Содержание:

Введение. 3

1. Развитие
законодательства об ипотечном кредитовании. 5

1.1.История
развития ипотечного кредитования. 5

1.2.
Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.. 11

2. Проблемы
правового регулирования ипотечного кредитования в РФ.. 15

2.1. Пробелы
законодательства об ипотечном кредитовании. 15

2.2. Проблемы
правоприменительной практики по договорам ипотечного кредитования. 19

2.3.
Перспективы развития ипотечного кредитования в России. 23

Заключение. 27

Список
литературы.. 29

Введение:

Ипотечный кредит в широком смысле является долгосрочной ссудой, которую
представляет кредитная организация под залог недвижимого имущества. Ипотечный
жилищный кредит предоставляет заемщику возможность получить в пользование
жилье, внеся оплату относительно небольшой части стоимости недвижимости за счет
собственных средств и выплачивая процент кредитной организации за
предоставленный кредит. Формирование жизнеспособной системы ипотечного
кредитования, представляется для России одной из наиболее актуальных задач.

В соответствии с положениями Конституции, право граждан на жилье
достойного уровня определяется в качестве важнейшей задачи, которая имеет
социально-политический, экономический и правовой аспекты.

Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов
ипотечного жилищного кредитования является необходимым условием его
качественного роста. Для современной России данный вопрос приобретает особое
значение. Обеспечение населения доступным и комфортным жильем выступает одним
из ключевых направлений стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации.

Приоритетность решения поставленной задачи
обусловливается также тем, что развитие ипотечного жилищного кредитования
способствует формированию конкурентоспособной экономики государства, ее
стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и социальной
напряженности.

Несмотря на активное развитие ипотечного жилищного
кредитования, его доля в ВВП России остается незначительной и существенно
отстает от аналогичного показателя в странах с развитой рыночной экономикой,
что определяется, в первую очередь, низким уровнем развития фондового рынка, не
обеспечивающего адекватное формирование финансовых ресурсов в банковской
системе.

Цель работы рассмотреть правовое регулирование ипотечного кредитования в
РФ.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

1. Рассмотрение истории развития ипотечного
кредитования в РФ и мире:

2. Анализ нормативно-правовых актов,
регулирующих ипотечное кредитование в РФ

3. Выявление проблем нормативно-правового
регулирования ипотеки;

4. Рассмотрение проблем и перспектив развития
ипотечного кредитования в РФ.

Объект исследования – отношения в сфере ипотечного кредитования. Предмет
исследования – нормы, регулирующие ипотечное кредитования в РФ.

Методология,
использованная нами при написании работы, включает в себя общие и специальные
методы научного познания, такие как логико-юридический, сравнительного
правоведения, системно-структурный анализ.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ[1],
Гражданский кодекс Российской Федерации[2],
Федеральные законы, эмпирическую базу исследования составляет судебная
практика. [1] Конституция
Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с
изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
//Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237 [2] Гражданский
кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ(ред.30.12.2020)//
Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст.
3301

Заключение:

Что же собой представляет современная ипотека? Естественный
ход эволюции общества привел понятие «ипотеки» к тому виду, в котором он сейчас
и используется. Данный вид кредитования позволяет взять деньги на приобретение
жилья или недвижимости. При получении займа недвижимость юридически переходит в
собственность заемщика с ограниченными правами до полного погашения долга.
Должник имеет право регистрировать членов семьи (с разрешения кредитора) и
завещать. Данные вносятся в реестр, который сопровождает ипотечное
покрытие.

Размер суммы кредита, на который можно рассчитывать,
зависит от таких факторов:

— размер дохода заемщика;

— сумма первоначального взноса;

— срок кредитования и стоимость самой
недвижимости.

Последние исследования показали, что ипотека для
социума – это весьма положительное обстоятельство. Финансовые обязательства
вынуждают человека искать работу, стремиться вверх по карьерной лестнице,
осваивать новую профессию, самосовершенствоваться. Так что можно сказать, что и
все развитие человеческой цивилизации частично базируется именно на такой сфере
финансовых отношений, как возможность брать средства для повышения деловой
активности.

