Курсовая с практикой на тему Экономическая оценка городских земель.

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы оценки городских
земель. 5

1.1. Оценка земельного участка: понятие и сущность. 5

1.2. Особенности оценки городских земель. 10

1.3. Основные методы оценки городских земель. 13

Глава 2. Определение рыночной стоимости городских
земель на примере земельного участка в Московской области. 16

2.1. Описание объекта оценки. 16

2.2. Расчет рыночной стоимости земельного участка. 24

Заключение. 29

Библиографический
список. 31

Введение:

В настоящее время тема
оценки приобрела практический интерес не только для специалистов-оценщиков, но
и для представителей академической сферы, для широкого круга руководителей
предприятий, финансистов-практиков, аналитиков, представителей государственных
и законодательных структур. Все это определяет необходимость изучения методов и
подходов к самой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Активное развитие
финансовой теории в последние два десятилетия предопределяет необходимость
исследования анализа оценки стоимости и тенденций изменения стратегий,
позволяющих получить наибольший возврат от инвестиций для их акционеров или
инвесторов.  Более того корпорации
реального сектора экономики становятся все более активными игроками финансового
рынка, проводя те же слияния и поглощения, реструктуризации, выкупы собственных
акций. Земля
в Российской Федерации как природный ресурс, недвижимость и основное средство
производства подлежит оценке. Оценка — это оценочная или конкретная стоимость
имущества или любого интереса к нему, выполняемая уполномоченным лицом,
специализирующимся на анализе и оценке недвижимости.

Процесс
оценки представляет собой особую последовательность процедур, используемых для
получения оценки. Процесс обычно заканчивается отчетом об оценке, который
предоставляет оценку, основанную на доказательствах.

В
мировой практике оценки существует два типа оценки земли: массовая (для
налоговых или других государственных целей) и отдельные объекты собственности
на землю (индивидуальная оценка).

Объект исследования в работе
– стоимость земельных участков в составе городских земель  и порядок их оценки.

Предмет
исследования – рыночная стоимость городских земель на примере земельного
участка в Московской области.

Целью написания работы является определение рыночной стоимости городских земель на
примере земельного участка в Московской области.

Основными задачами исследования в
работе являются:

1. Раскрыть теоретические аспекты оценки земли как объекта недвижимости.

2. Охарактеризовать виды и методические особенности оценки городских
земель.

3. Определить основные методы оценки
городских земель.

4. Привести описание объекта оценки.

5. Определить
рыночную стоимость городских земель на примере земельного участка в Московской
области.

При написании работы
использовались следующие методы исследования: монографический,  экономико-статистический,
расчетно-конструктивный, наблюдение, сравнение, обобщение, группировка, анализ.

Работа состоит из
введения, заключения, основной части с параграфами, списка использованной
литературы.

Заключение:

Для
полноценного участия земель в рыночных отношениях необходима их правильная оценка.
Высокая стоимость земли не заставляет их хотеть участвовать в экономическом
цикле. Недооценка создает неэффективное землепользование в сельском и лесном
хозяйстве, а также иррациональную модель развития городов, например, размещение
промышленных зон в центральной части города, а также экологически вредные для
бизнеса.

Земля
с другим функциональным назначением — как природный ресурс, основа для
формирования среды обитания населения, имущества и основных средств
производства — подлежит оценке.

Объектом
оценки является земельный участок без объектов недвижимости и его недр.

При
определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее
вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Местоположение земельного
участка: Московская область, р. Солнечногорский, городское поселение Андреевка,
юго-восточная часть кадастрового квартала 50:09:0070511, 20 м. Пятницкое шоссе.

Ландшафтный облик Солнечногорского
района представляет собой грядово‒холмистую, холмисто‒волнистую слабо
расчлененную, местами пологохолмистую с небольшими возвышенностями равнину.
Территория района относится к слабому проявлению карстовых и оползневых
процессов.

Солнечногорский район относится к
экологически благополучным районам Московской области. Лесные массивы
Солнечногорского района отнесены к I-ой группе (высокий класс бонитета – 1‒2),
и выполняют водоохранные, санитарно‒гигиенические и оздоровительные функции. В
последние годы в Солнечногорском районе (что характерно и для других районов
Подмосковья) значительно увеличилась гибель лесов от антропогенных факторов
(загрязнение атмосферы, воды, почв, кислотные дожди, рекреация и т.д.). В качестве объекта исследования
выступает земельный участок под действующей АЗС компании «Лукойл».

Именно для оценки и выбор
данных альтернатив используется принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка. Для проведения оценки предлагается
руководствоваться методикой анализа и оценки приносящей доход недвижимости» Дж.
Фридмана и Н. Ордуэй.

Характеристики участка:

1. Общая площадь 170
м2 (74 Х 70).

2. Категория земли: земли населенных
пунктов.

3. Назначение: Промышленное.

4. Класс опасности: 5.

5. Возможность организации полосы
разгона (26 Х 82).

6. Имеется согласованный съезд/заезд на
границе участка.

Коммуникации.

По границе участка проходят:

— ЛЭП 10
киловольт,

—
распределительный газопровод.

Энергоснабжение —
получены 166 кВт, своя ТП, возможность увеличения до 500 кВт. Заключен
договор энергоснабжения с ООО «РКС-энерго».

