Курсовая с практикой на тему Договор управления многоквартирным домом

Содержание:

Введение. 2

1.
ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.. 4

1.1.
Общая характеристика и порядок заключения договора управления многоквартирным
домом. 4

1.2.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом  7

2.
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.. 13

2.1.
Особенности ответственности сторон за ненадлежащее исполнение условий договора
управления многоквартирным домом. 13

2.2.
Проблемные вопросы исполнения договора управления многоквартирным домом. 18

Заключение. 25

Список использованной
и изученной литературы.. 29

Введение:

Проблемы управления многоквартирными домами возникли как
побочный эффект внедрения в сферу жилищных отношений так называемых рыночных
элементов, почвой которых стала денационализация жилищного сектора экономики.
Этот процесс, обладающий определенным управленческим потенциалом,
сопровождается переходным периодом экономического развития, который, как
представляется, естественно связан с бюрократией процедур принятия
управленческих решений, несоответствием действующего законодательства и
отсутствием положительного воздействия на его существование.

Говоря о проблемах управления многоквартирными домами,
следует подчеркнуть, что в ЖК РФ законодатель предпринял еще одну попытку
оптимизировать систему управления жилищным фондом. Основополагающими являются
принципы разделения функций и рациональная организация отношений между
собственниками помещений, управляющими организациями, подрядными организациями,
предоставляющими услуги в сфере жилья и органом, уполномоченным осуществлять
государственный контроль за предоставлением населению качественных коммунальных
услуг сфере реализации права на управление многоквартирным домом.

В управлении многоквартирных домов основной целью
государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан
качеством и стоимостью услуг по обслуживанию и поддержанию общего имущества в
многоквартирных домах, а также коммунальные услуги.

Для достижения целей управления многоквартирными домами, думается,
требуется: наличие профессионального «управляющего»; активное участие собственников
помещений в многоквартирном доме в процессе управления; эффективный контроль за
деятельностью руководителей; правила четкие и конкретные для осуществления
деятельности в связях с общественностью.

Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в
связи с осуществлением управления многоквартирными домами.

Предмет работы – нормы жилищного законодательства,
предусматривающие порядок заключения и исполнения договора управления
многоквартирным домом, научная и учебная литература по вопросам,
рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.

Цель работы – исследовать договор управления многоквартирным
домом.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены
следующие задачи:

1. Дать общую характеристику договора управления
многоквартирным домом.

2. Исследовать существенные условия договора управления
многоквартирным домом.

3.
Изучить особенности ответственности сторон за ненадлежащее

Заключение:

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что ЖК РФ
раскрывает специфику и содержание договора управления в полной и детальной
форме, определяются его части и форма. Следует отметить, что жилищное
законодательство к договору управления предъявляет особые требования,
отличающиеся от норм, регулируемых гражданским кодексом РФ в отношении предоставления
услуг и выполнения работ.

Указанные факты дают основание отнести договор управления
многоквартирным домом к системе гражданско-правовых договоров, обозначенных в
законодательстве, исключая его из перечня смешанных договоров.

Существенным условием договора управления многоквартирным
домом является указание на его объект, так как при отсутствии объекта договор
будет считаться недействительным. Понятие объекта договора включает указание
состава общего имущества, а также условий, необходимых для оказания услуг
управляющей компании. Кроме того, существенные условия включают условие цены, а
также порядок контроля исполнения настоящего договора. Другие условия включают,
например, условие срока, порядок разрешения споров и разногласий и т.д.

Сторонами в договоре управления многоквартирными домами
выступают, с одной стороны, собственники помещений в многоквартирном доме, с
другой — обслуживающая организация. Обязанностью обслуживающей организации
является надлежащее оказание услуг по содержанию общего имущества в
многоквартирном доме и обслуживание, а обязанностью собственников — внесение
платы за коммунальные и жилищные услуги, а также соблюдение правил пользования
жилыми помещениями. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей
обслуживающая организация может быть привлечена к административной
ответственности, собственники помещений в многоквартирном доме вправе
потребовать перерасчета размера оплаты за ненадлежащее выполненные (или
невыполненные) услуги, а также расторжения договора управления многоквартирным
домом, заключенного с этой организацией. В случае неисполнения собственником
помещения обязанности по оплате коммунальных и жилищных услуг на него
возлагается уплата пени за просрочку оплаты, к нему может быть предъявлен иск
по погашению задолженности и пени. В случае нарушения правил пользования жилыми
помещениями собственник помещения может быть привлечен к административной
ответственности

На данный момент в сфере правового регулирования отношений
по управлению многоквартирными домами, все еще существует ряд неотложных
проблем, требующих их законодательного решения.