Ипотека в силу закона как право на недвижимое имущество должна
регистрироваться, исходя из наличия факта наступления обстоятельств, с которыми
законодатель связывает возникновение ипотеки в силу закона.

Таким образом, проблемы неурегулированности законодательства в сфере
ипотечного кредитования остаются острыми и по сей день. Это связано с тем, что
данная отрасль относительно нова для нашей страны, и поэтому механизм
реализации данного правоотношения еще не до конца отлажен, хотя на данный
момент законодатель устраняет все больше пробелов и коллизий в праве благодаря
расширяющемуся информационному обмену. Более того, высшие судебные инстанции,
такие как Высший Арбитражный Суд РФ (упразднен в соответствии с Законом о
поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 №2-ФКЗ «О Верховном Суде РФ и
прокуратуре РФ») издали акты толкования норм права (например, Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О
некоторых вопросах применения законодательства о залоге"), а также обзоры
судебной практики в целях обеспечения единообразия правоприменения судами
законодательства. Например, указанное выше Постановление ВАС РФ разъясняет
вопросы обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке, а также
реализации предмета залога.

Фрагмент текста работы:

1.
Развитие законодательства об ипотечном кредитовании

1.1.История
развития ипотечного кредитования

Термин «ипотека» пришел к нам из древней Греции,
приблизительно из VI-го века до нашей эры. Тогда в Европе начало
упорядочиваться движение денежных потоков и их наиболее рациональное
распределение между потребителями финансовых средств. Таким образом Греция
знаменита не только своим Парфеноном, но и первой в мире финансовой системой,
которая практически сразу же начала действовать с поистине современной
эффективностью. Благодарность за это человечество должно испытывать к
знаменитому афинскому законодателю и реформатору того времени Архонту
Солону.

Что касается кредитных отношений, то ранее в Греции
должник отвечал перед кредитором своей личной свободой. В случае если не было
возможности погасить долг, заемщик запросто мог очутиться в статусе раба.
Мудрый Солон предложил более гуманное решение, и одновременно более практичное.
Отныне личностная ответственность превращалась в ответственность имущественную.
На границе земельных владений должника устанавливался столб (ипотека). Это
означало, что заемщик не имеет права вывозить, уносить, выводить и т.д. все,
что ранее было сюда принесено. Понятие «ипотечные книги» было введено позже. Но
основа была положена.

Институт ипотеки был создан гораздо позднее. В 1-м веке
новой эры чиновники Римской империи создали целую сеть учреждений, которые
активно выдавали кредиты, принимая в залог имущество. Сто лет спустя
императором Антонием Пием было законодательно утверждено создание ипотечных
банков наряду с другими банками. А Император Траян учредил специальные фонды,
функция которых заключалась в предоставлении льготных ипотек вдовам и сиротам,
по понятным причинам — только знатного происхождения.

В российском законодательстве эта статья появилась
только в середине XVIII-го столетия и была заимствована из европейского права. Инициатором
стал граф Петр Шувалов, любимец императрицы Елизаветы Петровны. Уж слишком в
стране расцвело ростовщичество, и эту сферу предстояло кардинально упорядочить,
чтобы избавиться от критиков западных политиков и экономистов. При
необходимости в кредитных средствах помещики свои имения закладывали вместе с
крепостными душами Государственному Заемному банку. Процедура получения займа
была довольно проста. Заемщик подавал заявление в банк на получение денежных
средств, а специальная комиссия оценивала его угодья и души. Ипотека стала
залогом недвижимого имущества (до отмены крепостного рабства крестьяне
считались недвижимым имуществом).

