Курсовая с практикой на тему Инвестиционная оценка девелоперского проекта

Содержание:

Введение 3

1. Теоретические основы инвестиционной оценки девелоперских проектов 4

1.1 Общая характеристика деятельности девелоперской компании 4

1.2 Особенности инвестиционной оценки девелоперского проекта 8

1.3 Сущность инвестиционного девелоперского проекта и процесс его разработки 14

2. Анализ и оценка эффективности девелоперского проекта 18

2.1 Оценка эффективности инвестиционных девелоперских проектов 18

2.2. Методики инвестиционной оценки девелоперского проекта 26

2.3 Проведение инвестиционной оценки девелоперского проекта 31

Заключение 38

Библиографический список 41

Введение:

Актуальность работы. Стоимость девелоперского проекта косвенно или прямым образом выступает в роли важнейшего показателя при принятии решений девелопером, кредитором, государством и конечным потребителем рынка – семьей, выступающей в роли внешнего инвестора проекта. В настоящее время кардинально изменился ландшафт финансирования девелоперских проектов жилищного строительства за счет ввода обязательных эскроу-счетов, что обуславливает необходимость модернизации применяемого инструментария стоимостной оценки девелоперских проектов, повышения точности и объективности результатов оценки.

Цель работы – исследовать инвестиционную оценку девелоперского проекта.

Задачи:

— рассмотреть общую характеристику деятельности девелоперской компании;

— описать особенности инвестиционной оценки девелоперского проекта;

— определить сущность инвестиционного девелоперского проекта и процесс его разработки;

— провести оценку эффективности инвестиционных девелоперских проектов;

— описать методику инвестиционной оценки девелоперского проекта;

— обосновать проведение инвестиционной оценки девелоперского проекта.

Объект исследования – девелоперский проект. Предмет исследования – инвестиционная оценка. Методы исследования – анализ, обобщение полученной информации. Структура работы состоит из введения двух глав, заключения, списка литературы.

Заключение:

Ремонтно-механический завод снизит уровень зависимости от импорта комплектующих с высокой добавленной стоимостью для ремонта и обслуживания в пригодном состоянии собственных транспортных средств (трубопровода), а также реализация данного проекта позволит осуществлять полный непрерывный и независимый цикл производства, изготавливать заявленную в специальном инвестиционном контракте продукцию, а так же осуществлять перспективные разработки.

Объемно-планировочные и конструктивные решения по сооружениям разработаны с учетом требований Федерального Закона Российской Федерации № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также на основе действующих строительных норм и правил, государственных стандартов, норм и правил пожарной безопасности и других документов в области пожарной безопасности. Уровень ответственности проектируемых зданий и сооружений согласно Федеральному Закону Российской Федерации от 30.12.2009 г. №384-ФЗ – нормальный и пониженный.

Объемно-планировочные и конструктивные решения по сооружениям разработаны с учетом требований Федерального Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также на основе действующих строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических государственных стандартов, норм и правил пожарной безопасности и других документов в области пожарной безопасности. Раздел разработан с учетом требований ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации».

Расчет несущих конструкций зданий и сооружений, оснований и фундаментов выполнен в соответствии с СП 16.13330.2011 «Стальные конструкции», СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП.24.13330.2011 «Свайные фундаменты»:

— программным комплексом SСAD Office версия 21.1. Сертификат соответствия № РОСС RU.СП15.Н00276 от 02.12.2009. Лицензия №7585м, (№7586м). Расчет узлов металлических каркасов зданий выполнен в приложениях «КОМЕТА» и «КРИСТАЛЛ» входящих в программный комплекс SСAD Office. Сертификат соответствия № РОСС RU.СП15.Н00673 от 01.02.2014. Лицензия №7585м, (№7586м);

— программой «Фундамент» для расчета фундаментных конструкций версия 13.1. Сертификат соответствия № РОСС RU.СП15.Н0025 от 05.04.2009. Лицензия №5-10-081 от 07.07.2010 г.

Расчет выполнен по первой и второй группе предельных состояний в соответствии с требованием ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований».

Конструкции рассчитаны на действие постоянных (собственный вес), длительных (снеговая с пониженным значением), кратковременных (ветровая и снеговая с полным значением).

Сборочно-сварочный цех нового комплекса оснащен современным высокотехнологичным оборудованием с числовым программным управлением (машина термической резки листа, машина лазерной резки проката, листогибочный пресс, валковые листогибочные машины, роботизированный сварочный комплекс). Структура цеха и его наполнение технологическим оборудованием позволит реализовать непрерывный цикл производства, а также внедрять перспективные разработки.

Серийное производство на площадке комплекса началось с 2020 года. С учетом новых мощностей на ТРМЗ выпускается 8 600 тонн металлоконструкций в год. Номенклатура производимой продукции ТРМЗ, которая сегодня насчитывает 1,8 тыс. наименований, увеличится на 310 единиц.

Таким образом, продолжается планомерное наращивание выпускаемого в Российской Федерации высококачественного оборудования в соответствии с масштабной программой импортозамещения, реализуемой ПАО «Транснефть».