Поэтому необходимо уточнить количество голосов, необходимых
для выбора метода управления (управляющей организацией и непосредственного
управления) многоквартирным домом.

Для собственников помещений многоквартирного дома должна
быть установлена гарантия, по которой может быть принято решение об исключении
информации об этом доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по
причинам ненадлежащего управления многоквартирным домом управляющей
организацией в случае, если собственники захотят «покинуть» эту управляющую
организацию. Одним из возможных вариантов является страхование ответственности
управляющей организации, что имеет место, например, при саморегулировании.

Участие
собственников помещений в многоквартирном доме в процессе управления этим домом
позволит выбрать метод управления, подходящий для всех, позволит влиять на
размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить
необходимый набор работ и услуг, обязательных для содержания и ремонта общего
имущества и контролировать качество и объем

Фрагмент текста работы:

1. Понятие и правовое регулирование договора
управления многоквартирным домом 1.1. Общая характеристика и порядок заключения
договора управления многоквартирным домом На основании ст. 162 ЖК РФ[1] договор управления
многоквартирным домом заключается как в письменной, так и в электронной форме с
использованием информационной системы ЖКХ путем составления единого документа,
подписанного сторонами. Управляющая организация в рамках договора должна иметь
лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в
соответствии с требованиями ЖК РФ.

При выборе управляющей организации общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения
в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении
данного общего собрания. Так же, в качестве одной из сторон заключаемого
договора выступают собственники помещений в данном доме, которые обладают
половиной голосов от общего числа голосов собственников в данном доме. Таким
образом, договор управления не может быть заключен путем обмена письмами,
телеграммами и т.д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ[2]).

Обязанность заключить договор управления многоквартирным
домом лежит как на собственниках помещений, так и на лицах, принявших от
застройщика помещения в многоквартирном доме, а также на управляющей
организации, выбранной по итогам открытого конкурса. Эта обязанность закреплена
в ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ.

Управляющая организация размещает информацию о заключении и
условиях договора управления многоквартирным домом в системе общественной
информации ЖКХ.

К настоящему времени развернулась большая дискуссия о том,
разумно ли считать договор управления многоквартирным домом самостоятельным
или, наоборот, смешанным видом договора, состоящим из разных видов элементов
договоров.

Многие специалисты сферы жилищного и гражданского права называют
договор управления многоквартирным домом смешанным договором. С.В. Дренин пишет,
что такая квалификация договора предполагает сочетание нескольких элементов
договоров подряда, оказания услуг, купли — продажи и ее разновидности —
договора энергоснабжения, а также договоров поручительства, доверительного
управления имуществом, агентского договора[3].

В случае столкновения норм права, регулирующих одни и те же
общественные отношения, а также в случае расторжения или неисполнения договора
применяются правила, касающиеся видов и подвидов контрактов, входящих в состав
смешанного контракта, если иное не вытекает из существа смешанного контракта
или соглашения сторон.

Вместе с
тем ряд исследователей считают возможным рассматривать договор управления как
самостоятельный вид договора, который, на наш взгляд, заслуживает поддержки. В
Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 1 ноября 2012 года по делу №
А27-6602/2012 суд точно [1]
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020)
// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. [2]
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 08.12.2020) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. [3] Дренин
С.В. Управление многоквартирными домами, как жилищно-правовая категория // В
сборнике: Современные проблемы юриспруденции. Сборник научных трудов
магистрантов и аспирантов. Министерство науки и высшего образования Российской
Федерации, Южно-Уральский государственный университет, Юридический институт,
Лаборатория частного права. Челябинск, 2019. С. 26-30.