По рекомендации «его Императорского величества»
российской знати мог быть предоставлен кредит без залога. Получив деньги в
такой способ, последние не спешили с отдачей. В 1859-м году в это учреждение
было заложено 7 миллионов крестьян. Общая задолженность составила полмиллиарда
рублей. В этом же году Александр II своим указом запретил выдачу ссуд данного
характера. Они были возобновлены год

Содержание:

Введение. 2

Глава 1. Правовая природа
ипотечного кредитования. 5

1.1 Сущность и значение
ипотечного кредитования. 5

1.2 Возникновение договора
ипотеки и субъекты договора. 8

Глава 2. Правовое
регулирование договора ипотеки. 15

2.1. Существенные условия
договора ипотеки. 15

2.2 Особенности отдельных
видов ипотеки. 20

Заключение. 27

Список использованных
источников. 29

Введение:

Введение

На
современном этапе развития проблема населения, связанная с необеспеченностью
жилыми помещениями, стоит достаточно остро. Доходы, получаемые большинством
населения, значительно ниже размера стоимости жилья. До недавнего времени
основным решением данной проблемы являлось получение жилья из государственного
или муниципального жилищных фондов. Однако, процесс получения жилых помещений
из указанных фондов занимал достаточно большое количество времени.

Связано
это с тем, что за время существования социализма в нашей стране основное
внимания государства было приковано к развитию государственного или
муниципального фонда жилья. В то время как число нуждающихся в жилых помещениях
росло, государство не могло удовлетворить интересы всех и каждого, так как
жилищное строительство всегда требовало больших затрат, которыми государство не
располагало. В связи с такой сложившейся ситуацией населению и государству
необходимо было искать альтернативный способ приобретения жилья. Таким способом
и выступает ипотека.

Институт
ипотеки на современном этапе развития гражданского общества и государства
является одновременно одним из самых известных и быстрых способов решения
жилищных проблем граждан, а также инструментом для улучшения экономического
состояния, как отдельных регионов, так всего государства в целом. Помимо того,
что ипотека помогает решить жилищные проблемы населения, она также может
использоваться как обеспечение обязательств при совершении сделок и заключения
договоров, не направленных на приобретение жилья. Обеспечение обязательств, в
любом случае, направлено на защиту интересов кредитора, поэтому подчас
заключение договора возможно только с тем условием, что основное обязательство
одной из сторон будет каким – либо образом обеспечено. Ипотека на современном
этапе воспринимается как один из наиболее надежных и эффективных инструментов
обеспечения обязательств.

Целью
исследования является исследование и анализ института залога недвижимости
(ипотеки) в современном российском законодательстве.

Исходя
из поставленной цели, можно выделить следующие задачи исследования:

1.  Определить экономическое содержание
ипотечного кредитования.

2.
Определить содержание и форму договора об ипотеке.

3.
Рассмотреть основания возникновения ипотеки, а также охарактеризовать субъектов
ипотечных отношений.

4.
Исследовать отдельные вопросы, связанные с ипотекой различных видов недвижимого
имущества.

Объектом
исследования в работе являются общественные отношения, складывающиеся в ходе
установления, регистрации и прекращения ипотеки.

Предметом
исследования выступают нормы права, регулирующие ипотечные отношения, а также
доктринальные источники и судебная практика.

В
работе были использованы в качестве доктринальных источников работы таких авторов
как  Аверьянов А.В.[1],
Назин Д.А.[2],
Радостина О.С.[3],Шарипова
Э.Р.[4],Текутова
Д.С.[5] и
других.

Нормативная
основа исследования. Большое внимание уделяется ипотеке и со стороны
законодателя, что подтверждается, прежде всего, наличием отдельного нормативно
– правового акта, регулирующего ипотечные отношения – Федерального Закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»[6],
кроме того отношения по ипотечному кредитованию регулируется положениями ГК РФ
(часть первая)[7]
и положениями ГК РФ (часть вторая)[8].

Эмпирической
основой исследования являются решения судов общей юридикции.

Методологической
основой работе являются: общенаучный диалектический метод, предполагающий
объективность познания исследуемых явлений, метод анализа, аналогии, системный
метод исследования, а также формально – юридический (догматический),
сравнительный методы.

Поставленная
цель определила структуру работы, которая состоит из введения, двух глав,
заключения, а также списка использованных источников.

Заключение:

Исходя
из проведенного исследования, можно сделать ряд выводов.

