Курсовая с практикой на тему Государственная регистрация ипотеки

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 2
§ 1.Правовая природа государственной регистрации ипотеки 4
§ 2 Порядок государственной регистрации ипотеки 11
§ 3. Правовая природа регистрационной записи 15
3.1 Порядок изменения и дополнения регистрационной записи 15
3.2 Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрационной записи 16
§ 4. Правовые последствия и ответственность субъектов государственной регистрации при ненадлежащем исполнении своих обязанностей 19
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 22
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 24

Введение:

Ипотека выдается на приобретение в залог объекта недвижимости. В соответствии с нормами российского права, данный договор должен пройти регистрацию в службе государственной регистрации.
Такие функции выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр РФ).
Государственная регистрация ипотеки – это обязательная процедура, которая производится при оформлении данного кредитного продукта.
Запись о регистрации ипотеки осуществляется на основании законодательства РФ, которое описывается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был издан 16 июля 1998 г под №102-ФЗ.
Данная государственная процедура производится в Едином государственном реестре. Срок такой операции индивидуален, но он не должен превышать 15 дней.
Актуальность темы исследования данной курсовой работы заключается в рассмотрении государственной регистрации ипотеки.
Цель данной работы – выявить содержание государственной регистрации ипотеки. Исходя из целей, необходимо выделить ряд задач:
— раскрыть сущность государственной регистрации ипотеки;
— охарактеризовать специфику проблем государственной регистрации ипотеки.
Объектом данного исследования являются правовые отношения, возникающие при осуществлении норм, регулирующих государственную регистрацию ипотеки.
Предметом настоящего исследования являются особенности государственной регистрации ипотеки.
При осуществлении юридического анализа, наряду с основными нормативными актами, анализировалась научная литература по гражданскому праву, рассматривались аргументированные точки зрения ученых-цивилистов, А. Т. Боннера, В. П. Грибанова, Е. А. Суханова, О. Н. Садикова и других специалистов отрасли права.
Методы, используемые в работе – сравнение, описание, наблюдение.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения

Заключение:

По результатам проведенного исследования, мы можем прийти к следующим выводам.
Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя. Ипотечное кредитование является частью рыночной экономики и влияет на развитие банковской системы. В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье). В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.
Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:
— ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;
— трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;
— договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.
Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно-кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно-кредитной системы в России.
Таким образом, наиболее важную роль в практической деятельности играет оценка стоимости недвижимого имущества. Надлежащая оценка стоимости недвижимости лежит в основе надежности кредитных отношений всех участников рынка: государства, инвесторов, кредиторов. Оценочная деятельность относительно предмета ипотеки производится по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации, что отражается в денежном выражении в договоре об ипотеке.

Фрагмент текста работы:

§ 1. Правовая природа государственной регистрации ипотеки

Политика банков становится все более привлекательной для заемщиков, которые готовы взять ипотеку для решения жилищных проблем. Однако, когда дело доходит до документов, необходимо знать все детали и нюансы процедуры, в соответствии с какими законами действовать и какое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Прежде всего нужно выделить два вида ипотеки:
— Ипотека в силу закона – это ипотека на вновь приобретаемое жилье, с помощью целевых заемных средств банка в рамках приобретения недвижимости по ДДУ, договору купли-продажи или по уступке.
— Ипотека в силу договора – ипотека под залог имеющегося жилья без обязательного требования подтверждения цели использования кредита.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона отличается от регистрации ипотеки в силу договора по следующим пунктам:
Ипотека в силу закона не требует обязательного присутствия банковской стороны во время регистрации. По второму виду кредитования обязательно присутствие продавца, покупателя и залогодержателя, выдавшего займ.
На момент возникновения законной ипотеки, строящегося многоквартирного дома последний может фактически не существовать, что противоречит пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке , поскольку государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Следовательно, можно предположить, что отнесение при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве строящихся на земельном участке многоквартирных домов к предмету законной ипотеки, реализовано законодателем путем юридической фикции.
Еще одной проблемой залоговых отношений, возникающих в сфере участия в долевом строительстве является отсутствие согласия собственника на залог арендованного застройщиком земельного участка. А.А. Маковская предлагает исходить из презумпции согласия собственника земельного участка при долевом строительстве. С одной стороны, указанная позиция является верной, поскольку собственник земельного участка должен осознавать, что застройщик будет привлекать участников долевого строительства с последующей передачей им права общей долевой собственности на земельный участок. С другой стороны, в Законе № 214-ФЗ не содержится специальных правил о получении согласия собственника, что в целом не означает, что такого согласия не требуется .
Кроме того, отсутствие согласия собственника земельного участка противоречит пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. Однако данные положения Закона об ипотеке, в свою очередь не соответствуют пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. Судебно-арбитражная практика придерживается позиции о том, что уведомления арендатора достаточно для передачи права аренды в залог .
Представляется, что возможно согласиться с приведенной выше позицией, авторы которой говорят о наличии презумпции согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав этого земельного участка. Действительно часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщику земельный участок предоставляется под строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, поэтому собственник такого земельного участка должен осознавать, что в последующем по завершении строительства он будет передан участникам долевого строительства в общую долевую собственность.
Несмотря на то, что по общему правилу залог относится к способам обеспечения обязательств, а не к способам защиты права, как отмечает В.В. Витрянский, при определенных условиях соответствующие нормы могут быть эффективно использованы и в целях защиты субъективных гражданских прав участников имущественного оборота. Л.Н. Наумова также выделяет обращение взыскания на предмет залога в качестве способа защиты права . Следует согласиться с указанной точкой зрения, поскольку рассмотренное положение ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ позволяет рассматривать залог как способ возмещения участнику долевого строительства денежных средств и причитающихся ему в возмещение убытков, а, следовательно, как средство компенсации потерь.
Помимо гарантий защиты прав участников долевого строительства действующим законодательством предусмотрена возможность осуществления защиты прав у частников долевого строительства различными способами, в случаи их нарушения .
Под способами защиты гражданских прав обычно понимаются предусмотренные законодательством средства, с помощью которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений права, его восстановление и (или) компенсация потерь, вызванных нарушением права .
В случае нарушения прав, участник долевого строительства может воспользоваться различными средствами защиты, к которым традиционно относят:
а) признание права собственности на объект долевого строительства;
б) признание договора участия в долевом строительстве недействительным и применение последствий его недействительности;
в) возмещение убытков;
г) взыскание неустойки;
д) компенсация морального вреда;
е) прекращение правоотношений.
Указанные способы являются универсальными, их существование закреплено ст. 12 ГК РФ.
Признание права собственности на объект долевого строительства осуществляется участником, в случае если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено застройщиком в регистрирующий орган или указанное разрешение вовсе не было получено. Признание права собственности осуществляется в судебном порядке.
При разрешении указанных споров суды руководствуются «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 (далее – Обзор ВС РФ от 04.12.2013). В указанном обзоре ВС РФ разъяснил нижестоящим судам, в каких случаях право собственности подлежит признанию за участником долевого строительства .
В зависимости от степени завершенности многоквартирного дома участник долевого строительства в праве требовать в судебном порядке признания :
а) права собственности на объект долевого строительства;
б) права собственности на объект незавершенного строительства;
в) права на долю в общедолевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Признание договора участия в долевом строительстве недействительным и применение последствий его недействительности является способом защиты права участника в ситуациях, когда денежные средства были привлечены лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения. В указанных случаях участник долевого строительства вправе требовать возврата переданных денежных средств и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ в двойном размере.
Следует отметить, что судам также рекомендовано исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений независимо от наименования заключенного сторонами договора. Возмещение убытков как способ защиты нарушенного права предполагает возмещение расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Убытки при предъявлении указанного требования подлежат взысканию сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). В качестве убытков, причиненных участнику долевого строительства, могут, например, выступать расходы на съемное жилье, возникшие в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства.
Требование о взыскании неустойки может быть заявлено участником долевого строительства при нарушении застройщиком срока передачи объекта в эксплуатацию. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка с застройщика взыскивается в двойном размере за каждый день прострочки исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Прекращение правоотношений рассматривается не только как мера ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств, но также является и самостоятельным способом защиты нарушенного права участника долевого строительства.
Статья 12 ГК РФ в качестве способов защиты гражданских прав называет иные способы, указанные в законе. В качестве одного из таких способов в Законе № 214-ФЗ приводится обращение взыскания на предмет залога. Между тем, учитывая множественность лиц на стороне залогодержателя, между ними на практике могут возникнуть спорные ситуации в отношении обращения взыскания на заложенное имущество. Причиной могут стать различные интересы, преследуемые участниками долевого строительства, поскольку ст. 14 Закона № 214-ФЗ не урегулирована возможность расхождения интересов участников долевого строительства и процедура принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Следует признать это пробелом законодательства об участии в долевом строительстве. Интересной представляется позиция О.Ю. Тарховой, которая для принятия решения о дальнейшей судьбе заложенного имущества предлагает созывать общее собрание залогодержателей. В доктрине также выдвигаются альтернативные способы защиты прав участников долевого строительства.
В качестве одной из мер, обсуждается возможность введения страхования финансовых рисков. В качестве страховых случаев предлагаются следующие риски: необоснованное завышение стоимости объектов долевого строительства; нарушение сроков окончания строительства и качества строящихся объектов; использование застройщиком договоров не подпадающих под действие Закона № 214-ФЗ. В качестве обоснования указанной позиции приводится отсутствие в действующем законодательстве перечня страховых рисков в долевом строительстве. В свою очередь, иной позиции придерживается М.В. Петрухин указывая на то, что осуществление названного вида страхования сложно с практической точки зрения поскольку требует изучения страховой компанией финансовой, бухгалтерской документации, а также оснований на привлечение денежных средств застройщиком. Страхование риска использования договора не подпадающего под действие Закона № 214-ФЗ предполагает страхование противоправного интереса.