ТРМЗ увеличил производство оборудования для очистных сооружений и проведения ремонтных работ в болотистой местности. Возрастет выпуск специализированного оборудования для эксплуатации объектов трубопроводного транспорта, запасных частей и комплектующих магистральных и подпорных насосов.

Вся продукция ТРМЗ используется организациями системы «Транснефть» при проведении технического перевооружения и модернизации объектов трубопроводного транспорта.

С учетом принципов энергосбережения ПАО «Транснефть» в ТРМЗ использованы энергоэффективные технологии. В том числе, в цехах установлено светодиодное освещение, в качестве дополнительного источника электроснабжения используется фотоэлектрическая станция (солнечная электростанция), установленная на кровле складского комплекса. Для обогрева производственных помещений применяются газовые инфракрасные излучатели.

Новый производственный комплекс призван обеспечить повышение объемов производства металлоконструкций с обеспечением требуемой точности и качества изготовления, повышение производительности труда. Структура сборочно-сварочного цеха и наполнение его технологическим оборудованием позволит осуществлять полный непрерывный и независимый цикл производства, изготавливать заявленную в специальном инвестиционном контракте продукцию, а также осуществлять перспективные разработки.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы инвестиционной оценки девелоперских проектов

1.1 Общая характеристика деятельности девелоперской компании

Понятие «девелопмент» (от англ., to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле применяется для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей как правило повышение его стоимости [10].

Современным экономическим словарем «девелопмент» определяется в виде области управления бизнесом, строительством, недвижимостью, которая ориентирована на увеличение стоимости объектов и доходов от них посредством учета нестабильности, оценки рисков, удачного вложения капитала и применения возможностей развития.

В иностранных источниках, в частности в Законе Великобритании от 1990 г. «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение девелопмента: «Это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли». Это определение впоследствии было перенесено в толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне [9].

В России девелопмент представляет вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах инвестиций, строительства и недвижимости.

На данный момент в российской практике сложились два варианта употребления термина: 1) девелопмент недвижимости – по аналогии с англоязычным Real Estate Development; 2) краткий вариант – девелопмент, имеющий аналогичное значение.

Российские ученые И.И. Мазур, В.Д. Шарипо и Н.Г. Ольдерогге, занимающиеся исследованиями в области управления и развития недвижимости, дают следующее определение термина «девелопмент»: «Девелопмент – это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости. Ключевым признаком девелопмента выявляется именно качественное, т. е. принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости в том числе и эффективности инвестиций» [8].

Более четкое определение, адаптированное к нашим реалиям, предлагает Арцыбышев И.С. Под девелопментом он понимает работу, связанную с развитием территорий и реконструкции объектов недвижимости, с целью увеличения их рыночной стоимости и конкурентоспособности.

Дудченко А.Ю. в статье «Правовое регулирование девелопмента» определяет девелопмент как «комплекс организационных, фактических и юридических действий в процессе осуществления предпринимательской деятельности в области строительства, направленных на создание или замену объектов недвижимости имущества с целью получить экономическую прибыль. С экономической точки зрения девелопмент можно охарактеризовать как работу, направленную на создание и преобразование объектов недвижимости с целью увеличения их стоимости. Данная работа связана с развитием разных инвестиционных строительных проектов» [7].

Необходимо понимать различия между процессом девелопмента и процессом строительства применительно к предпринимательским структурам. Под строительством следует понимать технологический процесс возведения объекта, в то время как девелопмент представляет собой комплексный подход к развитию идеи проекта и обеспечение его реализации, основанный на рациональном управлении ресурсами проекта.

Под девелопером следует понимать предпринимателя, получающего прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: 1) автора идеи проекта; 2) покупателя прав на земельный участок под застройку; 3) организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью; 4) инвестора или посредника, привлекающего необходимые инвестиции [6].

Соответственно понятие «девелопер» в широком смысле можно трактовать как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее реализацию проекта.

Девелоперская деятельность представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием строительной и архитектурной деятельности, реконструкцией, преобразованием, перепрофилированием, проектированием и другими мероприятиями по увеличению эффективности применения объектов недвижимости.

Правовые основы регулирования девелопмента являются совокупностью норм частного и публичного права, которые можно условно разделить на: 1) земельное и гражданское законодательство; 2) нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность и архитектурную и проектировочную работу, строительство [5].

Гражданское законодательство является основой этой системы. К основным актам гражданского законодательства можно отнести Конституцию РФ и Гражданский кодекс РФ. Из наиболее важных правовых актов, регулирующих строительную, архитектурную и инвестиционную деятельность, можно выделить: Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «Об инвестициях в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», «О техническом регулировании».

В развитых странах различают два основных вида девелопмента.

1. Умеренный девелопмент (fee-development) – в данной схеме девелопер не берет на себя никаких финансовых рисков, инвестор нанимает его в качестве исполнителя.

2. Рисковый девелопмент (speculative development) – девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая в роли единоличного организатора проекта, принимая на себя риски, связанные с неудачей проекта.