Во
– первых, ипотека прошла довольно длительный период своего развития, берущий
начало еще в Древней Греции и Древнем Риме. Нормы римского и греческого права
оказали большое влияние на становление залогового права в России. Ипотека, в
том виде, в каком она предстает сейчас, сформировалась достаточно быстро, так
как процесс ее развития был прерван социалистической политикой Советского
государства и фактически сведен на «нет». Таким образом, можно сказать, что
ипотека в Российской Федерации развивалась достаточно быстрыми темпами, но,
несмотря на это, является достаточно регламентированным со стороны законодателя
институтом гражданского права.

Во
– вторых, экономическую сущность ипотечного кредитования составляют общие черты
любого кредита и отдельные черты, характерные только для данного вида
кредитования. Помимо этого, можно сказать, что наряду с тем что, ипотечное
кредитование является основным средством для решения жилищной проблемы граждан,
оно так же несет в себе функции по экономическому оздоровлению состояния
экономики всей Российской Федерации и ее регионов, а также является двигателем
их экономического роста.

В
– третьих, основными законодательными актами, регулирующими ипотечные
отношения, являются ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке». Ипотека выступает в качестве
обеспечения обязательства должника перед кредитором по основному обязательству
(например, кредитному договору, договору займа).

В
соответствии с данными актами основаниями возникновения ипотеки являются либо
ипотечный договор, либо прямое указание на возникновение ипотеки в нормативно –
правовых актах. Соответственно выделяются два вида ипотека – договорная и
законная, или как еще ее называют – легальная ипотека. Субъектами ипотечных
отношений являются залогодатель и залогодержатель. К ним предъявляются
требования гражданского законодательства о физических и юридических лицах,
способных быть участниками гражданских правоотношений.

Законодательством
предъявляются требования, которым должен отвечать ипотечный договор. К таковым
относятся предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства. Также договор должен быть обязательно составлен в письменной
форме. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации, которая
является подтверждением прав залогодержателя в отношении предмета ипотеки, а
также служит доказательством наличия таких прав в судебном разбирательстве.

При
этом между регистрацией договорной и законной есть некоторые отличия.
Регистрация обременения в случае с законной ипотекой происходит одновременно с
регистрацией права собственности залогодержателя на закладываемое имущество, в
то время как регистрация указанного права и обременения при договорной ипотеке
происходит отдельно. Также, отличием является наличие отметки об обременении в
выдаваемом свидетельстве о праве собственности при регистрации законной
ипотеки.

В
– четвертых, предметом ипотеки может быть почти любая недвижимость, если она не
ограничена в обороте или не изъята из него, и, если такое имущество принадлежит
на праве собственности или хозяйственного ведения залогодателю. Предметом
ипотеки также не может быть имущество, на которое невозможно обратить
взыскание. Исходя из этого, ФЗ «Об ипотеке» выделяет особенности ипотеки
различных видов недвижимости, в связи с их особым правовым режимом.

В
– пятых, ипотечное кредитование несет в себе достаточно много финансовых и
правовых рисков. Для их уменьшения залогодателям и залогодержателям необходимо
убедиться в добросовестности противоположной стороны, должным образом проверять
документы и составлять договоры. Залогодержателям также следует разрабатывать и
развивать специальные программы, позволяющие просчитать возможные экономические
кризисы.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Правовая природа
ипотечного кредитования

1.1  Сущность
и значение ипотечного кредитования

Ипотечное
кредитование – это деятельность банков по выдаче кредитных средств физическим и
юридическим лицам под залог недвижимости.

Несмотря
на то, что ипотечное кредитование имеет ряд особенностей, оно является частью
кредитной системы и носит признаки, присущие любому кредиту. Понятие кредита
имеет множество трактовок в научной литературе.        Одним из распространенных определений
является определение, согласно которому под кредитом понимают экономические
отношения между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения стоимости
в товарной или денежной форм[1]. Кредит
в экономике представляется как совокупность экономических отношений,
возникающих по поводу предоставления денежных средств кредитором должнику на
условиях платности, возвратности и срочности.

