованию (рис. 1.1).