Есть возможность
присоединения к РЖД до 1МВт.

Водоснабжение —
артезианская скважина.

Водоотведение —
через локальные ОС.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что
полученная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки по
состоянию на дату оценки с необходимыми предположениями и допущениями, составляет:
один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч рублей. Это на 51% ниже кадастровой
стоимости объекта оценки, указанной в выписке из единого государственного
реестра недвижимости (ЕГРН).

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические основы оценки городских земель 1.1. Оценка земельного участка:
понятие и сущность Кадастровая
стоимость участка — это публичное число, равное его рыночной стоимости,
используемое для расчета земельного налога, арендной платы, сборов за изменение
вида разрешенного использования и т. д. Следует отметить, что кадастровая
стоимость определяет размер затрат, понесенных продавцом недвижимости в связи с
использованием данного актива. Кадастровая стоимость материалов капитального
строительства (зданий, сооружений, построек), согласно российскому
законодательству, также является основанием для исчисления налога на имущество
физических лиц и налога на имущество организаций. При выборе кадастровой
стоимости методы измерения веса, не учитывающие многие характеристики объекта,
существенно влияют на его стоимость. Покупателем обследования, как правило,
является полное разделение акций Российской Федерации, которое заинтересовано в
более высоких сборах за землю, и поэтому во многих случаях кадастровая
стоимость земельных участков намного превышает рыночную [1].

Кадастровая
стоимость, а также стоимость платы за землепользование могут быть уменьшены,
если результаты оценки будут оспорены в комиссиях, специально созданных для
рассмотрения споров о последствиях получения стоимости земли, кадастровой или
судебной. В этих случаях обращение в суд возможно без досрочного обжалования.

При
исследовании кадастровой стоимости может быть выявлено, что допустимая
кадастровая стоимость конкретного актива существенно отличается от его рыночной
стоимости, установленной на дату составления кадастрового бюджета, что является
основанием для проверки результата кадастровой стоимости в комиссии. или суд.

Метод
сравнения предоставляет набор методов для измерения стоимости предмета на
основе сравнения предмета и предмета — сравнения предмета с информацией о цене
[4,5,6, 7]. В рамках метода сравнения используются следующие методы: метод
сравнения (продажи); процесс выбора; метод распространения.

1.
Метод сравнения продаж используется для обследования земельных участков,
занятых и занятыми зданиями, сооружениями, сооружениями. Условием использования
этого метода является наличие информации о курсах валют и правах собственности
на землю, аналогичной протестированной. При отсутствии информации о ценах на
услуги землепользования использование цен предложения (спроса) разрешено. Этот
метод включает в себя следующие действия: и расчет рыночной стоимости
испытуемого путем обобщения результатов. Этот метод позволяет получить целевой
результат, если есть достаточная основа для сравнения.

2.
Метод распределения используется для оценки населенных пунктов. Условиями
использования этого метода являются наличие информации о ценах на недвижимость
и одну недвижимость, аналогичную одной единице недвижимости, включая оценочную
недвижимость. Земли и последующее улучшение структуры земли за счет ее правильного
использования. Этот метод включает в себя расчет рыночной стоимости отдельного
объекта недвижимости, включая протестированную недвижимость, путем разумного
суммирования преобразованных аналоговых цен, расчета стоимости возврата или
возмещения затрат на улучшение участка, а затем расчет рыночной стоимости
земельного участка как разницы между двумя значениями.

3.
Метод распределения используется для оценки населенных пунктов. Условиями его
использования также являются доступ к информации о ценах на один объект
недвижимости, аналогичный одному объекту недвижимости, который включает в себя
недвижимость, оцениваемую, а также информацию о потенциальной части сайта на
рынке. Стоимость одного объекта недвижимости и соответствие улучшений земельной
реформы правильному его использованию. … Этот метод включает в себя расчет
рыночной стоимости отдельного объекта недвижимости, который включает в себя
оценку земли путем обобщения причин корректировки аналоговых цен и деления
рыночной стоимости собственности. Оценочная площадь результата, полученная
путем умножения на вероятную стоимость части национальной земли по рыночной
стоимости отдельного товара.

Уровень
применения этого метода — развитый рынок недвижимости и выбор достаточного
количества аналоговых объектов [8].

На
основании имеющейся информации были сделаны следующие выводы:

Этот
метод выставления счетов не используется для самостоятельной проверки сайта,
потому что собственность является активом, который не может быть продлен. Они
являются частью модели рентабельности, используемой в системе сравнения и
налогообложения для расчета затрат на освоение земель.

Метод
расчета стоимости имущества также не работает, так как нет свободного рынка для
аренды имущества для тех же целей, что и тестовый объект, нет информации о
затратах с течением времени на Building Performance, арендной ставке,
эксплуатационных расходах. здания, и есть значительная вариативность
результатов из-за высокой гибкости измерения средней капитализации, что снижает
надежность результата при расчете остаточного метода и приводит к серьезным
ошибкам.

Следовательно, для измерения можно использовать
тот же метод сравнения с использованием метода сравнения продаж. Этот подход
включает в себя следующие действия: определение аналитических компонентов, определение
для каждого из различий в аналоговом статусе и вопросе бюджета, корректировка
аналоговых цен для каждого компонента аналогии