Курсовая с практикой на тему Исследование рынка жилой недвижимости г.Владивостока

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости 5
1.2.Правое регулирование рынка недвижимости 9
1.3 История развития рынка недвижимости Владивостока 13
2.РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г.ВЛАДИВОСТОК 18
2.1.Анализ рынка первичной жилой недвижимости Владивостока 18
2.2.Рынок вторичного жилья Владивостока 28
2.3.Проблемы и перспективы рынка жилой недвижимости Владивостока 33
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 40
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 43

Введение:

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения.
Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
Актуальность исследования обусловлена необходимостью всестороннего изучения процессов, происходящих как в целом, на рынке недвижимости, так и отдельно на его сегментах – в данном случае рынке жилой недвижимости. На данном этапе рынок жилой недвижимости крепко связан с общей экономической ситуацией в стране, прослеживается взаимное влияние рынка жилой недвижимости на экономику страны, и наоборот.
Проведение адекватного и полноценного анализа рынка жилой недвижимости в первую очередь необходимо Правительству РФ, так как рынок недвижимости – достаточно объективный индикатор доходов населения, которые в свою очередь являются полноценным показателем уровня развитости страны и ее экономического состояния.
Рынок жилой недвижимости обладает множеством особенностей, которые делают его уникальным рынком, к таким особенностям можно отнести уникальность и неповторимость любого объекта недвижимости, его локальность, низкую эластичность спроса и предложения и т.д. Во всем мире невозможно найти два полностью одинаковых объектов недвижимости.
Целью работы является детально изучение рынка жилой недвижимости и его особенностей, его анализ, анализ ипотечного жилищного кредитования, а также проведение анализа рынка жилой недвижимости Владивостока.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
– дать определение рынка жилой недвижимости,
– рассмотреть правое регулирование рынка недвижимости,
– изучить историю развития рынка недвижимости Владивостока,
– провести анализ рынка первичной и вторичной жилой недвижимости Владивостока,
– определить проблемы и перспективы рынка жилой недвижимости Владивостока.
Объектом исследования данной дипломной работы является рынок жилой недвижимости Владивостока.
Предметом исследования являются процессы, происходящие на рынке жилой недвижимости Владивостока, а также тенденции, возникшие на данном рынке.
В исследовании использовались следующие методы: изучение законодательных актов, научной и методической литературы, статей, учебников по данной теме, анализ статистических сборников.
Фундаментальную основу исследования представляют следующие авторы: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Стерник Г.М., Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Заключение:

Для многих Владивосток не просто большой административный, транспортный и промышленный центр, а город, в котором хотелось бы обосноваться. Об этом свидетельствует статистика. За последний период постоянно возрастает число желающих переехать для проживания в этот город. Особенно заметен поток миграции из соседних регионов.
Продажа квартир во Владивостоке проводится на вторичном рынке, в основном, с привлечением риэлтерских фирм. В то же время первичный рынок, формируемый предложениями в новостройках, в ряде случаев обходится без них. Застройщики предпочитают самостоятельно проводить маркетинговую работу по привлечению клиентов.
Казалось бы, рынок нового жилья во Владивостоке должен развиваться по умолчанию. Ведь город играет важную роль в государственной политике и претендует на звание Тихоокеанской столицы России. Задача, которую поставили федеральные власти, — стать масштабным политическим, экономическим и культурным российским центром в Азиатско-Тихоокеанском регионе и взять на себя роль крупнейшего транспортного узла, который соединит Азию, Европу и Америку.
Кроме того, с конца 2013 года ведется работа по привлечению иностранных инвесторов на Дальний Восток. В регионе действует льготный налоговый и таможенный режим для бизнеса на территориях опережающего развития и в Свободном порту Владивосток.
Однако, несмотря на динамичное развитие и масштабную инвестиционную политику, состояние местного рынка недвижимости оставляет желать лучшего. И этому есть объяснение: интенсивной застройке препятствуют изношенность и нехватка инженерных сетей, а со стороны самих девелоперов — низкая «планка» принципов ведения бизнеса.
Иногда застройщики подводят не все коммуникации к возведенным домам. В итоге новоселье для дольщиков или пайщиков откладывается на годы. Один из самых скандальных объектов — на Пихтовой, 35, который строится с 1993 года. В несданный, но почти готовый дом заселились около 150 семей и живут в нем без централизованного подключения к «удобствам». Администрация обещает закончить эту эпопею до наступления ближайшего отопительного сезона.
Есть в городе немало и других новостроек, где людям приходится отапливаться конвекторами, греть воду бойлерами и, конечно же, пытаться добиться справедливости через властей. В целом, это удается, но времени уходит катастрофически много.
Также строительные компании нередко пытаются «вписать» многоэтажку на любой свободный «пятачок» земли, не учитывая ситуацию с коммуникациями и социальной инфраструктурой. Мэрии приходится бороться с данным явлением, но действительно работающие инструменты для этого появились совсем недавно. В частности, в феврале принят генплан Владивостока, согласно которому минимальный размер земельного участка в зоне многоэтажной застройки (9 этажей и более) теперь должен составлять не менее 2 тыс. кв. м. А это уже значимый шаг к уходу от точечной застройки.
Встречаются и совсем уж резонансные дела. В 2018 году отменены четыре разрешения на строительство, и по ним ведутся судебные тяжбы. Несостоявшиеся стройки должны были развернуться по улице Полевой, 6, по улице Кирова 14а и в районе Академгородка, возле института биоорганической химии ДВО РАН.
В первом случае 22-этажку собирались «воткнуть» на участке между школой, детской площадкой и стадионом. И, конечно же, это грозило увеличением пробок, так как речи о расширении дорог не было.
По улице Кирова высотку чуть не построили на территории единственной в районе зеленой зоны. Положительное заключение на этот объект в свое время выдала лишь негосударственная экспертиза.
Два разрешения выдавались на застройку лесного участка, принадлежащего Тихоокеанскому институту биоорганической химии ДВО РАН. Ученые переживали за нехватку площадей для строительства новых лабораторий, а также за здоровье потенциальных жильцов многоэтажек: для многих из них соседство с токсическими веществами могло закончиться фатально, особенно для детей.
Если обратиться к цифрам, то Владивосток отстает от других регионов по обеспеченности жильем. Средний показатель составляет 22,1 кв. м на человека (годовой прирост — 0,15 кв. м). Для сравнения: по РФ — 24 кв. м, а стандарт Организации объединенных наций — 30 кв. м. Впрочем, в России даже города, лидирующие по объемам строительства жилья, не могут приблизиться к эталонным значениям. В том же Краснодаре, несмотря на его строительный бум, этот показатель составляет 24 кв. м.
Но не все так мрачно: у рынка недвижимости на востоке страны есть положительная динамика. По итогам I полугодия 2018 года Приморский край завоевал первое место в ДФО по вводу многоквартирного жилья и частных домов — 237 тыс. кв. м. За ним следует Якутия — 224 тыс. кв. м. На третьем месте Хабаровский край — 119 тыс. кв. м. В остальных регионах округа сдано меньше 100 тыс. «квадратов».

Фрагмент текста работы:

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости

Рынком недвижимости – это совокупность таких его участников, покупатель, продавец, собственник, брокер, агент, риэлтор, консультант, агентство недвижимости, девелопер, управляющий недвижимостью, инвестиционные компании, оценочные компании, страховые компании, банки, государственные регулирующие органы и т. д.
Обычно рынок недвижимости подразделяют на потребительский рынок жилой недвижимости и рынок коммерческой недвижимости.
Существуют первичный и вторичный рынок недвижимости (на первичном присутствуют новые объекты, на вторичном выставляются уже бывшие в обращении).
Также недвижимость подразделяют на городскую и загородную, на недвижимость в Москве, в регионах и за рубежом.
Жилая недвижимость – это весьма широкий сегмент современного потребительского рынка недвижимости, в который входят такие объекты, как квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи, особняки, имения, дачи, земельные участки для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.
Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде, а также финансовыми операциями по ипотеке и закладным. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры, на примере которых рассматриваются все тенденции рынка.
Коммерческая недвижимость – это не предназначенные для жилья здания и помещения, эксплуатируемые физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли): офисные, складские, общепитовские, торговые, производственные, складские, универсальные помещения, заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр, водные объекты и т.д.
В качестве клиентов рынка коммерческой недвижимости выступают как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.
Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.
Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:
– региональным;
– районным;
– микрорайонным.
Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:
– от объемов;
– от темпов строительства;
– от времени введения новостроек в эксплуатацию.
Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.