Ипотечному
кредитованию, также, как и любому другому виду кредитования, присущи данные
признаки, но данный вид кредитования потому и выделен в отдельную категорию,
так как имеет ряд признаков, характерных только для него. В современных
условиях среди населения сложилось мнение, согласно которому понятия «ипотека»
и «ипотечное кредитование» идентичны и являются синонимами. Однако в
действительности эти понятия имеют различные значения. Дело в том, что
ипотечное кредитование – это выдача банками кредитов именно под залог
недвижимости.

Таким
образом, употребляя термин «ипотечное кредитование» становиться ясно, что одной
из сторон данных отношений будет являться банк. Употребляя же термин «ипотека»
субъективный состав правоотношения уяснить сложно, так как залогодержателем
помимо кредитных учреждений могут быть, например, организации, выдающие целевые
займы. К таковым можно отнести, к примеру, Федеральное государственное казенное
учреждение «Федеральное управление накопительно–ипотечной системы жилищного
обеспечения военнослужащих».

Как
уже было сказано, ипотечное кредитование – это выдача банками и иными
кредитными организациями кредитных средств под залог недвижимости. Это и
отличает данный вид кредитования от всех остальных. В свою очередь, ипотека является
одной из форм залога и видом обременения прав собственника. Для уяснения
сущности понятия «обременение» необходимо обратиться к Федеральному закону «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]
(далее – ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним), где дано данное определение. В соответствии с ФЗ о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.1) обременение (или
ограничение) это – «наличие установленных законом или уполномоченными органами
в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».
Исходя из данного определения, получается, что обременение (в данном случае
ипотекой) – это возможность собственника распоряжаться имуществом только с
согласия залогодержателя.

В
современных условиях многие ученые отмечают ипотеку как наиболее оптимальный и
надежный инвестиционный инструмент, как «менее рискованный продукт по сравнению
с другими видами кредитования»[3]. Б.Н.Каримов
отмечает, что ипотечное кредитование является «существенным фактором
экономического и социального состояния страны», а также с экономической точки
зрения наиболее верным направлением для «накопления реального капитала»,
особенно в «условиях депрессивной экономики[4].

Экономической
задачей ипотеки называют возможность ее использования как инструмента
привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Связано
это, прежде всего с тем, что обеспечением обязательства является недвижимость,
характеризующаяся высокой ликвидностью, то есть повышенной востребованностью
относительно других товаров. Обусловлено это рядом причин. Во – первых,
недвижимость, как жилая, так и коммерческая, всегда пользовалась большим
спросом на рынке товаров и услуг. Помимо того, что недвижимость необходима для
удовлетворения потребностей населения в жилье, она способна приносить реальный
доход, к примеру, от сдачи ее в аренду.

Во
– вторых, недвижимое имущество обладает весьма высокой стоимостью, что в свою
очередь гарантирует защищенность кредитора в том случае, если должник не
исполнит свои обязательства. Ипотечное кредитование рассчитано на большие сроки
– до 30 лет, при этом маловероятно, что залоговое имущество при этом потеряет
свою стоимость, что так же выгодно для кредитора. Поэтому, выдавая кредиты на
столь долгие сроки, банки фактически защищены от риска обесценивания предмета
залога.

В
– третьих, если говорить о недвижимости, предназначенной именно для проживания
в ней граждан, то угроза ее потери стимулирует должника к соблюдению финансовой
дисциплины, а именно к своевременным и полнообъемным платежам.  В – четвертых, недвижимость, в отличие от
других товаров и вещей, способных обеспечить обязательство должника перед
кредитором, (например, ценных бумаг), менее подвержена риску случайной гибели[5].

Из
вышесказанного можно сделать ряд выводов. Во – первых, ипотека является одним
из способов обеспечения обязательств должника (залогодателя). Во – вторых, ипотечное
кредитование отличается от прочих видов кредитования тем, что способом
обеспечения обязательств является залог недвижимого имущества, что связано с
его высокой ликвидностью. В – третьих, ипотека играет важную роль не только в
судьбе отдельно взятого человека, но также оказывает огромное влияние на
состояни